كيفية تقييم الممتلكات الاستثمارية العقارية

طرق تحليل قيمة الاستثمار العقاري مماثلة لتلك المستخدمة في التحليل الأساسي للأسهم. نظرًا لأن الاستثمار العقاري ليس عادةً تجارة قصيرة الأجل ، فإن تحليل التدفق النقدي ومعدل العائد اللاحق أمر بالغ الأهمية لتحقيق هدف إجراء استثمارات مربحة.

لتحقيق الربح ، يجب أن يعرف المستثمرون كيفية تقييم العقارات وإجراء تخمينات مستنيرة حول مقدار الربح الذي سيحققه كل منهم ، سواء من خلال تقدير الممتلكات أو دخل الإيجار أو كليهما. يمكن أن تساعد التقييمات العقارية الدقيقة المستثمرين على اتخاذ قرارات أفضل عندما يتعلق الأمر بشراء وبيع العقارات.

يتم إجراء تقييم حقوق الملكية عادةً من خلال منهجيتين أساسيتين: القيمة المطلقة والقيمة النسبية. وينطبق الشيء نفسه على تثمين العقارات.

يشبه خصم صافي الدخل التشغيلي المستقبلي (NOI) بمعدل الخصم المناسب للعقارات تقييمات التدفق النقدي المخصوم (DCF) للمخزون. وفي الوقت نفسه ، فإن دمج نموذج مضاعف الدخل الإجمالي في العقارات يمكن مقارنته بتقييمات القيمة النسبية مع الأسهم. أدناه ، سوف نلقي نظرة على كيفية تقييم الممتلكات العقارية باستخدام هذه الطرق.

معدل الرسملة

من أهم الافتراضات التي يتخذها المستثمر العقاري عند إجراء التقييمات العقارية هو اختيار معدل الرسملة المناسب ، والمعروف أيضًا باسم معدل الحد الأقصى.

معدل الرسملة هو معدل العائد المطلوب على العقارات ، صافي ارتفاع القيمة ، أو الاستهلاك. ببساطة ، هو المعدل المطبق على NOI لتحديد القيمة الحالية للممتلكات.

على سبيل المثال ، افترض أن خاصية من المتوقع أن تولد NOI بقيمة 1 مليون دولار على مدى السنوات العشر القادمة. إذا تم خصمها بمعدل رسملة 14٪ ، فإن القيمة السوقية للعقار ستكون:

$\ start {align} & \ $ 7,142,857،1,000,000،0.14 \ bigg (\ frac {\ $ XNUMX،XNUMX،XNUMX} {XNUMX} \ bigg) \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {Market value} = \ text {صافي الدخل التشغيلي} / {\ text {cap rate}} \ end {align}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)حيث:القيمة السوقية=صافي الدخل التشغيلي/معدل الحد الأقصىâ € <

تعتبر القيمة السوقية البالغة 7,142,857،6.5،8 دولارًا أمريكيًا صفقة جيدة إذا تم بيع العقار بمبلغ XNUMX مليون دولار أمريكي. لكنها صفقة سيئة إذا كان سعر البيع XNUMX ملايين دولار.

يعد تحديد معدل الرسملة أحد المقاييس الرئيسية المستخدمة لتقييم الممتلكات المدرة للدخل. على الرغم من أنه أكثر تعقيدًا إلى حد ما من حساب المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال (WACC) للشركة ، إلا أن هناك عدة طرق يمكن للمستثمرين استخدامها للعثور على معدل رسملة مناسب ، بما في ذلك ما يلي:

• طريقة البناء
• طريقة استخراج السوق
• طريقة نطاق الاستثمار

طريقة البناء

أحد الأساليب الشائعة لحساب معدل الحد الأقصى هو طريقة التراكم. ابدأ بسعر الفائدة وأضف ما يلي:

1. علاوة السيولة المناسبة - تنشأ بسبب الطبيعة غير السائلة للعقار
2. قسط الاسترداد - يمثل صافي تقدير الأرض
3. علاوة المخاطر - يكشف عن التعرض العام للمخاطر في سوق العقارات

بالنظر إلى معدل فائدة 6٪ ، ومعدل غير سيولة 1.5٪ ، وقسط استرداد 1.5٪ ، ومعدل مخاطر 2.5٪ ، فإن معدل رسملة الملكية العقارية هو 11.5٪ (6٪ + 1.5٪ + 1.5٪ + 2.5 ٪). إذا كان صافي الدخل التشغيلي هو 200,000 دولار ، فإن القيمة السوقية للممتلكات هي 1,739,130،200,000،0.115 دولارًا (XNUMX دولار / XNUMX).

