هل تأجير العقارات استثمار جيد؟ كل ما تحتاج إلى معرفته

بدافع تراجع الأسهم و ارتفاع التضخم، قد تتساءل عما إذا كان شراء عقار مؤجر هو مكان جيد لركن أموالك.

يبدو الأمر بسيطًا بما فيه الكفاية: شراء منزل ، تأجيره بسعر لتغطية الرهن العقاري ووضع بعض نقود ثابتة في جيبك - كل ذلك مع ارتفاع قيم الممتلكات. زائد، الإيجارات آخذة في الارتفاع عبر الولايات المتحدة

ولكن هناك الكثير من الأشياء التي يجب مراعاتها من ارتفاع معدلات الفائدة على الرهن العقاري إلى الأسواق المحلية للعثور على مستأجرين موثوق بهم. يمكن أن تكون هناك أيضًا نفقات مفاجئة. فيما يلي بعض الإجابات على الأسئلة الشائعة حول شراء عقار مؤجر:

استثمر في العقارات عالية العائد والمدارة باحتراف مع EquityMultiple هل يستحق أن يكون لديك عقار مستأجر؟

يمكن أن يكون - في الظروف المناسبة ، بمرور الوقت واعتمادًا على وضعك المالي وأهدافك.

إذا كنت قادرًا على الحصول على بضع مئات من الدولارات شهريًا بمجرد دفع جميع النفقات ، بما في ذلك الضرائب (دخل والمحلية الملكية) وقد ساهمت في صندوق احتياطي لنفقات الطوارئ ، يمكن أن يوفر استئجار عقار عائدًا موثوقًا بمرور الوقت. "بافتراض أن العقار مربح ، فإن الحصول على هذا التدفق النقدي يوفر لك الفرصة إما لشراء المزيد من نفس النوع من الأصول - شراء المزيد من العقارات - أو شراء أنواع أخرى من الأصول عندما تكون [العقارات] غير مفضلة ،" تقول سينثيا ماير ، المخططة المالية المعتمدة (CFP) مع Real Life Planning في جلادستون ، نيو جيرسي التي تعمل مع مستثمرين عقاريين.

هل تأجير العقارات استثمار جيد الآن؟

إذا كان لديك منزل مالي بالترتيب ، خاصةً ارتفاع أسعار الفائدةيقول ماير ، أن تأجير العقارات يمكن أن يكون استثمارًا جيدًا طويل الأجل.

يجب أن يولد العقار المستأجر دخلاً شهريًا ، حتى لو كان بضعة دولارات في البداية. قم بإجراء العمليات الحسابية للتأكد من أن العقار الذي تفكر فيه مناسب لك. استشر مستشارًا ماليًا أو خبيرًا عقاريًا محليًا.

"شيء واحد كنت أطلبه من الناس كثيرًا هو" هل الصفقة منطقية من الناحية المالية؟ " لا تُظهر لي شيئًا ، على سبيل المثال ، يخسر 300 دولار شهريًا ويتوقع مني أن أخبرك أنها فكرة جيدة لأنها على الأرجح ليست كذلك ، "يقول ماير. "كحد أدنى ، يجب ألا يكون هناك صافي تكلفة تحمل للممتلكات." هل تشغيل عقار مؤجر يتطلب الكثير من العمل؟

القصة مستمرة

يمكن أن يذهب الكثير في إعداد الممتلكات المؤجرة الخاصة بك ، بما في ذلك التأمين ، ورسوم جمعية أصحاب المنازل ، والمرافق ، والإعلان ، والتنظيف ، والإصلاحات بمرور الوقت ، والارتفاع دفع اقساط الرهن العقاري والضرائب هي بعض العوامل الحاسمة ، على سبيل المثال لا الحصر.

يستأجر بعض مالكي العقارات المؤجرة شركات إدارة للعناية بالممتلكات ، مع رسوم عادة ما بين 8٪ إلى 12٪ من الإيجار الشهري جمعت.

