أسعار المساكن في انخفاض - نعم ، لا يزال المنزل استثمارًا جيدًا

بعد الزيادة المطولة في أسعار المساكن ، تشير الإشارات الآن إلى فترة تهدئة. وبدلاً من أن يشعر مشترو المنازل بالحماس بشأن هذا الاحتمال ، يتساءل الكثيرون عما إذا كان شراء منزل خلال فترة الركود لا يزال استثمارًا حكيمًا.

في حين أن هناك بعض الاستثناءات ، فإن امتلاك منزل لا يزال خطوة مالية ذكية لمعظم الناس. هذا صحيح بشكل خاص إذا كنت تخطط لامتلاك العقار لمدة خمس سنوات على الأقل. فيما يلي أهم الأسباب التي تجعلك لا تزال من أولوياتك شراء منزل.

امتلاك منزلك هو وسيلة جيدة للتحوط ضد التضخم

تاريخيا ، تجاوز ارتفاع قيمة العقارات معدل التضخم. وفقًا لروبرت شيلر ، أستاذ الاقتصاد بجامعة ييل ، يبلغ العائد السنوي على فئة الأصول هذه من 1928 إلى 2021 4.2٪. قارن هذا مع معدل التضخم السنوي خلال نفس الفترة 3.08٪.

هناك سنوات ، بما في ذلك عام 2022 ، يفوق فيها التضخم ارتفاع أسعار العقارات. ولكن عندما تنظر إلى الاتجاهات على مدى زمني أطول ، فإن العائد الذي تجنيه من العقارات يميل إلى أن يكون أعلى.

طريقة أخرى للنظر إلى هذا الاستثمار من حيث معدل الرهن العقاري الخاص بك. إذا اشتريت منزلاً وحصلت على رهن عقاري لمدة 30 عامًا بسعر ثابت مقابل 5.25٪ ، فستدفع هذا المعدل نفسه لمدة 30 عامًا بأكملها. مع توقع بقاء أسعار الفائدة مرتفعة على المدى القصير ، فأنت تتقدم لأن الفائدة التي تدفعها أقل من معدل التضخم.

عندما ينخفض ​​معدل التضخم ، ستنخفض أسعار الفائدة معه. في هذا الوقت ، يمكنك اختيار إعادة التمويل بسعر فائدة أقل مع توفير المال.

إذا اخترت الاستئجار بدلاً من ذلك ، فقد يتغير الإيجار الذي تدفعه عندما ينتهي عقد الإيجار. بالنسبة لمعظم المستأجرين ، يغطي عقد الإيجار فترة 12 شهرًا فقط. وفقًا لـ Redfin ، تبلغ الزيادة في الإيجار على أساس سنوي حاليًا 15٪ وظلت ثابتة في سن المراهقة لبضعة أشهر حتى الآن.

من خلال الاستئجار بدلاً من الشراء ، فإنك تخاطر بدفع المزيد مقابل السكن كل عام بدلاً من الحفاظ على استقرار دفعتك إذا قمت بشراء منزل.

امتلاك منزلك يبني حقوق الملكية

من الأمور المهمة التي يجب تذكرها عند تسديد دفعة الرهن العقاري الشهرية أن جزءًا من فاتورتك يسدد أصل القرض. بعبارة أخرى ، أنت تبني حقوق الملكية. عندما تذهب لبيع المنزل ، ستسترد هذه الأموال.

من ناحية أخرى ، لا يؤدي الإيجار إلى بناء حقوق الملكية. كل شهر عندما تدفع إيجارك ، ليس لديك شيء لتظهره سوى سقف فوق رأسك. إذا حصلت على رهن عقاري بقيمة 200,000 ألف دولار لمدة 30 عامًا بنسبة 6٪ وقمت بالبيع بعد عشر سنوات ، تكون قد جمعت أكثر من 32,000 ألف دولار في صورة حقوق ملكية.

هناك مزايا ضريبية لملكية المنازل

من الفوائد الرئيسية لامتلاك منزل الإعفاءات الضريبية. أهم اثنين هما خصم فائدة الرهن العقاري وإعفاء مكاسب رأس المال. مع خصم فائدة الرهن العقاري ، يمكنك شطب الفائدة التي تدفعها لأنها تتعلق بفئتك الضريبية.

على سبيل المثال ، إذا كنت تندرج في فئة ضريبة 25٪ ، فإنك تدرك وفورات ضريبية على 25٪ من الفائدة التي دفعتها. لذلك إذا دفعت 10,000 آلاف دولار في فائدة الرهن العقاري لهذا العام ، يمكنك شطب 2,500 دولار من ضرائبك إذا قمت بالتفصيل.