من السهل جدًا إجراء هذا الحساب. ومع ذلك ، فإن التعقيد يكمن في تقييم التقديرات الدقيقة للمكونات الفردية لمعدل الرسملة ، والتي يمكن أن تشكل تحديًا. تتمثل ميزة طريقة التجميع في أنها تحاول تحديد المكونات الفردية لمعدل الخصم وقياسها بدقة.

طريقة إستخراج السوق

تفترض طريقة الاستخراج من السوق أن هناك معلومات أسعار بيع و NOI حالية ومتاحة بسهولة على خصائص مدرة للدخل قابلة للمقارنة. تتمثل ميزة طريقة استخراج السوق في أن معدل الرسملة يجعل رسملة الدخل المباشر أكثر فائدة.

من السهل نسبيًا تحديد معدل الرسملة. افترض أن المستثمر قد يشتري موقفًا للسيارات يتوقع أن يولد 500,000 دولار في NOI. توجد في المنطقة ثلاث مواقف سيارات حالية مدرة للدخل:

• يوجد في موقف السيارات 1 NOI بقيمة 250,000 دولار وسعر البيع 3 مليون دولار. معدل الرسملة هو 8.33٪ (250,000،3,000,000 دولار / XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار).
• يوجد في موقف السيارات 2 NOI بقيمة 400,000 دولار وسعر البيع 3.95 مليون دولار. معدل الرسملة هو 10.13٪ (400,000،3,950,000 دولار / XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار).
• يوجد في موقف السيارات 3 NOI بقيمة 185,000 دولار وسعر البيع 2 مليون دولار. معدل الرسملة هو 9.25٪ (185,000،2,000,000 دولار / XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار).

إذا أخذنا متوسط ​​معدلات الحد الأقصى لهذه العقارات الثلاثة القابلة للمقارنة ، فإن معدل الرسملة الإجمالي البالغ 9.24٪ سيكون تمثيلاً معقولاً للسوق. باستخدام معدل الرسملة هذا ، يمكن للمستثمر تحديد القيمة السوقية للعقار الذي يفكر فيه. تبلغ قيمة فرصة الاستثمار في ساحة انتظار السيارات 5,411,255،500,000،0.0924 دولارًا أمريكيًا (XNUMX،XNUMX دولار أمريكي / XNUMX دولار أمريكي).

طريقة نطاق الاستثمار

باستخدام طريقة نطاق الاستثمار ، يتم حساب معدل الرسملة باستخدام معدلات الفائدة الفردية للعقارات التي تستخدم تمويل الديون وحقوق الملكية. وتتمثل ميزة هذه الطريقة في أنها أنسب معدل رسملة للاستثمارات العقارية الممولة.

الخطوة الأولى هي حساب عامل صندوق الغرق. هذه هي النسبة المئوية التي يجب تخصيصها لكل فترة للحصول على مبلغ معين في وقت لاحق. افترض أن العقار الذي يحتوي على NOI بقيمة 950,000،50 دولار يتم تمويله بنسبة 7٪ ، باستخدام دين بفائدة 15٪ يتم إطفاءه على مدى 10 عامًا. يتم دفع الباقي مع حقوق الملكية بمعدل عائد مطلوب قدره XNUMX٪. يُحسب عامل صندوق الغرق على النحو التالي:

$\ start {align} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Sinking Fund factor} \\ & i = \ text {معدل الفائدة الدوري ، يتم التعبير عنه غالبًا كـ} \\ & \ phantom {i =} \ text {النسبة المئوية السنوية} \\ & n = \ text {عدد الفترات ، يتم التعبير عنها غالبًا بالسنوات} \ النهاية {المحاذاة }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <حيث:SFF=عامل صندوق الغرقi=معدل الفائدة الدوري ، غالبًا ما يتم التعبير عنه على أنهi=معدل النسبة المئوية السنويâ € <

بالتعويض بالأرقام ، نحصل على:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

هذا يحسب 3.98٪. المعدل الذي يجب أن يدفع للمقرض يساوي عامل صندوق الغرق هذا المزيد سعر الفائدة. في هذا المثال ، يصل هذا إلى 10.98٪ (0.07 + 0.0398).

