كيفية تجنب ضريبة أرباح رأس المال على العقارات

تضاعفت أسعار المنازل تقريبًا في السنوات العشر الماضية - وهذا قد يعني أنك مدين ببعض الضرائب الجسيمة إذا كنت تبيع منزلك. بعد الوصول إلى أدنى مستوى له عند 10 دولار في عام 259,000 ، ارتفع متوسط ​​سعر بيع المنزل بثبات إلى أكثر من 2011 دولار في وقت كتابة هذا التقرير. مثل العديد من الاتجاهات ، قد يكون الوباء قد أدى إلى تسريع هذا ولكن أسعار المساكن كانت ترتفع بالفعل منذ سنوات. لقد حان هذا كخبر عظيم لأصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى البيع. هم قادرون على كسب بعض المال الحقيقي.

لسوء الحظ ، مع الأموال الحقيقية تأتي الضرائب الحقيقية. إذا كنت تبيع عقارات لتحقيق ربح ، فسوف تدين بضرائب على أرباح رأس المال. لسوء الحظ ، على عكس الضرائب المفروضة على الأجور ، فإن مصلحة الضرائب لا تأخذ هذه الأموال مقدمًا. سيكون عليك حسابها وقطع شيك. هناك طرق لتقليل الألم. إذا كنت تريد المساعدة في تقليل فاتورتك الضريبية من بيع المنزل ، ففكر في العمل مع مستشار مالي.

ما هي ضرائب أرباح رأس المال على العقارات؟

تُفرض ضريبة أرباح رأس المال على أي أرباح تجنيها من بيع استثمار. ينطبق هذا على معظم الأموال التي تجنيها من خلال شراء وبيع الأصول مثل الأسهم والسندات وحتى العقارات (مثل منزلك). في حالة العقارات ، يمكنك حساب أرباحك الخاضعة للضريبة على النحو التالي:

السعر الذي قمت ببيع العقار مقابله - السعر الذي دفعته لشراء العقار = الأرباح الخاضعة للضريبة

لذلك ، على سبيل المثال ، لنفترض أنك اشتريت منزلك مقابل 260,000 ألف دولار قبل عشر سنوات. تبيعه اليوم مقابل 450,000 دولار. ستدين بضرائب أرباح رأس المال على 190,000 ألف دولار (الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع).

مكاسب رأس المال طويلة الأجل - أي المكاسب على الأصول المحتفظ بها لمدة عام على الأقل - تخضع للضريبة بشكل عام بمعدل أقل بكثير من الدخل المكتسب (الأموال التي تحصل عليها من العمل). في عام 2021 ، تم تحديد معدلات ضريبة أرباح رأس المال بالنسبة للمقدمين غير المتزوجين / المتزوجين على النحو التالي:

• 0 بالمائة - $ 0- $ 40,400،0 أعزب / $ 80,800- $ XNUMX،XNUMX متزوج

• 15 بالمائة - $ 40,401- $ 445,850،80,801 أعزب / $ 501,600- $ XNUMX،XNUMX متزوج

• 20 في المائة - 445,851 دولارًا + أعزب / 501,601 دولارًا متزوج

القصة مستمرة

اعتبارًا من عام 2022 ، تكون النطاقات كما يلي:

• 0 في المائة - 0 دولار$41,675 واحد / 0 دولار - دولار83,350 متزوجة

• 15 في المائة - دولار41,676-$459,750 واحد / دولار83,351- $ 517,200 متزوج

• 20 في المئة - $459,751+ أعزب / $ 517,201،XNUMX متزوج

لذلك ، من المثال أعلاه ، لنفترض أنك بعت منزلك وحققت ربحًا قدره 190,000 ألف دولار في عام 2021. بافتراض أنك أعزب ، فسوف تحسب ضرائب أرباح رأس المال على هذا البيع على النحو التالي:

