أنا أشتري منزلاً مع والدتي البالغة من العمر 74 عامًا ، لكن الرهن العقاري سيكون باسمي. كيف يجب أن نطلق على المنزل؟

عزيزي MarketWatch ،

أرغب في معرفة ما إذا كان بإمكانك تقديم بعض النصائح لي بشأن شراء منزل مع والدتي التي تبلغ من العمر 74 عامًا. سأضع 240,000 ألف دولار - باستخدام عائدات بيع منزلي - على المنزل الجديد والبدء به رهن عقاري بقيمة 220,000 ألف دولار. الرهن العقاري سيكون باسمي فقط. بمجرد بيع منزل والدتي ، ستعطيني بعضًا من عائدات منزلها - 100,000 دولار ، حتى أتمكن من إعادة صياغة الرهن العقاري وخفض دفعتي الشهرية.

أسئلتنا هي: كيف يجب أن نطلق على المنزل الذي سنعيش فيه؟ هل يجب أن نضع كلا الاسمين على المنزل مع مستأجرين مشتركين مع حق البقاء على قيد الحياة؟ وأيضًا ، هل سيُعتبر المال الذي تعطيه لي لأضعه على رهن عقاري المعاد صياغته بمثابة هدية لي حيث سأضطر إلى دفع ضرائب عليها؟ هل هناك أي طريقة لتجنب هذا؟ وسؤالي الأخير هو ، هل يجب أيضًا أن أضع ابنتي البالغة على عنوان المنزل ، أيضًا كمستأجرين مشتركين لهم حق البقاء على قيد الحياة ، بحيث يمكن أن يكون المنزل لها عندما لم نعد أنا وأمي على هذه الأرض؟

إذا لم تكن قادرًا على الإجابة على هذه الأسئلة ، فهل ستتمكن من إخباري ما إذا كنت بحاجة إلى التحدث إلى محامي عقارات أو محامي ضرائب أو محاسب قانوني معتمد؟ لست متأكدًا من الذي يجب أن أطرح عليه هذه الأنواع من الأسئلة. أنا أستمتع بقراءة عمودك. شكرا لمساعدتكم.

مع خالص الشكر والتقدير،

الانتقال للعيش مع أمي

"The Big Move" هو عمود MarketWatch الذي يبحث في خصوصيات وعموميات العقارات ، من التنقل في البحث عن منزل جديد إلى التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.

هل لديك سؤال بخصوص بيع او شراء منزل؟ هل تريد أن تعرف أين يجب أن تكون خطوتك التالية؟ أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى Jacob Passy على [البريد الإلكتروني محمي].

عزيزي الانتقال ،

من الجميل جدًا أنك تخطط لشراء منزل مع والدتك ، فأنا متأكد من أن ذلك سيوفر لها الشعور بالراحة عندما تكبر وتحتاج إلى مزيد من المساعدة. أعلم أنك لم تسأل عن أفكاري بشأن هذا الترتيب ، لكنني سأكون مقصراً إذا لم أقترح إجراء العديد من المحادثات الصريحة مع بعضكما البعض حيث تناقشان توقعاتك للعيش معًا. سيكون هذا تغييرًا كبيرًا لكليكما ، وكما هو الحال مع أي ترتيب للشريك في الغرفة ، فمن الأفضل أن تكون على نفس الصفحة مسبقًا لضمان التعايش السلمي.

يجب أن أعترف أنني في حيرة من أمري مع الجدول الزمني الذي اخترته أنتما الاثنان. ما لم يكن هناك سبب يجعل شراء المنزل بمفردك أمرًا منطقيًا ، لا أفهم سبب عدم انتظار كلاكما لفترة أطول قليلاً لشراء المنزل معًا - خاصة إذا كنت تفكر في أن يكون كلاهما في المنزل الفعل. من المحتمل جدًا أن يمكّنك تجميع مواردك دفعة واحدة من الاستفادة من تمويل أفضل.

يمكن أن تكون إعادة صياغة الرهن العقاري مفيدة للعديد من مالكي المنازل. سيسمح لك بتخفيض التزامك بالديون دون تغيير سعر الفائدة أو مدة القرض. في الوقت الذي ترتفع فيه معدلات الرهن العقاري ، قد يكون هذا خيارًا أفضل للعديد من مالكي المنازل من إعادة التمويل إذا كان هدفك الرئيسي هو تقليل مبلغ الديون المستحقة عليك.

هناك بعض السلبيات لهذه الاستراتيجية. بالنسبة للمبتدئين ، لا يسمح كل مقرضي الرهن العقاري بذلك ، لذلك يجب أن يكون هذا شيئًا توضحه مقدمًا. وحتى إذا سمح المقرض بذلك ، فلن يتمكن من القيام بذلك لجميع أنواع القروض. على وجه التحديد ، لا يمكن إعادة صياغة القروض المدعومة من الحكومة بما في ذلك قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية. وسيحاسبك مسؤول خدمة القرض على إعادة الصياغة. لهذه الأسباب ، سيختار بعض المقترضين فقط سداد مدفوعات إضافية لرهنهم العقاري بدلاً من المرور بعملية إعادة الصياغة الكاملة.