مع الإعفاء من مكاسب رأس المال ، يمكن لمقدمي الطلبات المنفردين أن يتأهلوا لاستبعاد ما يصل إلى 250,000 دولار من المكاسب من بيع مسكن أساسي من دخلهم الخاضع للضريبة. إذا قدمت عائدًا مشتركًا مع زوجتك ، فيمكنك استبعاد ما يصل إلى 500,000 دولار. يعد هذا بمثابة إعفاء ضريبي ضخم ، وهي إحدى الطرق التي يبني بها الناس ثرواتهم من خلال العقارات.

إذا كنت مستأجراً ، فلا يوجد خصم ضريبي يمكنك المطالبة به. لا توجد إعفاءات ضريبية على الإطلاق.

تقدير طويل الأمد

بالإضافة إلى بناء الملكية في منزلك ، فإنك تكتسب أيضًا ارتفاعًا في السعر. كما ذكرنا سابقًا ، يبلغ متوسط ​​الزيادة السنوية في قيمة العقارات 4٪ تقريبًا. باستخدام قاعدة 72 ، يمكنك توقع مضاعفة قيمة منزلك خلال 18 عامًا. إذا قمت بسداد دفعة أولى قدرها 50,000 دولار أمريكي وحصلت على قرض بمبلغ 200,000 دولار أمريكي لمدة 30 عامًا بنسبة 6٪ ، بعد 18 عامًا ، تكون قد جمعت مبلغ 77,123 دولارًا أمريكيًا في صورة حقوق ملكية. زادت القيمة الإجمالية لمنزلك الذي تبلغ قيمته 250,000 ألف دولار عند شرائه إلى 500,000 ألف دولار. لديك الآن رصيد استثمار قدره 377,123 دولارًا (50,000 دولار كدفعة أولى + 77,123 دولارًا من المدفوعات الرئيسية + 250,000 ألف دولار تقديري) إذا كنت ستبيع.

تاريخيا ، أسعار المساكن تتجه صعودا. لم يكن هناك سوى عدد قليل من الاستثناءات ، خاصة في عامي 2008 و 2019. لذلك ، من المحتمل أن تدرك قيمة متزايدة في منزلك.

التقدير الوحيد الذي تشعر به كمستأجر هو الزيادة السنوية في إيجارك الشهري. لا يوجد تقدير طويل المدى لتستمتع به لأنك لا تبني أي أسهم.

لماذا هذا الوقت ليس مثل آخر مرة

وفقًا لشئون المستهلكين ، يأمل 63٪ من الناس في حدوث انهيار في الإسكان حتى يتمكنوا من شراء منزل. لسوء الحظ ، لا توجد دلائل تشير إلى حدوث ذلك. يتفق معظم الخبراء على أن تحطمًا مثل حادث 2008 ليس مطروحًا على الطاولة.

هناك عدد قليل من الأسباب لذلك. أولاً ، يتمتع المستهلك بميزانية عمومية أقوى اليوم مما كانت عليه في عام 2008. كما أن العديد من الرهون العقارية المكتتب بها في عام 2008 كانت منخفضة الجودة ، ولم يكن هناك الكثير من الضوابط والأرصدة لمنع المقترضين غير المؤهلين من الحصول على قروض عقارية عالية المخاطر. اليوم ، الصناعة مختلفة تمامًا ، وهناك المزيد من القيود على من يحق له الحصول على قرض عقاري.

أخيرًا ، يحدث الانهيار فقط عندما يكون هناك بائعون أكثر من المشترين. عندما يكون هناك عدد قليل من المشترين ، يتعين على البائعين خفض السعر لإغراء شخص ما بالشراء. ولكن إذا كان 63٪ من الناس ينتظرون على الهامش ، فمن غير المرجح حدوث انهيار شامل. هناك مجموعة كبيرة من الأشخاص على استعداد للشراء ، لذا فإن أي انخفاض في الأسعار المطلوبة سيؤدي إلى تدفق المشترين ، مما يؤدي بالفعل إلى استقرار الأسعار.

هل كان شراء منزل مخيفًا دائمًا؟

لطالما كان شراء منزل اقتراحًا مخيفًا. إنه استثمار مالي كبير حيث تقوم بالتسجيل للحصول على دفعة شهرية لمدة 30 عامًا القادمة. هذا هو السبب في أنك ترى أسعار المساكن تنخفض خلال فترات الانكماش الاقتصادي. إذا كان الشخص غير متأكد من أنه سيحصل على وظيفة غدًا ، فمن غير المحتمل أن يلتزم بشراء منزل.

إذا أعدت عقارب الساعة إلى الخمسينيات من القرن الماضي ورأيت أن أسعار المساكن كانت أقل بكثير ، فعليك أن تتذكر أنه في ذلك الوقت ، كان زوج واحد فقط يكسب دخلاً في معظم الحالات. كما كان من الصعب شراء منزل بسبب معايير الإقراض العالية. لم يكن الأمر كذلك حتى إنشاء الهيئة الفيدرالية للإسكان (FHA) وبرامج قروض الإسكان التابعة لإدارة المحاربين القدامى (VA) حيث أصبح شراء منزل أسهل.