• 40,400 دولار أمريكي * 0 بالمائة = 0 دولار أمريكي

• (190,000،40,401 دولار - 149,599،XNUMX دولار) = XNUMX،XNUMX دولار

• 149,599 دولار أمريكي * 15 بالمائة = 22,439 دولار أمريكي

• 0 دولار + 22,429 دولار = 22,429 دولار

هذه نسخة مبسطة من العثور على عبء ضريبة أرباح رأس المال ، ولكن الأساسيات موجودة. يمكن أن تكون مدينًا بمبلغ 22,429 دولارًا كضرائب على هذا البيع. هذا مبلغ كبير ، حتى عندما تتذكر أنك ربحت 190,000 ألف دولار تدفع بها. (بل أكثر عندما تتذكر أنه بعد بيع منزلك ، ستحتاج إلى العثور على منزل جديد في سوق أبيض ساخن ...) لحسن الحظ ، حددت مصلحة الضرائب استثناء لمساعدة أصحاب المنازل في حل هذه المشكلة.

استبعاد مكاسب رأس المال

إذا ربحت من بيع منزلك ، فيمكنك استبعاد أول 250,000 ألف دولار من هذا الربح من الضرائب. بالنسبة للمتزوجين الذين يتقدمون بطلبات مشتركة ، يرتفع هذا الرقم إلى 500,000 دولار.

بشكل حاسم ، ينطبق هذا الاستبعاد على مكاسبك ، وليس إجمالي البيع. لذلك من المثال أعلاه ، لنفترض أنك قمت ببيع منزلك مقابل 450,000 دولار لشخص واحد. وصل ربحك من البيع إلى 190,000 ألف دولار. يمكنك استبعاد هذا الربح بالكامل من ضرائبك ولن تدين بأي شيء.

من ناحية أخرى ، لنفترض أنك حققت ربحًا قدره 280,000 ألف دولار من البيع. بعد استبعاد مكاسب رأس المال ، ستدين بضرائب على الـ 30,000،0 دولار المتبقية. (والذي ، نظرًا لأن كل ذلك يقع ضمن شريحة ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 0 في المائة ، فإنه يصل مرة أخرى إلى XNUMX دولار كضرائب.)

للتأهل لهذا الاستبعاد ، يجب أن تفي باختبار الملكية والاستخدام. هذا يعني أنه يجب أن تكون قد امتلكت المنزل واستخدمته كمقر إقامتك الرئيسي لمدة عامين على الأقل من الخمس سنوات السابقة لبيعه. هذا لا يجب أن يكون مستمرًا. يمكنك العيش في المنزل بشكل دوري ، بشرط أن يكون مجموع ما لا يقل عن عامين. (انظر IRS Publication 523 للحصول على وصف كامل لمتطلبات اختبار الاستبعاد.) يمكن لأعضاء الجيش الأمريكي والخدمة الخارجية و Peace Corps والمخابرات النشطة حساب استخدامهم المستمر بشكل مختلف بناءً على جداول نشرهم.

احسب ضرائب أرباح رأس المال الخاصة بك بشكل صحيح

كما ذكرنا أعلاه ، فإن المكاسب الرأسمالية من بيع المنزل أكثر تعقيدًا قليلاً من أرباح الاستثمار العادية. بالإضافة إلى سعر الشراء الأصلي للمنزل ، يمكنك أيضًا خصم بعض تكاليف الإغلاق وتكاليف المبيعات والأساس الضريبي للممتلكات من أرباح رأس المال الخاضعة للضريبة.

يمكن أن تشمل تكاليف الإغلاق النفقات المتعلقة بالرهن العقاري (على سبيل المثال إذا كان لديك فائدة مدفوعة مسبقًا عند شراء المنزل) والنفقات المتعلقة بالضرائب.

تنطبق تكاليف المبيعات بشكل عام على أي أموال تنفقها على بيع المنزل. يتضمن ذلك رسوم السمسار ونفقات الإدراج والرسوم القانونية ورسوم الإعلان والأموال التي أنفقتها لجعل المنزل يبدو أكثر عرضًا للبيع والتكاليف الأخرى ذات الصلة.

الأساس الضريبي للمنزل هو تكلفة أي تحسينات كبيرة أجريتها على العقار على مر السنين. هذا هو في الأساس أي مبلغ من المال تنفقه على الهيكل المادي الذي أضاف قيمة إلى المنزل. يتم تقليله من خلال أي إهلاك في هذا الهيكل (على سبيل المثال ، إذا أضفت سطحًا ولكنك تركت ذلك السطح ينهار) ، على الرغم من أن الاستهلاك مشكلة غير شائعة للمنازل المأهولة بنشاط.

