هل يتباطأ سوق الإسكان: توقعات Redfin 2023

الوجبات الرئيسية

• مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وبقاء التضخم عنيدًا ، هناك دلائل على تباطؤ سوق الإسكان
• تتنبأ شركة الوساطة العقارية Redfin بأن مبيعات المساكن ستنخفض إلى أدنى مستوى لها منذ عام 2011
• من المرجح أن تؤدي الأسعار المرتفعة ومعدلات البناء غير الملائمة إلى رفع الأسعار ، مما يمنع حدوث موجة هائلة من حبس الرهن العقاري

في العام الماضي ، امتد ارتفاع التضخم وارتفاع أسعار الفائدة إلى سوق الإسكان المضطرب.

قبل عام واحد فقط ، كانت معدلات الرهن العقاري قريبة من أدنى مستوياتها مع ارتفاع أسعار المساكن. والآن ، تقترب أسعار الفائدة من 7٪ ، بينما قفزت أسعار المساكن بنحو 40٪ منذ مارس 2022.

مما لا يثير الدهشة ، أن هذا المستوى من نمو المساكن غير مستدام في السوق الحالية. الآن ، هناك أمل في أن يتباطأ سوق الإسكان - وإن كان ذلك بشكل تدريجي.

تأثير Covid-19 على سوق الإسكان

قام Covid-19 بأداء رقم ضخم في سوق الإسكان.

مع فقدان الملايين لوظائفهم وتباطؤ الاقتصاد بشكل كبير بين عشية وضحاها ، استجابت الحكومة بتحفيز غير مسبوق. تم صرف الشيكات لكل توم وريك وماري تقريبًا. خفضت أسعار الفائدة المنخفضة سعر الدين إلى لا شيء تقريبا. انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوى لها على الإطلاق عند 2.65٪ في يناير 2021.

وبعد ذلك ، بدأت الأسر تتحرك.

بين بدلات العمل من المنزل والأفراد الذين يعيدون ترتيب أولويات حياتهم ، سعى الناس للحصول على منازل في أماكن جديدة. بدأ سوق الإسكان ، الذي حفزه قروض عقارية ميسورة التكلفة بشكل لا يصدق ، في التسخين. ارتفعت القيم ، وسرعان ما وجد الناس العاديون أنفسهم خارج واحد من أكثر الأسواق سخونة منذ عقود.

ساهم ارتفاع أسعار المساكن والإيجارات ، إلى جانب سوق العمل الضيق وقضايا سلسلة التوريد ، في التضخم المرتفع. بلغت زيادات الأسعار ذروتها عند 9.1٪ في يونيو 2022. ولتهدئة الأسواق من جميع الأوصاف ، طبق الاحتياطي الفيدرالي زيادات في أسعار الفائدة لزيادة سعر الديون وإبطاء النفقات.

الآن ، يقترب سعر الفائدة القياسي لبنك الاحتياطي الفيدرالي من 4٪ - وارتفعت معه معدلات الرهن العقاري.

هل يتباطأ سوق الإسكان؟

يشير خلط الأسعار المرتفعة والمعدلات المرتفعة إلى أن سوق الإسكان يجب أن يكون في حالة تدهور حاد. وبينما تتباطأ أجزاء من سوق الإسكان ، يبدو أن التغييرات قد تكون تدريجية بشكل مدهش.

ارتفاع معدلات الرهن العقاري يحدث فرقا

مع ارتفاع معدل الأموال الفيدرالية ، ارتفعت معدلات الرهن العقاري أيضًا. (في بعض الحالات ، قبل أن يبدأ مجلس الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة فعليًا).

في أوائل ديسمبر ، بلغ متوسط ​​معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا حوالي 6.5 ٪ - أكثر من ضعف متوسط ​​معدل يناير 2021. في حين أنها أقل بكثير من معدلات 18٪ التي شوهدت في الثمانينيات ، إلا أنه لا يزال هناك ما يقرب من 1980 عامًا منذ أن تجاوز متوسط ​​المعدلات 15٪.

