أريد إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بي ، لكنني على وشك بلوغ السبعين. هل من الحكمة إعادة التمويل في وقت حياتي؟

في العادة أعتقد أنه سيتعين على ورثة المرء التعامل معها ، بناءً على الوصية ، لكن ليس لدي أي ورثة في رأيي. أنا أعزب ، لم أتزوج قط وليس لدي أطفال. والدتي متوفاة وأبي عمره 97 عاما. يعيش مع امرأة ، لكنهما اختارا عدم الزواج.

لقد انفصلنا أنا وأخي منذ عام 1990. لا أنوي توريثه أي شيء ذي قيمة - لقد سرقني كثيرًا عندما ماتت والدتنا ، بالإضافة إلى حقيقة أنه ليس لدي أي شيء ذي قيمة في الواقع. لا أريد أن أتركه في حالة من الفوضى. يبلغ من العمر 67 عامًا ، ومن يدري ما إذا كان سيعيش عندما أموت. ثم هناك ابنة أخي ، طفله الوحيد ، الذي بالكاد أعرفه. لم تحاول أبدًا تصحيح هذه الحقيقة منذ أن أصبحت بالغة. تبلغ من العمر 38 عامًا ، وهي عازبة وليس لديها أطفال. لدي 33 من أبناء العمومة أو أكثر ، لكن لا علاقة لي منذ ما يقرب من 30 عامًا مع القلائل الذين قابلتهم على الإطلاق.

لا يجب أن ينفي أذيني واستيائي من أخي وابنة أخي التزامي بترك وصية. إنهم دمي ، بعد كل شيء ، وأنا لست مرتبطًا عاطفياً بأي منظمة غير ربحية. لدي أصدقاء مقربون التقيت بهم في وقت مبكر من عام 1954 إلى عام 1966 ، ولكن ليس لدي أصدقاء آخرين مهمين.

في غضون ذلك ، أنا مدين بحوالي 33,000 دولار على الرهن العقاري الحالي. أطلب مبلغًا نقديًا قدره 30,000 دولار ، والذي أعتزم استخدامه لتحسين المنزل. تم التنازل عن التقييم ، ولكن تم بيع الوحدات ذات الحجم في مسكني ما بين 285,000 دولار و 315,000 دولار. أعيش في إحدى ضواحي لوس أنجلوس. الدفعة الشهرية الحالية هي 458 دولارًا أمريكيًا ، شاملة ضرائب الملكية ، وبنسبة فائدة 5.25٪. الدفعة الجديدة هي 531 دولارًا بنسبة 3.28٪. لا يوجد فرق كبير بالنظر إلى ما تقوله جميع الإعلانات التجارية عن معدلات إعادة التمويل الحالية ، لكن نسبة الديون إلى الدخل الخاصة بي ليست بوينو.

"عندما أموت من يعلق بالرصيد غير المدفوع؟ هل المقرض يفترض ذلك؟"

حاليا الدخل "الحقيقي" الوحيد لدي هو الضمان الاجتماعي و 900 دولار يرسلني والدي شهريا من حساب ثقة. أنوي العودة إلى العمل العام المقبل لأنني مللت من ذهني ، لكن هذا لا علاقة له بالقرض. ستشمل مدفوعات القرض المطفأة لمدة 30 عامًا تكاليف الإغلاق والضرائب المدفوعة مسبقًا وما يزيد عن 17,000 دولار من الديون المستحقة بالإضافة إلى الرهن العقاري المتبقي والصرف النقدي.

عندما أموت ، من يتعثر مع الرصيد غير المدفوع؟ هل يتحمل المقرض ذلك؟ ألا يتعين على أي شخص التعامل مع أي مشكلة قد تكون موجودة ، أو استلام الرصيد إذا تم بيعه؟ هل أنا محق في أنه لا يهم إذا أخذت قرضًا لمدة 15 عامًا أو 30 عامًا لأنني قد أموت قبل سداد أي منهما؟

بما أن القرض المقصود أقل بكثير من قيمة المنزل ، فهل هناك أنواع أخرى من المشاكل التي سيتعين على وريث التعامل معها؟ بالطبع ، يمكن أن يحدث زلزال آخر ، لكن باستثناء كارثة غير متوقعة ، أو تأخري في السداد ، من الذي قد يضطر قانونيًا للتعامل مع أي مشاكل إذا لم أترك وصية؟

مع خالص الشكر والتقدير،

إعادة تمويل الفتاة الذهبية

'الحركة الكبيرة"هو عمود MarketWatch الذي يبحث في خصوصيات وعموميات العقارات ، من التنقل في البحث عن منزل جديد إلى التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.

هل لديك سؤال بخصوص بيع او شراء منزل؟ هل تريد أن تعرف أين يجب أن تكون خطوتك التالية؟ أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى Jacob Passy على [البريد الإلكتروني محمي].

عزيزي إعادة التمويل ،

أريد أن أبدأ بالإجابة على سؤالك حول طول مدة القرض ، لأنني أخشى أنك قد تقلل من الفرق بين قرض مدته 15 عامًا وقرض مدته 30 عامًا.

أنت تدرك أن الدفعة الشهرية أعلى لقرض مدته 15 عامًا - هذا صحيح. لكنها قد تكون أعلى مما تدركه (ما لم يوضح المُقرض الفرق بالفعل.) على سبيل المثال ، بالنسبة إلى رهن عقاري بقيمة 100,000 دولار أمريكي لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة 3٪ ، فإن الدفعة الشهرية ستكون 422 دولارًا تقريبًا. إذا كان نفس القرض مدته 15 عامًا بدلاً من ذلك ، فستكون الدفعة الشهرية حوالي 691 دولارًا.

