"لا أعرف ما إذا كان الأمر يستحق التعامل مع المستأجرين": هل يجب علي تحويل منزلي إلى إيجار أم بيعه؟

ومع ذلك ، أفكر فيما إذا كان ينبغي علي بيع أو تأجير المنزل الذي أملكه حاليًا. اشتريت المنزل مقابل 188,500 دولار. لقد قمت بإعادة التمويل مرتين وحصلت على أموال نقدية في المرة الماضية. معدل الفائدة الخاص بي هو 2.75٪ ، ولا يزال أمامي 18 عامًا لسدادها. يمكنني استئجارها مقابل 1,800 دولار إلى 2,000 دولار. لكنني لا أعرف ما إذا كان هذا هو الخيار الأفضل لأنه يمكنني أيضًا بيعه مقابل ما يقرب من 500,000 دولار ، وهي أعلى قيمة حاليًا.

سيكون من الرائع أن يدفع المستأجرون الرهن العقاري الثاني ، لكنني لا أعرف ما إذا كان الأمر يستحق التعامل مع المستأجرين والإصلاحات التي قد يطلبونها طوال الوقت. بعد كل شيء ، إنه منزل قديم. ماذا علي أن أفعل؟ 

مع خالص الشكر والتقدير،

حزم الأمتعة في بورتلاند

"The Big Move" هو عمود MarketWatch الذي يبحث في خصوصيات وعموميات العقارات ، من التنقل في البحث عن منزل جديد إلى التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.

هل لديك سؤال بخصوص بيع او شراء منزل؟ هل تريد أن تعرف أين يجب أن تكون خطوتك التالية؟ أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى Jacob Passy على [البريد الإلكتروني محمي].

عزيزي التعبئة ،

يوجد في أسواق الإسكان الكامل العديد من مالكي المنازل الذين يفكرون في الخطوة التي تفكر في القيام بها. يرى مالكو المنازل ارتفاع معدلات الإيجار ، ويستفيد الكثير منهم. في فبراير ، كانت الإيجارات أعلى بنسبة 18٪ تقريبًا مقارنة بالعام الماضي على المستوى الوطني ، وفقًا لموقع العقارات على الإنترنت Apartment List ، وهو ما يمثل نموًا قياسيًا.

إلى حد ما ، يغذي أصحاب المنازل نمو الإيجارات هذا عن طريق تحويل منازلهم الأولية إلى إيجارات. ولولا ذلك لكانت هذه المنازل ستوفر الإمدادات التي تشتد الحاجة إليها لأسواق شراء المنازل. بدلاً من ذلك ، هناك عدد قليل جدًا من المنازل المعروضة للبيع مما يضطر العديد من الأمريكيين إلى استئجارها لفترة أطول مما كانوا يأملون لأنهم لا يستطيعون العثور على عقار لشرائه. زيادة عدد الأشخاص المستأجرين يعني المزيد من المنافسة على الوحدات المستأجرة ، وبالتالي فإن الإيجارات آخذة في الارتفاع.

فقط لأن الكثير من مالكي المنازل يسلكون هذا الطريق لا يعني أنه يجب عليك ذلك. قالت ميشيل جيسنر ، مؤسسة ومالكة Gessner Wealth Strategies ، وهي شركة استشارية مالية مقرها في هيوستن: "من المنطقي تحويل منزل إلى عقار مؤجر إذا وفقط إذا فهمت جميع المشكلات المحتملة التي قد تنشأ عن أن تصبح مالكًا للعقار". .

من السهل أن تتخيل فوائد كونك مالكًا - باستخدام الدخل الإضافي لسداد الرهن العقاري الثاني الخاص بك ، وربما بمجرد دفع المال في جيبه للادخار للتقاعد. ولكن إذا علمنا الوباء أي شيء ، فهو أن كونك مالكًا صغيرًا للأم والبوب ​​ليس أمرًا لضعاف القلوب.

لقد واجهت بالفعل بعض التحديات في كونك مالكًا للعقار. ستحتاج إلى التفاعل مع المستأجرين والعمل معهم للحفاظ على العقار. وهناك احتمالات ، لن يتعامل المستأجرون مع المنزل بلطف كما قد تكون ، مما يجبرك على الدفع لإصلاحه بانتظام. هذا مجرد غيض من فيض.

يبدو أنك مستقر ماليًا ، ولكن هل يمكنك دفع الرهن العقاري على منزلك الأول ومنزلك الجديد بنفسك؟ وجد العديد من الملاك أنفسهم يواجهون الرهن والإفلاس على عقاراتهم المؤجرة في السنوات الأخيرة حيث كافح المستأجرون لدفع الإيجار بسبب الوباء. في النهاية ، اختار العديد من مالكي العقارات بيع منازلهم لتقليل خسائرهم.