وبالتالي ، فإن متوسط ​​المعدل المرجح ، أو معدل الرسملة الإجمالي ، باستخدام وزن 50٪ للديون ووزن 50٪ لحقوق الملكية هو:

• 10.49٪ [(0.5 × 0.1098) + (0.5 × 0.10)]

نتيجة لذلك ، فإن القيمة السوقية للعقار هي:

• 9,056,244 دولارًا أمريكيًا (950,000 دولار أمريكي / 0.1049 دولارًا أمريكيًا)

طرق التقييم

تحدد نماذج التقييم المطلق القيمة الحالية للتدفقات النقدية الواردة المستقبلية للحصول على القيمة الجوهرية للأصل. أكثر الطرق شيوعًا هي نموذج خصم الأرباح (DDM) وتقنيات التدفق النقدي المخصوم (DCF).

من ناحية أخرى ، تشير طرق القيمة النسبية إلى أنه يجب تسعير ورقتين ماليتين متشابهتين وفقًا لأرباحهما. تتم مقارنة النسب مثل السعر إلى الأرباح (P / E) والسعر إلى المبيعات مع الشركات الأخرى في نفس الصناعة لتحديد ما إذا كان السهم أقل من قيمته أو مبالغ فيه.

كما هو الحال في تقييم حقوق الملكية ، يجب أن يقوم تحليل تقييم العقارات بتنفيذ كلا الإجراءين لتحديد مجموعة من القيم الممكنة.

خصم المستقبل NOI

صيغة حساب قيمة العقارات على أساس صافي الدخل التشغيلي المخصوم هي:

$\ start {align} & \ text {Market Value} = \ frac {NOI_1} {rg} = \ frac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {where:} \\ & NOI = \ text {صافي الدخل التشغيلي} \\ & r = \ text {معدل العائد المطلوب على الأصول العقارية} \\ & g = \ text {Growth rate of} NOI \\ & R = \ text {Capitalization rate} (rg) \ end {align}$â € <القيمة السوقية=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <حيث:NOI=صافي الدخل التشغيليr=معدل العائد المطلوب على الأصول العقاريةg=معدل نمو NOIâ € <

تعكس NOI الأرباح التي سيحققها العقار بعد احتساب نفقات التشغيل - ولكن قبل خصم الضرائب ومدفوعات الفائدة. ومع ذلك ، قبل خصم النفقات ، يجب تحديد إجمالي الإيرادات المكتسبة من الاستثمار.

يمكن توقع إيرادات الإيجار المتوقعة مبدئيًا بناءً على العقارات المماثلة القريبة. من خلال أبحاث السوق المناسبة ، يمكن للمستثمر تحديد الأسعار التي يدفعها المستأجرون في المنطقة ويفترض أنه يمكن تطبيق إيجارات مماثلة لكل قدم مربع على هذا العقار. يتم احتساب الزيادات المتوقعة في الإيجارات في معدل النمو ضمن الصيغة.

نظرًا لأن معدلات الشغور المرتفعة تشكل تهديدًا محتملاً لعائدات الاستثمار العقاري ، فيجب استخدام إما تحليل الحساسية أو تقديرات متحفظة واقعية لتحديد الدخل الضائع إذا لم يتم استخدام الأصل بكامل طاقته.

تشمل مصاريف التشغيل تلك التي يتم تكبدها مباشرة من خلال العمليات اليومية للمبنى ، مثل التأمين على الممتلكات ، ورسوم الإدارة ، ورسوم الصيانة ، وتكاليف المرافق. لاحظ أنه لم يتم تضمين الاستهلاك في حساب إجمالي المصروفات. يشبه صافي الدخل التشغيلي للممتلكات العقارية الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA).

يعتبر خصم NOI من الاستثمار العقاري بمعدل الحد الأقصى مشابهًا لخصم تدفق الأرباح المستقبلية بمعدل العائد المطلوب المناسب ، المعدل لنمو توزيعات الأرباح. يجب أن يرى مستثمرو الأسهم المطلعون على نماذج نمو الأرباح التشابه على الفور.

مضاعف الدخل الإجمالي

نهج مضاعف الدخل الإجمالي هو طريقة تقييم نسبي تستند إلى الافتراض الأساسي بأن العقارات في نفس المنطقة سيتم تقييمها بالتناسب مع الدخل الإجمالي الذي تساعد في تحقيقه.