حتى عندما تظل أسعار المساكن راكدة ، فإن تأثير هذه المعدلات المرتفعة يكون فلكيًا.

ضع في اعتبارك قرضًا بمعدل 300,000 ألف دولار لمدة 30 عامًا (باستثناء الضرائب والفوائد).

بفائدة 6.5٪ ، تصبح دفعتك الشهرية أقل بقليل من 1,900 دولار. على مدار 30 عامًا ، ستدفع ما يقرب من 683,000 دولار. بمعنى آخر ، ستدفع فائدة أكبر مما كان يستحقه منزلك في الأصل.

ولكن بفائدة 3٪ ، فإن دفعتك الشهرية تقترب من 1,265،455,330 دولارًا شهريًا ، أو ما يزيد قليلاً عن 30،XNUMX دولارًا على مدار XNUMX عامًا. بمثل هذه المعدلات المنخفضة ، ستدفع فقط نصف القيمة الأولية لمنزلك كفائدة.

قيم المساكن ونقص طويل الأمد

عادة ، عندما ترتفع أسعار الفائدة ، تنخفض أسعار المساكن للتعويض. لسوء الحظ ، لم يكن هذا هو الحال في عام 2022.

أحد أكبر الأسباب هو مسألة العرض والطلب البسيطة.

حتى قبل أن ينتشر الوباء ، كانت الولايات المتحدة تصارع مشكلة نقص المساكن. توقعت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) في عام 2021 أن يكون هذا الرقم ضخمًا 5.5 إلى 6.8 مليون مطلوب منازل جديدة لملء الفراغ.

نتيجة لذلك ، قد تظل قيم المنزل مرتفعة. على الرغم من قلة عدد الأشخاص الذين يمكنهم تحمل تكلفة الشراء ، فمن المرجح أن يؤدي نقص العرض إلى تقييد انخفاض الأسعار إلى مستويات هامشية. ومع ذلك ، مع وجود سوق عمل أكثر أمانًا وتحسين أهلية التقديم مقارنة بأزمة عام 2008 ، فمن غير المرجح أن تتعرض حالات حبس الرهن العقاري بشكل جماعي.

ومع ذلك ، هذا لا يعني أن أسعار المساكن لن تنخفض - أو لم تنخفض - قليلاً.

وفقًا لمؤشر S&P Case-Shiller ، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 7.8٪ على أساس سنوي في سبتمبر 2022. ومع ذلك ، انخفضت الأسعار بين يونيو وسبتمبر بنسبة 2.6٪ ، مما يشير إلى أن بعض الارتياح في الطريق.

كانت هذه الانخفاضات أكثر وضوحًا في المدن التي تعرضت فيها المنازل لمزيد من الانخفاض. وشهدت سان فرانسيسكو وسياتل انخفاضًا لمدة ثلاثة أشهر بنسبة 10٪ ، بينما تراجعت دنفر ولوس أنجلوس بنحو 5.6٪.

انخفاض الطلب على الرهن العقاري والمبيعات

على الرغم من معدلات الفائدة المرتفعة وقيم المنازل ، إلا أن البناء في تراجع. تراجعت بدايات المنازل الجديدة بنسبة 8.8٪ على أساس سنوي في أكتوبر ، بينما تراجعت طلبات الحصول على تصاريح المنازل الجديدة بنسبة 10٪ في نفس الفترة.

كما بدأت مبيعات المنازل القائمة في التراجع.

وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، مبيعات المنازل المعلقة على العقارات القائمة انخفض 4.6٪ في أكتوبر. يمثل هذا الشهر الخامس على التوالي من الانخفاضات. وفي الوقت نفسه ، مبيعات المنازل القائمة انخفض 32٪ بين يناير وأكتوبر 2022.