إذا كنت تعتقد أنك لا تتحمل هذا الضغط ، فسأعيد النظر بشدة في أن أصبح مالكًا. هناك أسباب مالية أخرى للتفكير مرتين. عندما يبيع شخص ما مسكنه الأساسي ، فإنه يستثني ما يصل إلى 250,000 ألف دولار من مكاسب رأس المال (أو 500,000 ألف دولار إذا كان متزوجًا وقيدًا معًا). لذلك ، على سبيل المثال ، إذا قمت ببيع المنزل مقابل 500,000 ألف دولار ، لكنك دفعت 300,000 ألف دولار فقط لشرائه في الأصل ، فأنت لن تواجه ضرائب على أرباح رأس المال على أرباحك البالغة 200,000 دولار.

إذا اخترت تحويل العقار إلى منزل إيجار ثم قررت البيع لاحقًا ، فقد تواجه فاتورة ضريبية باهظة. للاستفادة من الاستبعاد من مكاسب رأس المال ، يجب أن تكون قد عشت في المنزل لمدة عامين من السنوات الخمس الماضية ، ولكن لا يلزم أن تكون آخر عامين. لذلك ، من حيث الجوهر ، لديك فترة سماح قليلة. وهناك خصومات ضريبية يمكنك فرض ضرائب عليها بصفتك مالك العقار.

لنفترض أنك استأجرت المنزل لمدة ست سنوات ثم قررت البيع. لن تحصل بعد ذلك على استثناء بقيمة 250,000 ألف دولار (أو 500,000 ألف دولار) ، لذا فإن كل الأموال التي تجنيها من البيع تعتبر دخلاً خاضعًا للضريبة. هناك طرق يمكنك من خلالها تجنب هذه الضريبة الضريبية - على وجه الخصوص ، يمكنك إعادة استثمار هذه الأموال في عقار إيجار آخر من خلال تبادل القسم 1031. خلاف ذلك ، ستكون فاتورة الضرائب أكبر.

هناك اعتبار مالي آخر وهو ما إذا كان مُقرض الرهن العقاري الخاص بك سيسمح لك بتحويل العقار إلى إيجار في المقام الأول. تشتمل الرهون العقارية عادة على بنود تتطلب من المقترضين العيش في المنزل لفترة زمنية محددة. إذا حاولت الخروج واستئجار العقار قبل انتهاء هذا الإطار الزمني ، فقد تكون متورطًا في الاحتيال على الرهن العقاري. بالنظر إلى أنك قمت بإعادة التمويل مؤخرًا إلى حد ما ، يجب عليك دراسة مستندات الرهن العقاري بعناية.

لديك إحساس أفضل بتحملك للمخاطر والتعقيد المالي أكثر مني. إذا كنت لا تزال مهتمًا بالمضي قدمًا في هذه الخطة ، فاستشر بالتأكيد محاسبًا ومخططًا ماليًا يمكنه مساعدتك في تحديد أفضل نهج. غريزتي هي أنك لا تباع بهذه الفكرة. إذا كان الأمر كذلك ، فسأفكر في خيارات أخرى. بعد كل شيء ، من المرجح أن تقطع الأموال التي تجنيها من بيع المنزل شوطًا طويلاً نحو سداد الديون أو الأهداف المالية الأخرى.

بالإضافة إلى ذلك ، كونك المالك ليس الطريقة الوحيدة للاستثمار في العقارات. قال كاشف أحمد ، رئيس American Private Wealth ، وهي شركة استشارات مالية في بيدفورد بولاية ماساتشوستس: "يمكن استثمار عائدات إضافية لتوليد الدخل أو النمو أو حتى في الأوراق المالية ذات الصلة بالعقارات". الاستثمار في صندوق استثمار عقاري من أجل على سبيل المثال ، يمكن أن يوسع محفظتك ، ولكنه أكثر سيولة بكثير من وجود كل هذه الأموال المقيدة في المنزل.

في النهاية ، أشعر أنه لا يمكنك أن تخطئ من خلال اتخاذ الخيار الأكثر راحة لك. لذا مهما كان الاختيار ، أتمنى لك حظًا سعيدًا.

بإرسال أسئلتك بالبريد الإلكتروني ، فإنك توافق على نشرها بشكل مجهول على MarketWatch. بإرسال قصتك إلى Dow Jones & Company ، ناشر MarketWatch ، فأنت تفهم وتوافق على أنه يجوز لنا استخدام قصتك أو نسخها في جميع الوسائط والمنصات ، بما في ذلك عبر أطراف ثالثة.