لم يفت الأوان بالنسبة لسينسيناتي لاعتماد مقاييس كثافة السكن

اقتراح متواضع ومفيد للغاية للسماح بمزيد من الإسكان متعدد الأسر في سينسيناتي تم التصويت عليه في مارس من قبل مجلس المدينة. الإقتراح أو العرض، الذي اقترحته عضو المجلس ليز كيتنغ، كان من شأنه إزالة حدود الكثافة في بعض أجزاء المدينة مع قواعد تقسيم المناطق التي تسمح بمزيد من المساكن والأشخاص. لم يكن الاقتراح ليمس مناطق الأسرة الواحدة، وهو الأمر الذي ضاع على حشد من المعارضين الذين بدا أنهم يقتلون الاقتراح. لو تم إقراره، لكان من الممكن أن يفيد الاقتراح الأشخاص الجدد الذين ينتقلون إلى سينسيناتي من خلال توفير المزيد من المعروض من المساكن. وعلى الرغم من الهزيمة، فقد بدأ النقاش في المدينة حول أفضل السبل لمعالجة أسعار المساكن، بزيادة المساكن أو تقليلها.

المعركة في سينسيناتي مألوفة جدًا بالنسبة لي، مما يعيد إلى ذهني معركة على الكثافة لقد بدأ ذلك عندما بدأت سوق الإسكان في التعافي بعد انهيار عام 2008. ومع بداية العقد الثاني من هذا القرن، احتشد الجيران الغاضبون من أسرة واحدة ضد الكثافة السكانية بمجموعة متنوعة من الذرائع: كان المساكن الجديدة كبيرة للغاية، وصغيرة للغاية، وقبيحة للغاية. ، طويل جدًا، ويحجب الضوء والهواء. كما أن المساكن الجديدة من شأنها أن تقضي على مظلة الأشجار في المدينة. وبطبيعة الحال، فإن ما قدموه دائمًا باعتباره سببًا لكسر الصفقة، لن يجعل السكن في متناول الجميع. وقالوا إن السكن الجديد مكلف للغاية.

افتتاحية ضيف في سينسيناتي إنكويرر يجعل نفس النقطة.

"لا توجد حاليًا أي بيانات تدعم الافتراض القائل بأن تقسيم المناطق ذات الكثافة السكانية العالية يؤدي إلى انخفاض تكاليف الإسكان. في الواقع، تظهر الدراسات حول مقاييس الكثافة والقدرة على تحمل التكاليف مثل المضاعف المتوسط ​​(الذي تستخدمه الأمم المتحدة والبنك الدولي ومركز هارفارد المشترك للإسكان) أن العكس هو الصحيح. إن المساكن ذات الكثافة السكانية العالية في المتوسط ​​تكون أكثر تكلفة!"

حسنا، هذا ليس صحيحا. هناك دراسة حديثة (التحكم في الكثافة، وارتفاع أسعار المنازل، ونمو الإيجارات في الولايات المتحدة) مما يؤكد أنه "في قطاع العائلات المتعددة، نجد أن العلاقة بين التحكم في الكثافة ونمو الإيجارات إيجابية: فالإيجارات ترتفع بشكل أسرع في المناطق ذات الضوابط الصارمة على الكثافة، بما يتوافق مع قيود العرض".

إحدى النقاط التي تفسد هذه الحجة حول المزيد من المساكن (وهي ما هي الكثافة) ليس مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار الإجمالية هو أن المساكن الجديدة - مثل سترة جديدة أو سيارة جديدة - تكون دائمًا أكثر تكلفة من المنتج الحالي. لذا، إذا نظرنا فقط إلى الزيادات في الكثافة في شكل مساكن جديدة إضافية، فإن متوسط ​​السعر سيكون أعلى، وهذه الأسعار المرتفعة غالباً ما تؤدي إلى انحراف المتوسط ​​الإجمالي. ومع ذلك، بشكل عام، عندما يزداد عدد الوحدات السكنية الجديدة، بشكل عام ومع مرور الوقت، هناك تأثير إيجابي على السعر.