في حالتك ، يمكن اعتبار مساهمة والدتك هدية إذا لم تكن على الرهن العقاري ، على الرغم من أنك لن تكون من يدفع الضرائب عليها. يجب عليك استشارة محاسب للحصول على مشورة الخبراء ، ولكن من المحتمل أنها ستحتاج إلى تقديم إقرار ضريبي على الهدايا. ومع ذلك ، ما لم تكن تمنح ملايين الدولارات لك ولآخرين ، فمن المحتمل أنها لن تدين بأي ضرائب على هذه الأموال بسبب الإقصاء مدى الحياة.

يمكن أن تكون على العنوان دون أن تكون على الرهن العقاري ، لكن هذا ليس بالضرورة واضحًا. إذا كنت تفكر في إضافتها إلى سند الملكية لاحقًا بعد شراء المنزل وسحب الرهن العقاري ، فيجب عليك استشارة محامي عقارات. سيشمل بعض المقرضين فقرات تنص على وجوب سداد القرض بالكامل إذا تم إجراء تغييرات كبيرة على عنوان المنزل ، وستحتاج إلى خبير قانوني لمراجعة أي عقد رهن للتحقق مما إذا كان هذا هو الحال هنا.

إذا كنت تخطط بدلاً من ذلك لجعل والدتك على سند الملكية من البداية دون الحاجة إلى دفعها للرهن العقاري ، فستحتاج إلى استشارة مقرض الرهن العقاري للحصول على موافقته على هذا الترتيب. كما أوضحت فيكتوريا سبودك ، محامية العقارات في نيويورك ، في منشور بالمدونة ، "يجب أن يكون البنك على يقين من أن مصلحته محمية ، لأنهم يقرضون مبلغًا كبيرًا من المال. إن قدرة البنك على بيع العقار في حالة التخلف عن السداد أمر بالغ الأهمية لنموذجهم ولن يقرضوا الأموال ما لم تكن محمية ".

المشكلة التي يمكن أن تنشأ عن وجود عدة أشخاص على سند الملكية ، ولكن شخص واحد فقط على الرهن العقاري ، هي أن ملكية المنزل تصبح معقدة. من وجهة نظر المُقرض ، سيكون لأمك حقوق في المنزل مما قد يجعل من الصعب بيعه إذا دخلت في حبس الرهن. يقول سبودك إن ما يفعله المقرضون غالبًا في مثل هذا السيناريو هو أن يوقع كلا المالكين على الرهن العقاري ، بينما يوقع شخص واحد فقط على المذكرة ، وهو الوعد بسداد القرض. وبهذه الطريقة ، "إذا لم يتم سداد القرض أو تخلف عن السداد ، فسيظل البنك يلجأ إلى بيع المنزل لسداده" ، كما تكتب.

مرة أخرى ، قد ترغب في التفكير في إدراج والدتك في الرهن العقاري. ما لم تكن تعاني من مشاكل ائتمانية ، يمكن أن يساعد دخلها وأصولها الإضافية من الضمان الاجتماعي في الحصول على معدل أفضل على الرهن العقاري. كما أنه سيخفف من المشكلات التي قد تنشأ عن دفعها لسداد القرض عند بيع منزلها.

بالنسبة لكيفية حصولك على اللقب ، أعتقد أنه من المهم التفكير في سبب رغبتك في أن تكون على العنوان وما هي أهدافك في ذلك. يبدو من الواضح أن تجنب الوصية أمر مهم لكليكما ، لكن الإيجار المشترك يمكن أن يحمل بعض المخاطر. على سبيل المثال ، إذا دخل أحدكم في دين ولم يتمكن من سداده ، فيمكن للدائنين المطالبة بالممتلكات. لهذا السبب أيضًا قد تكون إضافة ابنتك إلى العنوان أيضًا خطوة محفوفة بالمخاطر.

بالنسبة لكم جميعًا ، قد يكون وضع المنزل في صندوق ثقة حي أكثر منطقية. سوف يمنحك هذا التحكم في ما يحدث للمنزل عندما تتوفى أنت وأمك ، بينما يسمح لك بالبقاء في المنزل بينما لا يزال كلاكما على قيد الحياة. لا يمكن أن ينتقل المنزل بسهولة إلى ابنتك فحسب ، بل يمكنها أيضًا تجنب بعض الضرائب ورسوم الوصايا. ستحتاج إلى تعيين محام لتكوين الثقة وهيكلها بشكل مناسب لك ، ولكن نظرًا لتعقيدات ترتيبات المعيشة الخاصة بك ، فقد يكون هذا هو الحل الأفضل لمشكلتك ويضمن لك ولأمك أنك ستتمكن من العيش في هذا المنزل لبقية أيامك.

بإرسال أسئلتك بالبريد الإلكتروني ، فإنك توافق على نشرها بشكل مجهول على MarketWatch. بإرسال قصتك إلى Dow Jones & Company ، ناشر MarketWatch ، فأنت تفهم وتوافق على أنه يجوز لنا استخدام قصتك أو نسخها في جميع الوسائط والمنصات ، بما في ذلك عبر أطراف ثالثة.