للتأكيد ، فإن الدفعة الشهرية على الرهن العقاري لمدة 15 عامًا أعلى بنسبة 64 ٪ تقريبًا. في كثير من الأحيان ، ينجذب الناس إلى المدى الأقصر لقرض مدته 15 عامًا لأنه يوفر لهم الفائدة على المدى الطويل. ولكن بالنسبة لشخص لديه دخل ثابت ، فإن هذا الاختلاف في الدفع الشهري يمكن أن يحدث فرقًا كبيرًا.

كما قلت بنفسك ، ليس من الواضح أنك ستعيش طويلاً بما يكفي لترى سداد القرض في كلتا الحالتين. لذا فإن المدخرات طويلة الأجل الناتجة عن المدى القصير لن تكون ذات قيمة ، على الأرجح. أنت تعتمد على الدعم المالي لوالدك الآن ، لكن هل سيستمر ذلك عندما يموت؟ إذا لم يكن الأمر كذلك ، مرة أخرى ، فإن الدفعة الشهرية الأعلى من قرض مدته 15 عامًا قد تصبح فجأة غير محتملة على الإطلاق.

بالنسبة لمن يحصل على المنزل عند وفاته ، فلن يكون له أي فرق سواء كان الرهن العقاري مدته 15 أو 30 عامًا عندما يتعلق الأمر بتسوية الديون. في الواقع ، عندما نموت ، لا يزال يتعين سداد ديوننا المتعلقة بالإسكان.

في حالتك ، يبدو أنك إما لا تملك وصية أو أنك لم تحدد من سيرث ممتلكاتك عند وفاتك. تتبع معظم الولايات عملية لتحديد من هو مؤهل للميراث ، بدءًا من الأزواج والأبناء ، يليهم الأحفاد. في الحالات التي لا يوجد فيها أي من هؤلاء الأفراد ، ستأخذ الدولة في الاعتبار الأقارب الآخرين ، بما في ذلك الأشقاء وبنات الأخوة وأبناء الأخ. قد ترث الدولة أيضًا الممتلكات نفسها.

إذا ماتت بدون وصية ولم تحدد الدولة وريثًا شرعيًا للممتلكات ، فمن الناحية النظرية ، فإن مقرض الرهن العقاري أو المسؤول عن الخدمة سيحجز المنزل لتغطية القرض. إذا تم التعرف على وريث ، أو قمت بتسميته ، فإن معظم الولايات لديها قوانين لحماية حقوقهم في المنزل. عندما تموت ، سيرث ورثتك ملكية المنزل ، لكن ليس رهنه. غالبًا ما تشتمل الرهون العقارية على شرط استحقاق البيع الذي يتطلب سداد القرض إذا تم بيع المنزل - لأن هذا هو وقت نقل الملكية.

عندما يحدث نقل الملكية عن طريق الميراث ، عادة ما تحمي القوانين الوريث. يمكنهم تحمل الرهن العقاري ومواصلة سداد المدفوعات. في بعض الحالات ، يمكنهم تحويل الرهن العقاري باسمهم ، أو يمكنهم بيع المنزل لسداد القرض وجيب العائدات المتبقية بعد ذلك.

إذا كنت قد تجاوزت قليلاً ، فإنني أنصحك بإعادة النظر في من يستحق أن يتلقى ميراثك. يفكر معظمنا بطبيعته في ترك ممتلكاتنا الدنيوية لأقارب الدم - لكن في رأيي ، تعريف الأسرة أوسع من ذلك. لقد جلب لك أخوك الحزن ، وتقول إنك تقريبًا لا علاقة لك بابنة أختك.

يبدو كما لو أن لديك العديد من الأصدقاء الذين تربطك بهم علاقات ثرية. بالتأكيد ، قد لا يكونون رومانسيين بطبيعتهم ، لكنني متأكد من أن هؤلاء الأصدقاء يجلبون الفرح والراحة لحياتك. هؤلاء الأشخاص هم عائلتك المختارة ، وهم يستحقون كل حق وامتياز مخصص عادةً لأقارب الدم. في الواقع ، يمكنك توريث ممتلكاتك إلى صديق بدلاً من أحد أفراد العائلة.

ربما قد لا يكون أصدقاؤك مهتمين بوراثة شقتك الخاصة ، لكنني كنت أتحدث معهم لمعرفة ما سيفكرون به في مثل هذه الهدية. ربما لديهم هم أنفسهم طفل أو قريب آخر يمكن أن يستفيد من وراثة منزل للعيش فيه (أو القيمة المالية لتلك الممتلكات).

لقد عملت بجد للحفاظ على منزلك ، ويجب أن تشعر بالراحة عندما تعلم أن الأمر سيذهب إلى شخص تهتم به بعد وفاتك. أيا كان من تحدده على أنه وريثك ، فأخبره بخططك. بهذه الطريقة لن يكون الأمر بمثابة صدمة عند وفاتك ، ويمكن أن يشعروا بأنهم مجهزون جيدًا للتعامل مع المهام المختلفة التي تأتي مع الميراث.

بإرسال أسئلتك بالبريد الإلكتروني ، فإنك توافق على نشرها بشكل مجهول على MarketWatch. بإرسال قصتك إلى Dow Jones & Company ، ناشر MarketWatch ، فأنت تفهم وتوافق على أنه يجوز لنا استخدام قصتك أو نسخها في جميع الوسائط والمنصات ، بما في ذلك عبر أطراف ثالثة.