ومع ذلك ، فقد كانت مهمة ضخمة لشراء منزل. كان هذا أكثر صحة في السبعينيات عندما ساد التضخم المصحوب بالركود وارتفعت أسعار الفائدة إلى ما يقرب من 1970 ٪.

سريعًا إلى الأمام حتى عام 2008 ، واضطرت الحكومة إلى التدخل مرة أخرى لإغراء الناس بشراء منازل بائتمان مشتري المنزل لأول مرة بقيمة 8,000 دولار.

بغض النظر عن الفترة التي تنظر فيها ، هناك دائمًا أسباب توتر الناس بشأن شراء منزل (بالإضافة إلى الخوف الطبيعي من الالتزام بدفع شهري لمدة تصل إلى 30 عامًا).

ماذا لو كنت تمتلك منزلًا بالفعل؟

نظرًا لأن العقارات استثمار ممتاز طويل الأجل ، فما الذي يمكنك فعله أكثر إذا كنت تمتلك منزلًا بالفعل؟ بالنسبة للمبتدئين ، يمكنك التفكير في شراء عقار استثماري. لا تستفيد فقط من التقدير طويل الأجل ، ولكن أثناء تأجير العقار ، يدفع المستأجر الخاص بك قرضك العقاري الشهري ، مما يزيد من عائدك.

من المفهوم أنه ليس كل شخص مهتمًا بامتلاك عقار مستأجر فعليًا - أو العمل الذي يأتي معه. البديل هو الاستثمار في العقارات من خلال شراء أسهم في شركات مرتبطة بسوق الإسكان. عروض Q.ai مجموعات الاستثمار مع صناديق الاستثمار العقاري والوظائف العقارية الأخرى المضمنة فيها.

قد يفكر بعض الأشخاص في دفع مبلغ إضافي على أصل الرهن العقاري. ومع ذلك ، إذا كان معدل الفائدة لديك أقل من 4٪ ، فإن استثمار الأموال بدلاً من سداد الرهن العقاري الخاص بك يكون أكثر ذكاءً. هذا لأنه يمكنك كسب عائد أعلى على أموالك.

يبلغ متوسط ​​العائد السنوي لسوق الأوراق المالية 8٪. إذا استثمرت 6,000 دولار سنويًا لمدة 10 سنوات ، فسينتهي بك الأمر بمبلغ 93,872 دولارًا. إذا كنت ستدفع 6,000 دولارًا إضافيًا سنويًا على الرهن العقاري الخاص بك بنسبة 4 ٪ ، في غضون 10 سنوات كنت ستوفر 69,655،24,217 دولارًا أمريكيًا في الفائدة. نظرًا لأن أسهمك ستربح XNUMX دولارًا أكثر من مدخرات الفائدة ، فمن الأفضل لك استثمار أموالك في السوق.

من الذي لا يجب عليه شراء منزل؟

هناك حالات قليلة يكون فيها الاستئجار أكثر منطقية من الشراء. كل هذا يعود إلى التوقيت. إذا كنت قد بدأت للتو حياتك المهنية ولم تكن متأكدًا من المكان الذي تريد أن تعيش فيه ، فليس من المنطقي الالتزام بمنزل.

بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت قد حصلت للتو على وظيفة في مدينة جديدة ، فمن الأفضل من الناحية المالية الاستئجار على المدى القصير عندما تكتشف المكان الذي ترغب في العيش فيه بمرور الوقت. في نهاية اليوم ، إذا كنت لا ترى نفسك تمتلك منزلًا لمدة خمس سنوات على الأقل قبل البيع ، فمن الأفضل لك التأجير وليس الشراء. هذا بسبب مخاطر عدم ارتفاع أسعار المساكن على المدى القصير وجميع تكاليف الإغلاق التي تدفعها عند شراء منزل. تستغرق حقوق الملكية والتقدير والإعفاءات الضريبية وقتًا طويلاً لتتخطى الحدود الأولية لتكاليف الإغلاق لتحقيق فوائد الشراء.

وفي الختام

بشكل عام ، لا يزال الإسكان استثمارًا جيدًا - حتى مع تباطؤ مبيعات المساكن. في حين أن هناك خطرًا يتمثل في استقرار الأسعار أو انخفاضها على المدى القصير ، فلا تتوقع انخفاضًا حادًا كما حدث في عام 2008. وإذا كان الاستثمار في سوق الأسهم هو أي دليل ، فأنت تعلم أن الوقت في السوق أهم بكثير من توقيت سوق. بمعنى آخر ، من الأفضل الاستثمار في سوق العقارات - حتى أثناء فترات الركود - بدلاً من محاولة انتقاء واختيار أفضل وقت للشراء أو البيع.

لا أحد يعرف متى سيحدث القاع أو متى ستبدأ الأسعار في الارتفاع مرة أخرى. إذا كنت لا تريد أن تفوت الحدث ، فمن الأفضل أن تدخل من الانتظار.