الجواب هو تحسين درجات الائتمان للإسكان الإيجاري ، وليس منعها

في جميع أنحاء البلاد ، تتزايد المخاوف بشأن كيف ولماذا يفشل الناس في التأهل لاستئجار المساكن. سعى النشطاء الذين يزعمون أنهم يبحثون عن المصالح الفضلى للمقيمين المحتملين في المساكن المؤجرة إلى حظر عمليات التحقق من الخلفية الجنائية ، وسجلات الإخلاء السابقة ، وعشرات الائتمانات كجزء من تقييم المخاطر الذي يستخدمه مقدمو الإسكان لفحص المستأجرين. في مينيابوليس ، على سبيل المثال ، فرض مجلس المدينة حدود استخدام درجات الائتمان. قال عضو المجلس الداعم للتدخل إن ارتفاع الأسعار وندرة المساكن "يضع بعض الإلحاح لدعم الأشخاص الأكثر ضعفاً من المستأجرين". ولكن هل تقييد أو حظر الشيكات الائتمانية هو أفضل طريقة لمساعدة الأشخاص ذوي الائتمان الضعيف أو السيئ أو المنعدم؟

تقرير حديث من مكتب حماية تمويل المستهلك (CFPB) قد يضيف الوقود إلى النار. التقرير بعنوان محرج ، المستأجر الشيكات الخلفية السوق، جرد كل شكوى يمكن تصورها مع تقييم المخاطر من قبل مقدمي الإسكان. هذا هو المفضل لدي حول بيانات الإخلاء:

"جمع هذه البيانات ، ولا سيما بيانات السجلات العامة المدنية والجنائية ، ومطابقة البيانات التي تم جمعها بشكل صحيح مع المستأجر المحتمل الفردي ، يمكن أن يكون أمرًا صعبًا. على سبيل المثال ، وفقًا لإحدى الدراسات التي أجريت على 3.6 مليون سجل من سجلات محكمة الإخلاء ، فإن 22 بالمائة من قضايا الإخلاء التي تقوم بها الدولة هي سجلات غامضة أو مزيفة. ونتيجة لذلك ، فإن البيانات المبلغ عنها في تقارير فحص المستأجر والاعتماد عليها في إنشاء درجات مخاطر المستأجر المملوكة غالبًا ما تكون غامضة أو قديمة ويمكن أن تكون خاطئة ".

جعلني هذا أضحك بصوت عالٍ لأن صناعة بأكملها قد تطورت تدعي أن البلاد تواجه "أزمة إخلاء" أو "وباء". من الواضح أن هذا خطأ وأحد أسباب سهولة الوصول إلى هذا الاستنتاج هو عدم وجود بيانات واضحة أو متسقة حول عمليات الإخلاء. في عالم اليوم ، من المستحيل الإدلاء بأي تصريح حول الإخلاء - الذي يُعرَّف بأنه الإزالة الفعلية بالقوة من عقار مؤجر - نادر للغاية. بعد التقديم ، تؤدي معظم عمليات الإخلاء إلى الفصل أو نتائج غامضة. ينتج عن عدد قليل فقط أن تطبيق القانون يبدو وكأنه يسحب الأشياء من الشقة. ومع ذلك ، فإن المدافعين العدوانيين يريدون ذلك في كلا الاتجاهين ؛ تشير البيانات إلى "أزمة" ولكن البيانات سيئة ، فلا تستخدمها للفحص.

قد يعكس الخطاب عند افتتاح التقرير بدقة الإحباط الذي يشعر به المستهلكون بشأن تعريض أنفسهم لتقييم المخاطر ؛ لكن تأجير المسكن ليس استحقاقا وليس "حقا" بأي تعريف. أود أن أضيف "بعد" إلى ذلك ، بما أن هذا هو بالضبط ما يزعمه المدافعون ، إنه كذلك بالفعل حق أي شخص في المطالبة بالوصول إلى الملكية الخاصة للعيش فيها بغض النظر عن بيان المخاطر.

والبعض منا يرى في السكن سلعة ، وتأجيره كإيجار سيارة أو أي غرض آخر. إن تقييم المخاطر يجعل المساكن المستأجرة ممكنة وبدون القدرة على فحص أو مراجعة الأداء السابق ، فإن المساكن الأصغر والأقل تكلفة ستختفي. إن الرأي القائل بأن المسكن حق ، وأن أي إنسان يمكنه أن يأخذ ممتلكات شخص آخر للحصول على مسكن هو رأي خطير و يهدد بتقويض إيجار المساكن الخاصة. يجدر إجراء نقاش حاد وصارم حول هذا الموضوع.

ولكن ما هو الحل للمشكلة الحقيقية للأشخاص الذين لديهم أموال أقل والذين يكافحون في الاقتصاد الذي يتمتع بمخاطر أعلى وبالتالي تحد أكبر في العثور على سكن؟ تتمثل إحدى الإجابات في حظر الفحص أو تقييده بطريقة تجعل الخيار الوحيد لتخفيف المخاطر هو زيادة الإيجارات. يريد المدافعون الحد من هذا أيضًا ، بالطبع ، من خلال التحكم في الإيجارات. ضبط الإيجارات يجعل تضخم الإسكان أسوأ ، ويؤدي إلى ندرة وتقنين.

