أنا مدير العمليات في شركة الرهن العقاري التي مولت أكثر من 100 مليار دولار في شكل قروض. فيما يلي الأشياء الثلاثة التي يجب أن تعرفها عن سوق الإسكان الآن

ارتفعت معدلات الرهن العقاري فوق 6٪ الأسبوع الماضي ، وفقًا لبيانات Bankrate ، حيث قال بعض المحترفين إنها قد ترتفع. (يمكنك أن ترى أقل معدلات الرهن العقاري التي قد تكون مؤهلاً لها هنا.) علاوة على ذلك ، ارتفعت أسعار المساكن بأكثر من 20٪ على أساس سنوي ، مما تسبب في تحديات القدرة على تحمل التكاليف للعديد من مشتري المنازل الطموحين. وهو على الأرجح يجعلهم يتساءلون: ما الذي يجب أن أعرفه إذا كنت أرغب في شراء منزل الآن؟ لذلك - كجزء من لنا سلسلة حيث نسأل محترفي صناعة العقارات البارزين عن أفكارهم حول سوق الإسكان - تجاذبنا أطراف الحديث مع ستيف رايش. يشغل منصب مدير العمليات في Finance of America Mortgage ، وهي شركة للتمويل العقاري تقول إنها مولت أكثر من 105 مليار دولار من القروض الاستهلاكية منذ عام 2015 ، ولديه عقدين من الخبرة في التعامل مع معالجة الرهن العقاري والاكتتاب وغير ذلك. ها هي أفكاره حول سوق الإسكان الآن.

تحديات القدرة على تحمل التكاليف حقيقية للغاية في الوقت الحالي

يقول رايش: "لقد شهدنا تراجعًا بسيطًا في ارتفاع أسعار المنازل في نهاية العام الماضي ، ولكن في النصف الأول من عام 2022 ، شهدنا تسارعًا آخر مع ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 20٪ تقريبًا على أساس سنوي اعتبارًا من فبراير". خبراء (مثل داريل فيروذر ، كبير الاقتصاديين في Redfin ، والذي قابلنا أيضًا لأجله سلسلة) لاحظنا أننا على الأرجح وصلنا إلى نقطة لم يعد فيها هذا النوع من النمو مستدامًا ، وإذا كان الأمر كذلك ، فقد نتوقع أن يتباطأ ارتفاع أسعار المنازل في وقت لاحق من هذا العام. يقول رايش: "بغض النظر ، على المدى القريب ، سيكون لارتفاع أسعار المنازل تأثير كبير على عدد العائلات التي تستطيع شراءها أو إخراجها من السوق".

شيء آخر يجب أخذه في الاعتبار هو أن ارتفاع الأسعار قد يضيف المزيد من التعقيدات إلى قضية القدرة على تحمل التكاليف. "من ناحية ، أعتقد أن الخوف من فقدان الأسعار المنخفضة قد ساهم في بعض ارتفاعات الأسعار التي نراها حيث يندفع المشترون المحتملون للحصول على منزل والدخول في حروب العطاءات. لكن على المدى الطويل ، فإن المعدلات المرتفعة ستعيق بعض المشترين وستؤدي في النهاية إلى إعاقة الطلب "، كما يقول رايش. (يمكنك أن ترى أقل معدلات الرهن العقاري التي قد تكون مؤهلاً لها هنا.)

قد يتردد أصحاب المنازل في بيع منازلهم - مما قد يؤدي إلى تفاقم مخزون المساكن الضيق بالفعل

مخزون المساكن لا يزال عند أدنى مستوياته. نحن في "موسم الإسكان الممتاز ، حيث تميل المزيد من العائلات إلى طرح منازلها في السوق والاستعداد للانتقال في الصيف بعد العام الدراسي ،" يلاحظ رايش. لكنه يضيف ، "هناك عدم يقين بشأن حجم المخزون الذي سيكون متاحًا. في الواقع ، "بالنسبة لبعض أصحاب المنازل الذين حددوا أسعار الفائدة في النطاق المنخفض 2٪ أو 3٪ ، فقد يترددون في بيع منازلهم والتطلع إلى شراء منزل جديد مدركين أنهم سيدفعون المزيد من أسعار الفائدة الآن ،" كما يقول رايش . 

فيما يتعلق ببناء المنازل الجديدة ، في حين أنه من غير الواضح ما هي الآثار الكاملة للتضخم المطول على مدى توفر وحدات جديدة في المستقبل ، فمن المرجح أن يستمر التأثير المتبقي لقضايا سلسلة التوريد ونقص العمالة وارتفاع أسعار الوقود في التوغل في الجديد - تكاليف بناء المنزل ، والتوظيف ، وغيرها من مجالات الإسكان والعقارات ، بحسب الرايخ. 

للمنافسة في هذا السوق الصعب ، قد تحتاج إلى عرض تنافسي

بالنظر إلى هذه العوامل ، يجب أن يدرك المشترون أنه للمنافسة في بيئة السوق الحالية وقبول عرضك ، قد تحتاج إلى عرض سعر قوي. "قد يتعين عليك أن تكون مبدعًا: فكر في الحد من الحالات الطارئة في عرضك إن أمكن ولا تطلب الكثير من الائتمانات. أظهر للبائعين أنه يمكنك أن تكون أكثر مرونة فيما يتعلق بالجدول الزمني ، على سبيل المثال ، عرض الإغلاق بشكل أسرع أو حتى السماح للبائع بإجراء اتفاقية إعادة الإيجار إذا كانوا بحاجة إلى مزيد من الوقت للانتقال أو العثور على منزل آخر ، "يقول رايش. إن وجود خطاب موافقة مسبقة في متناول اليد ، والدفعة الأولى الأعلى والاكتتاب المقدم يمكن أن يعزز عرضك ماليًا ويجعلك مشتريًا أكثر إقناعًا.

ومع ذلك ، فإن مدى التنافس الذي يجب أن يختلف فيه العرض من سوق إلى آخر (وبالطبع من منزل إلى منزل) - مع وجود بعض الأسواق أكثر بكثير وأقل تنافسية من غيرها. في الواقع ، أخبرت Fairweather Redfin مؤخرًا MarketWatch Picks أننا نشهد علامات مبكرة على أن سوق الإسكان بدأ في البرودة ، على الأقل في المترو الساحلية باهظة الثمن. يقول Fairweather: "قد يجد المشترون في أسواق مثل لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو وبوسطن وسياتل الذين خسروا في العديد من حروب العطاءات أنهم يواجهون منافسة أقل من مشترين آخرين مما كانوا عليه قبل شهر أو شهرين".