بشكل عام ، انخفضت طلبات الحصول على القروض الجديدة بأكثر من 41٪ ، بينما انخفضت طلبات إعادة التمويل - مما لا يثير الدهشة - انخفض بما يقرب من 90٪.

مارك زاندي ، كبير الاقتصاديين في Moody's Analytics ، يلخص سوق الإسكان في الولايات المتحدة بدقة: إنه "يتبخر" ، كما يقول.

يعكس بول أشوورث ، كبير الاقتصاديين في Capital Economics ، هذا الرأي. ويصف نشاط سوق الإسكان في الولايات المتحدة بأنه "مهلك تمامًا".

توقعات سوق الإسكان في Redfin لعام 2023

قد يتباطأ سوق الإسكان إلى حد ما - ولكن حتى الآن ، لم تتحقق الانخفاضات السنوية في الأسعار. ومع ذلك ، يتوقع خبراء سوق الإسكان أن ذلك لن يستمر إلى الأبد.

على سبيل المثال ، يتوقع مورجان ستانلي أن ينخفض ​​متوسط ​​أسعار المساكن بنسبة تصل إلى 10٪ بين يونيو 2022 وأوائل عام 2024. وبينما يبدو هذا الرقم حادًا ، إلا أنه صغير مقابل قفزة أسعار السوق بنسبة 40٪ منذ أوائل عام 2020.

بعبارة أخرى ، خبراء مورجان ستانلي لا يستعدون للانهيار. بدلاً من ذلك ، تصحيح صغير لإعادة السوق المحموم إلى الخط مرة أخرى.

وقد جمعت Redfin ، وهي شركة وساطة عقارية في أمريكا الشمالية ، ملف قائمة التوقعات لسوق الإسكان في عام 2023. لن نغطي المجموعة الكاملة هنا - فقط النقاط البارزة.

الخلاصة الرئيسية: بدأ سوق الإسكان في الولايات المتحدة في التباطؤ بالفعل - وسيستمر لعام آخر على الأقل.

ستنخفض مبيعات المنازل إلى أدنى مستوياتها منذ عقد

أول توقع رئيسي لشركة Redfin هو أن مبيعات المنازل ستنخفض حوالي 16 ٪ في عام 2023 ، لتصل إلى حوالي 4.3 مليون. من المتوقع أيضًا أن تنخفض المنازل المبنية حديثًا بحوالي 20٪. سيؤدي ذلك إلى دفع مبيعات المنازل إلى أدنى مستوى لها منذ عام 2011 ، مع توقع بيع 32 منزلًا من بين كل 1,000 أسرة في عام 2023.

تشير بيانات السمسرة إلى أن معدلات الرهن العقاري المرتفعة والتضخم المرتفع والركود المحتمل ستبقي الناس في مكانهم الحالي. (تتوقع Redfin أن تنخفض المبيعات بنسبة تصل إلى 27٪ إذا استمر التضخم أعلى أو أطول من المتوقع). ومع ذلك ، فإن ارتفاع حقوق الملكية وسوق العمل المرن سوف يمنعان معدلات الرهن التي تثير الذعر.

معدلات الرهن العقاري سوف تنخفض أيضا

تتوقع Redfin أيضًا أن تنخفض معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا تدريجيًا في عام 2023 ، لتنهي العام عند حوالي 5.8٪. يمكن أن يوفر هذا الانخفاض لأصحاب المنازل ما معدله 150 دولارًا شهريًا على منزل بقيمة 400,000 دولار. ومع ذلك ، فإن معدل الانخفاض لكل من التضخم وأسعار الفائدة يعتمد على كيفية نمو الإنفاق والناتج المحلي الإجمالي (أو انخفاضه) في العام المقبل.