كاستثمار ، يمكن أن تكون العقارات المؤجرة مصدر دخل أبطأ - لكن يمكن الاعتماد عليه - من تقليب منزل في ذروة سوق العقارات المزدهر. على الرغم من ارتفاع قيمة المساكن في العامين الماضيين ، إلا أن هذه الوتيرة المحمومة تتباطأ.

ما مقدار الربح الذي يجب أن تحققه من تأجير عقار؟

بمجرد الانتهاء من الحسابات ، وإذا كنت تنوي الاحتفاظ بالعقار لعدد من السنوات ، حتى ربح صغير "لكل باب" أو وحدة يمكن أن يكون مصدرًا قيمًا للدخل بمرور الوقت ، كما يقول ماير.

على سبيل المثال ، يمكن أن يضيف صافي ربح قدره 100 دولار شهريًا (بعد دفع كل شيء). إذا ارتفعت الإيجارات عادة من 3٪ إلى 5٪ سنويًا ، يجب أن يرتفع ربحك أيضًا.

يقول ماير: "بعد 20 عامًا ، يعد هذا عائدًا إيجاريًا قويًا جدًا". "وهذا لا يشمل التقدير."

ما نوع القرض الذي تحصل عليه لعقار استثماري؟

يمكن لأصحاب العقارات المؤجرة التقدم بطلب للحصول عليها الرهون العقارية مثل أصحاب المنازل، ولكن مع اختلافات مهمة للغاية. أولاً ، عادةً ما تكون الدفعة الأولى أكبر من ذلك بكثير.

يقول الخبراء إن معظم المقرضين يطلبون خفضًا بنسبة 25٪ تقريبًا مقابل تأجير الرهن العقاري. هذا يتناقض مع 6٪ إلى٪ 7 التي يدفعها أصحاب المنازل في السنوات الأخيرة.

ينظر المقرضون إلى الرهن العقاري المستأجر على أنه أكثر خطورة من الرهن العقاري العادي لأن قرض المنزل الخاص بالمستثمر من المرجح أن يأخذ الأولوية في الأوقات الصعبة.

ما هي أفضل طريقة لتمويل عقار استثماري؟

بالطبع ، إذا كان بإمكانك شراء عقار مقابل كل النقود ولا يزال لديك أموال متبقية للخزن المؤقت ، فهذا مثالي. ضع في اعتبارك أن العقارات تعتبر أحد الأصول "غير السائلة" - أحد الأصول التي لا يمكنك تحويلها بسرعة إلى نقود في جيبك. يطلب معظم المستثمرين العقاريين أو يرغبون في الحصول على قرض عقاري.

قبل التقديم ، تأكد من إكمال ميزانيتك ، وبحث في كيفية ذلك جذب المستأجرين ولديك فكرة واضحة عن تكاليف إدارة الممتلكات.

ما درجة الائتمان المطلوبة للعقار الاستثماري؟

يميل المقرضون إلى تقديم أفضل الأسعار للمقترضين درجات ائتمانية تبلغ 760 أو أعلى.

"هل يمكنك الحصول على قرض عقاري استثماري إذا كانت نتيجتك 680 أو 700؟ على الأرجح ، لكنك ستدفع فائدة أكبر فقط ، "يقول ماير.

ما هي النسبة المئوية التي يمكنك اقتراضها على عقار مؤجر؟

هذا يعتمد. يقول ماير إنه في عام 2022 ، مع ارتفاع أسعار الفائدة ، تزداد صعوبة استراتيجية شراء عقار متهالك ، وإصلاحه ، ورفع الإيجار ثم الاقتراض مقابل ذلك العقار لشراء عقار آخر. يريد المقرضون ضمانات بأن الرهن العقاري سيتم دفعه في الأوقات الصعبة وسيقومون بفحص الممتلكات الخاصة بك عن كثب قبل منح قرض ثان.

وأشار ماير إلى أن مشتري العقارات المؤجرة "يجب أن يكونوا أكثر حرصًا بشأن أعدادهم وافتراضات أسعار الفائدة لديهم". "لأنهم لن يكونوا قادرين على إعادة التمويل وسحب حقوق الملكية وسيظل هذا العقار إيجابي التدفق النقدي إذا كانت المعدلات أعلى بمرتين مما كانت عليه قبل عام ونصف."