كما يوحي الاسم ، فإن إجمالي الدخل هو إجمالي الدخل قبل خصم أي نفقات تشغيلية. ومع ذلك ، يجب توقع معدلات الشغور للحصول على تقدير دقيق للدخل الإجمالي.

على سبيل المثال ، إذا اشترى مستثمر عقاري مبنى تبلغ مساحته 100,000 قدم مربع ، فقد يقرر من بيانات الملكية المقارنة أن متوسط ​​الدخل الشهري الإجمالي للقدم المربع في الحي هو 10 دولارات. على الرغم من أن المستثمر قد يفترض في البداية أن إجمالي الدخل السنوي هو 12 مليون دولار (10 دولارات × 12 شهرًا × 100,000 قدم مربع) ، فمن المحتمل أن تكون هناك بعض الوحدات الشاغرة في المبنى في أي وقت.

بافتراض وجود معدل شغور بنسبة 10 ٪ ، فإن إجمالي الدخل السنوي هو 10.8 مليون دولار (12 مليون دولار × 90 ٪). يتم تطبيق نهج مماثل على نهج صافي الدخل التشغيلي أيضًا.

تتمثل الخطوة التالية لتقييم قيمة العقار في تحديد مضاعف الدخل الإجمالي ومضاعفته في إجمالي الدخل السنوي. يمكن العثور على مضاعف الدخل الإجمالي باستخدام بيانات المبيعات التاريخية. بالنظر إلى أسعار مبيعات العقارات المماثلة وقسمة تلك القيمة على إجمالي الدخل السنوي المتولد ينتج متوسط ​​المضاعف للمنطقة.

يشبه هذا النوع من نهج التقييم استخدام المعاملات المقارنة أو المضاعفات لتقييم المخزون. سيتنبأ العديد من المحللين بأرباح الشركة ومضاعفة أرباحها لكل سهم (EPS) في نسبة السعر إلى العائد للصناعة. يمكن إجراء تثمين العقارات من خلال إجراءات مماثلة.

حواجز الطرق للتثمين العقاري

كلتا الطريقتين للتثمين العقاري تبدو بسيطة نسبيًا. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، فإن تحديد قيمة الممتلكات المدرة للدخل بهذه الحسابات أمر معقد إلى حد ما. بادئ ذي بدء ، قد يكون الحصول على المعلومات المطلوبة بشأن جميع مدخلات المعادلة ، مثل صافي الدخل التشغيلي ، والأقساط المدرجة في معدل الرسملة ، وبيانات المبيعات القابلة للمقارنة ، مضيعة للوقت وصعبًا.

ثانيًا ، لا تأخذ نماذج التقييم هذه في الاعتبار التغييرات الرئيسية المحتملة في سوق العقارات ، مثل أزمة الائتمان أو الطفرة العقارية. نتيجة لذلك ، يجب إجراء مزيد من التحليل للتنبؤ والتأثير المحتمل للمتغيرات الاقتصادية المتغيرة.

نظرًا لأن أسواق العقارات أقل سيولة وشفافية من سوق الأوراق المالية ، فمن الصعب أحيانًا الحصول على المعلومات اللازمة لاتخاذ قرار استثماري مستنير.

ومع ذلك ، نظرًا للاستثمارات الرأسمالية الكبيرة المطلوبة عادةً لشراء مشروع تطوير كبير ، يمكن لهذا التحليل المعقد أن ينتج عائدًا كبيرًا إذا أدى إلى اكتشاف عقار مقيم بأقل من قيمته (على غرار الاستثمار في الأسهم). وبالتالي ، فإن قضاء الوقت في البحث عن المدخلات المطلوبة يستحق الوقت والطاقة.

الخط السفلي

غالبًا ما يعتمد تقييم العقارات على استراتيجيات مشابهة لتحليل الأسهم. طرق أخرى ، بالإضافة إلى خصم NOI ونهج مضاعف الدخل الإجمالي ، وكثيرا ما تستخدم أيضا. بعض خبراء الصناعة ، على سبيل المثال ، لديهم معرفة عملية نشطة بهجرة المدينة وأنماط التنمية.

نتيجة لذلك ، يمكنهم تحديد المناطق المحلية التي من المرجح أن تشهد أسرع معدل تقدير. بغض النظر عن النهج المستخدم ، فإن أهم مؤشر على نجاح الإستراتيجية هو مدى جودة البحث فيها.