أسعار المساكن سوف انخفاض

بشكل عام ، تتوقع Redfin أن ينخفض ​​متوسط ​​أسعار مبيعات المنازل في الولايات المتحدة بنحو 4٪ إلى 368,000 دولار في عام 2023. في حين أن الإسكان سيظل أقل تكلفة مما كان عليه قبل الوباء بسبب المعدلات المرتفعة والقيم التي تفوق نمو الأجور ، إلا أن هذا سيظل يمثل أول انخفاض سنوي منذ ذلك الحين 2012.

يعتقد محللو Redfin أن الأسعار ستنخفض أكثر إذا لم تكن أزمة الإسكان بارزة. ومع ذلك ، تتوقع الشركة أن تتراجع الإدراجات الجديدة خلال أكثر من عام 2023 ، مما يحافظ على انخفاض المخزون ويدعم الأسعار.

الإيجارات ستنخفض أيضا

ترى Redfin أيضًا انخفاض أسعار الإيجارات في الولايات المتحدة انخفاضًا طفيفًا في عام 2023.

في سوق الإسكان للأسرة الواحدة ، ستعزز أسعار الفائدة المرتفعة إحجام مالكي المنازل عن الشراء والبيع ، مما يعني أن إيجارات الأسرة الواحدة قد تصبح أكثر شيوعًا.

وفي الوقت نفسه ، يقع البناء متعدد العائلات في أ 50 سنة عالية، والتي ستغرق السوق بمئات الآلاف من الوحدات الجديدة في عام 2023. ومن المرجح أن يستمر اتجاه النمو هذا حيث تصبح الوحدات متعددة العائلات أكثر عقلانية من الناحية المالية للبناة مقارنة بوحدات الأسرة الواحدة.

يتباطأ سوق الإسكان في الولايات المتحدة - تدريجياً

لطالما كان شراء منزل هو الحلم الأمريكي الجوهري. لكن بالنسبة للأسر الحديثة العالقة بين التضخم وأسعار الفائدة ، فقد تلاشى هذا الحلم إلى حد كبير بعيد المنال.

لكن ليس المستهلكون وحدهم هم الذين يشعرون بلسعة سوق الإسكان اليوم. مع تباطؤ نشاط الإسكان ، تظل أسعار الشراء عنيدة وتنخفض قيم الإيجارات ، يمكن للمستثمرين رؤية تراجع أرباح استثماراتهم.

في هذا الصدد ، قد ينبئ تباطؤ سوق الإسكان في الواقع بأخبار سارة ، لأنه يوفر للمستثمرين فرصة للاستثمار بسعر أرخص.

بالطبع ، لدى Redfin تنبؤات حول ذلك أيضًا ، مما يشير إلى أن العديد من المستثمرين سوف يرضخون تمامًا لصالح مشاريع أكثر ربحية في أماكن أخرى. سوف يبطئ الآخرون نشاطهم حتى يمر التراجع وتكون العوائد المستقبلية أقل بعدًا.

ومع ذلك ، فإن هذا يترك الكثير من الأسئلة دون إجابة للمستثمرين. وإذا كنت من محبي الملموسة الأكبر في محفظتك ، فنحن لا نلومك.

لهذا السبب تتخلص Q.ai من التخمين من الاستثمار باستثمارات مدعومة بالبيانات لكل درجة تحمل للمخاطر والوضع المالي. يتم تنويع استثماراتنا تلقائيًا باستخدام مجموعات الاستثمار، لذلك يمكنك شراء الاتجاهات التي تتوقع أنها ستلبي احتياجاتك على المدى الطويل.

أفضل للجميع ، مع حماية المحفظة إلى جانبك ، يمكنك أن تهدف إلى تأمين المكاسب وتقليل الخسائر ، بغض النظر عن استراتيجية التخصيص الخاصة بك.

لقد أصبح الاستثمار بسيطًا واستراتيجيًا - وممتعًا. (على عكس سوق الإسكان).

قم بتنزيل Q.ai اليوم للوصول إلى استراتيجيات الاستثمار المدعومة بالذكاء الاصطناعي.