لذلك ، على سبيل المثال ، لنفترض أنك أعزب واشتريت منزلاً بمبلغ 250,000 ألف دولار. تبيعه بمبلغ 750,000 ألف دولار. لديك التكاليف المرتبطة التالية:

• 40,000 ألف دولار لتجديد المطبخ والحمام.

• 35,000 دولار رسوم الوسيط.

• 2,500 دولار لتنظيف وتنظيم البيوت المفتوحة ؛

• 5,000 دولار على أتعاب المحاماة وتكاليف الإغلاق الأخرى المرتبطة بها.

ستحسب مكاسب رأس المال الخاضعة للضريبة على النحو التالي:

• 750,000،250,000 دولار - (40,000،35,000 دولار + 2,500،5,000 دولار + 417,500،XNUMX دولار + XNUMX دولار + XNUMX دولار) = XNUMX،XNUMX دولار

• 417,500،250,000 دولار - 167,500،XNUMX دولار (باستثناء مكاسب رأس المال) = XNUMX،XNUMX دولار

ستدين بضرائب على 167,500 دولار.

لا تبيع بسرعة

إذا كان ذلك ممكنًا ، فلا تبيع منزلك في أقل من عام. يجب أن تنتظر عامين على الأقل لبيع منزلك من أجل التأهل لاستبعاد مكاسب رأس المال. ومع ذلك ، حتى إذا لم تكن مؤهلاً للاستبعاد ، فلا يزال بإمكانك عادةً دفع معدل الضريبة المخفضة المفروضة على الأصول الاستثمارية.

هذا المعدل المنخفض هو ما يعرف بمعدل الاستثمار طويل الأجل. ينطبق فقط على الأصول التي احتفظت بها لأكثر من عام. إذا كنت تمتلك عقارك لمدة تقل عن 12 شهرًا ، فيجب عليك دفع ضرائب على أي أرباح بمعدل الدخل العادي (أي المعدل الذي تعمل به ضرائب مصلحة الضرائب والدخل المكتسب). هذا أعلى بكثير من معدل ضريبة أرباح رأس المال.

الخط السفلي

تتمثل الطريقة الرئيسية لتقليل ضرائب أرباح رأس المال في التأكد من حساب جميع التخفيضات التي تسمح بها مصلحة الضرائب لأرباحك الإجمالية. بعد ذلك ، سيؤدي استبعاد مكاسب رأس المال إلى القضاء على الكثير من الأموال التي سيحققها معظم مالكي المنازل من مبيعاتهم.

نصائح لشراء المساكن

• إنه لأمر رائع أن تتمكن من جني الأموال من منزلك ، ولكن أولاً وقبل كل شيء يجب أن يكون هذا مكانًا للعيش فيه. باستخدام حاسبة الرهن العقاري من SmartAsset ، يمكنك تحديد تكلفة هذا المنزل الجديد بالضبط ، مما يتيح لك إجراء المكالمة الصحيحة لميزانيتك ومستقبلك.

• يمكن أن يساعدك المستشار المالي في التخطيط الضريبي حتى لا تدفع مبالغ زائدة. لا يجب أن يكون العثور على مستشار مالي مؤهل أمرًا صعبًا. تتطابق أداة SmartAsset المجانية مع ما يصل إلى ثلاثة من المستشارين الماليين الذين يخدمون منطقتك ، ويمكنك إجراء مقابلات مع المستشارين الخاصين بك دون أي تكلفة لتحديد أيهم مناسب لك. إذا كنت مستعدًا للعثور على مستشار يمكنه مساعدتك في تحقيق أهدافك المالية ، فابدأ الآن.

رصيد الصورة: © iStock.com / LifestyleVisuals ، © iStock.com / fstop123 ، © iStock.com / jhorrocks

ظهر منشور كيفية تجنب ضريبة أرباح رأس المال على العقارات لأول مرة على مدونة SmartAsset.