الحل الحقيقي هو تحسين درجات الائتمان وبناء الحوافز للأشخاص الذين يؤجرون مساكن لدفع الإيجار في الوقت المحدد. عندما لا يتمكنون من ذلك ، فإن المساعدة النقدية هي أكثر ما تشتد الحاجة إليه. ولكن هل هناك حوافز سوقية لبناء الائتمان وتحسين صورة مخاطر المستأجرين؟

يقول تقرير CFPB هذا عن درجات الائتمان:

"تاريخ دفع الإيجار السابق ، والذي يبدو أنه وثيق الصلة بقرار المالك بالتأجير ، لا ينعكس بشكل كبير في تقارير فحص المستأجر أو درجات المخاطر. تتراوح تقديرات الصناعة لتغطية تاريخ مدفوعات الإيجار في نظام إبلاغ المستهلك بين 1.7 إلى 2.3 في المائة من المستأجرين في الولايات المتحدة ".

شركة خاصة البنياتا، قد توصل إلى نموذج عمل يقوم بذلك بالضبط. يجمع Piñata بين التسويق المباشر وإدارة تحصيل الإيجارات. عندما يكون المقيم في مبنى تديره شركة تستخدم Piñata ، ويدفع الإيجار في الوقت المحدد ، يمكن للمقيم الحصول على نقاط مقابل مكافآت من العلامات التجارية الشهيرة. فكر في الأمر على أنه برنامج طيار متكرر للمستأجرين. أبلغ Piñata أيضًا عن معلومات الإيجار الإيجابية لمكاتب الائتمان. الحوافز المقدمة للمقيمين حقيقية ، مع عروض مجانية للمنتجات التي يحتاجونها ودرجة ائتمانية أفضل.

لقد تحدثت مع Lily Liu ، الرئيس التنفيذي لشركة Piñata إذا كانت قلقة بشأن اللوائح الجديدة خاصةً الأنظمة الأساسية التي تجمع معلومات المتقدمين والمقيمين على نطاق واسع. قال ليو: "أصبحت الخوارزميات ذات مجموعات البيانات الضخمة جيدة جدًا لدرجة أنه من الصعب رؤية كيف لن يتم دمجها في هذه القرارات" ، "وإن كان ذلك في نوبات واندفاعات حتى تصبح أكثر طبيعية". تروج لـ Piñata كحل للمقيمين لأنه "منتج تفاعلي ديناميكي يساعد المستأجرين على فهم" أخطائهم "وتداعيات إجراءات معينة ويساعدهم على تعديل سلوكهم لبناء مستقبل مالي أفضل لأنفسهم."

ليس هناك شك في أن العديد من المدافعين عن المستأجرين سوف يحتقرون هذا النموذج ؛ لا يجب على الناس دفع الإيجار على الإطلاق ، ولماذا نطعمهم من خلال صفقات مجانية في أمازونAMZN
لفعل ما لا يجب عليهم فعله. بخير. هذه حجة متسقة داخليا للاشتراكي. ومع ذلك ، في العالم الحقيقي ، فإن توسيع برنامج مثل برنامج Piñata للأشخاص الذين لديهم بالفعل ائتمان سيئ أو ضعيف أو ليس لديه ائتمان من شأنه أن يساعد الأشخاص في الواقع على بناء ائتمان أفضل وتحسين حياتهم كمستأجرين في المستقبل. يمكن حل جميع الشكاوى المذكورة في تقرير CFPB تقريبًا باستخدام هذا النوع من نموذج المستهلك القائم على الحوافز ، حتى بالنسبة للأشخاص الذين لديهم أموال أقل.

إن الإجابة على مشكلة سوء الائتمان أو أي عيوب أخرى في تاريخ الإيجار لا تتمثل في إزالتها ، ولكن تقديم مساعدة وحوافز حقيقية لتحسين سجل الأشخاص ومكافأتهم. هذا يبني الاستثمار في النجاح ليس فقط لمزود الإسكان الذي يرى تحصيل الإيجارات بنسبة 100 ٪ ، ولكن أيضًا للمستهلكين الذين بدأوا في رؤية ائتمان إيجابي من شأنه أن يساعد ، على الأرجح ، في تحسين القوة الشرائية بما في ذلك ملكية المنازل. لن يختفي تقييم المخاطر أبدًا في اقتصاد الإيجار ، وإذا تم تنظيمه بعيدًا ، ستتوقف الشركات الأصغر والأقل تكلفة عن الإيجار ، وسيكون هناك المزيد من ندرة المساكن وارتفاع الإيجارات. هذا لا يساعد أي شخص ، وخاصة الأشخاص الذين يعانون من مشاكل الائتمان.