إلى جانب هذا الاستنتاج المنطقي، هناك أيضًا حقيقة أن الشقق أصبحت أصغر حجمًا. لماذا؟ لأن هذا هو ما أراده الناس الذين يعيشون في المدن. وهنا ما كتبت عنه حجم الوحدة والقدرة على تحمل التكاليف قبل بضع سنوات:

"حجم الوحدة آخذ في الانخفاض لأن المزيد والمزيد من الناس يريدون العيش في مدن ذات كثافة سكانية عالية حيث تندر الأراضي. عندما تكون الأرض نادرة، فإنها ستكون باهظة الثمن. شراء الأراضي باهظة الثمن والبناء عليها يعني أن الإيجارات يجب أن تكون مرتفعة أيضًا لترشيد تكلفة الأرض. ما هو الحل؟ تحل أحجام الوحدات الأصغر هذه المشكلة لأن المستهلكين يتاجرون بالمتر المربع بسعر أقل، ويحصل المطورون على عائد أعلى لكل قدم مربع على استثماراتهم.

أخيرًا، وربما الأمر الأكثر دلالة، لقي اقتراح كيتنغ معارضة شديدة من قبل الجيران الذين يعيشون في أسرة واحدة، حيث جادل أحدهم في الافتتاحية بأن "استطلاعات الرأي تظهر أن المنازل المنفصلة التي تسكنها أسرة واحدة والتي لها فناء، أو بدلاً من ذلك، منازل المدينة الواقعة في مناطق أكثر كثافة" على بعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام من وسائل الراحة، وهي الخيارات المفضلة لغالبية الأمريكيين.

ولكن قبل الوباء، لم يكن هذا صحيحًا. بحث أجراه فريدي ماك في عام 2018 وجدت أنه "على الرغم من أن الملف الشخصي يجد أن عددًا متزايدًا من المستأجرين يعتقدون أن وضعهم الاقتصادي قد تحسن مقارنة بالصيف الماضي، إلا أنه يجد أيضًا أن التكلفة تدفع بشكل متزايد قرارات الإيجار." نعم، هذا صحيح، كان الناس يختارون المساكن المستأجرة لأنها أقل تكلفة. والمزيد من المساكن في سينسيناتي سيجعلها أقل تكلفة أيضًا.

وأخيرا وليس آخرا، لا شيء في اقتراح كيتنغ له أي تأثير على مناطق الأسرة الواحدة الحالية. لماذا سيكونون مستائين جدًا؟ إنه أمر واضح لأي شخص خارجي. فعندما يكون السكن نادرا وباهظ الثمن، يؤدي ذلك إلى تحويل الأموال من جيوب الفقراء في شكل إيجارات أعلى إلى منازل ذات قيمة أعلى للأسرة الواحدة. يبدو أن الجيران الغاضبين يعارضون التغييرات في الأماكن التي لا يعيشون فيها لأن ذلك يساعد في قيمهم المنزلية. ندرة المساكن تساعد الملاك الحاليين على اكتساب قيمة الاستثمار.

الخبر السيئ هو أن الزيادات المتواضعة في الكثافة في المناطق الكثيفة بالفعل قد تم سحقها من قبل الجيران الغاضبين من عائلة واحدة في سينسيناتي. وهذا لا يختلف عن الاعتداءات التي فرضها مجلس مدينة سياتل منذ سنوات، تقليص الكثافة في المناطق المخصصة بالفعل للكثافة. وهذا "الفوز" للجيران سوف يشجعهم على القيام بذلك أيضاً. ومع ذلك، فإن الخبر السار هو أنه لم يفت الأوان بعد بالنسبة لسينسيناتي للتعلم من أخطاء سياتل وإجراء التغييرات على أي حال. إذا لم يتعلم مجلس المدينة في سينسيناتي هذا الدرس، فإنه يجعل الأشخاص الذين لديهم أموال أقل لإنفاقها، ومعظمهم من المستأجرين، يواجهون ارتفاع الأسعار في السنوات المقبلة.