تواجه أسواق الإسكان ضغوطاً قاسية

لمدة عامين خلال جائحة كوفيد -19 ، استحوذ بائعو المنازل في كويكرز هيل ، وهي ضاحية تقع في أقصى مناطق غرب سيدني المترامية الأطراف ، على ثروات. يتذكر جوش تيسولين من راي وايت ، وكيل عقارات ، أن حوالي 60 أو 70 مشاهد كانوا يتجولون في كل منزل معروض للبيع. يتزاحم المشترون في المزادات ، ويتقدمون بعروض أعلى بكثير من التوقعات. يقول تيسولين: "كنا نطلب ، دعنا نقول ، مليون دولار ونبيعها بـ 1 مليون دولار". "كان السوق في ذلك الوقت مجنونًا - صورة مختلفة تمامًا عما هي عليه الآن." ويقدر أن الأسعار في الحي تراجعت هذا العام بنسبة 1.4٪. يقوم المالكون بسحب منازلهم ، لأنهم لا يستطيعون بيعها بالقدر الذي يريدون. السوق يلتهم.

انخفضت أسعار المنازل الأسترالية لمدة خمسة أشهر متتالية ، مما يضع كويكرز هيل في طليعة الاتجاه العالمي. بينما تتسابق البنوك المركزية لترويض التضخم ، فإنها ترفع أسعار الفائدة بأسرع وتيرة في أربعة عقود على الأقل - وهو ما يُترجم الآن إلى مذبحة في سوق الإسكان. تنخفض الأسعار في تسع دول من أصل 18 دولة تراقبها شركة استشارات أكسفورد إيكونوميكس ، وهي تنخفض بأسرع ما يمكن في أكثر الأسواق سخونة. في كندا والسويد انخفضوا بأكثر من 8٪ منذ فبراير؛ في نيوزيلندا ، تراجعت بنسبة تزيد عن 12٪ منذ ذروتها العام الماضي. بدأت الأسعار في الانخفاض في أمريكا وبريطانيا أيضًا. العديد من البلدان الأخرى تسير في نفس الاتجاه.

المعاملات أيضا معطلة. تراجعت مبيعات المنازل في أمريكا بمقدار الخمس في أغسطس ، مقارنة بالعام السابق ، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، وهي مجموعة ضغط. في نيوزيلندا ، كانت المبيعات الفصلية في أضعف مستوياتها منذ عام 2010 في الأشهر الثلاثة حتى يونيو. انخفضت أسعار أسهم شركات البناء البريطانية الكبيرة ، مثل Barratt و Taylor Wimpey ، إلى النصف هذا العام. وانخفضت تلك الخاصة بالدكتور هورتون ولينار ، الأكبر في أمريكا ، بأكثر من 30٪.

يمثل هذا نهاية فترة ازدهار طويلة - وهي طفرة اعتبرها كثير من مالكي المنازل أمرًا مفروغًا منه. أدت معدلات الرهن العقاري المتدنية والعرض المحدود إلى ارتفاع مطرد في أسعار المساكن في العالم الغني في العقد الذي تلا الأزمة المالية العالمية في 2007-09. على سبيل المثال ، ارتفعت الأسعار في أمريكا بنسبة 60٪ تقريبًا من أدنى مستوياتها في عام 2012 حتى نهاية عام 2019. ثم جاء الوباء ، الذي ارتفعت خلاله الأسعار بشدة. في أمريكا وكندا وهولندا ، ارتفع عددهم بأكثر من 30٪ منذ عام 2020. أدت عمليات الإغلاق والتحول إلى العمل عن بُعد إلى زيادة الطلب على العقارات في الضواحي مع الحدائق أو المكاتب. خففت الحكومات ، التي تشعر بالقلق من أزمة الإسكان مع انتشار فيروس كورونا ، لوائح الرهن العقاري مؤقتًا أو إزالتها ، مما يسهل عملية الشراء. ساعدت المدخرات الوبائية المشترين لأول مرة على جمع الودائع الضخمة.

القصة مستمرة

لكن ارتفاع أسعار الفائدة أعاد الآن معدلات الرهن العقاري إلى مستويات لم نشهدها منذ عقود. قبل عام كان الرهن العقاري ذو معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا في أمريكا أقل من 3٪. اليوم هو فقط خجول قليلاً بنسبة 7٪. في نيوزيلندا ، تجاوزت معدلات الرهن العقاري 7٪ لأول مرة منذ ثماني سنوات ؛ في بريطانيا ، تجاوز متوسط ​​القرض ذي السعر الثابت لمدة خمس سنوات الآن 6٪ لأول مرة في اثنتي عشرة سنة. هذا سيجعل الحياة أكثر صعوبة للمشترين المحتملين ، وسيزيد من فرصة الضيق بين أصحاب المنازل الحاليين. إنه تغيير من المرجح أن يكون له عواقب سياسية واجتماعية غير مريحة لسنوات عديدة قادمة.

ستحدد ثلاثة عوامل المكان الذي يكون فيه الألم أكثر حدة ، وبالتالي أين تكون هذه العواقب أكثر احتمالًا. الأول هو نمو الأسعار في الآونة الأخيرة. أسواق الإسكان حيث ارتفعت الأسعار منذ الوباء معرضة بشكل خاص لانخفاض الطلب. في حين أن العديد من الدول الغنية تباطأت إلى معدلات النمو السنوية في خانة الآحاد في بداية هذا العام ، حافظت أمريكا وكندا على ارتفاع مزدوج الرقم ، مدفوعًا بالطلب الهائل على المساكن في المدن الجبلية ودول الحزام الشمسي التي تجذب الأثرياء في كاليفورنيا ونيو. يوركرز ، جنبًا إلى جنب مع مدن مثل تورنتو.

مستويات الاقتراض هي العامل الثاني. فكلما ارتفع الدين الأسري كحصة من الدخل ، كلما كان الملاك أكثر عرضة لمدفوعات الرهن العقاري الأعلى وحالات التخلف عن السداد. سيجد محافظو البنوك المركزية العزاء في حقيقة أن ديون الأسر بالنسبة للدخل أقل مما كانت عليه عشية الأزمة المالية العالمية في بلدان مثل أمريكا وبريطانيا وإسبانيا. ومع ذلك ، تواجه بعض البلدان جبلًا من الديون. وهذا يجعلها حساسة حتى للزيادات الطفيفة في معدلات الرهن العقاري. الأسر المعيشية في أستراليا وكندا والسويد ، التي تمكنت من الهروب من وطأة الأزمة المالية الكاملة ، حصلت على قروض مذهلة في السنوات التي تلت ذلك ، مما أدى إلى تحذيرات من الجهات الرقابية المالية. وكما قال ستيفان إنجفيس ، محافظ البنك المركزي السويدي: "إن الأمر أشبه بالجلوس على قمة بركان".

العامل الثالث هو السرعة التي تنتقل بها أسعار الفائدة المرتفعة إلى مالكي المنازل. يتمثل الخطر الأكبر بالنسبة للمقترضين على الرهون العقارية ذات السعر العائم ، والتي تتقلب مع التغيرات في أسعار الفائدة. إنهم يواجهون انخفاضًا فوريًا في دخلهم المتاح. في كندا ، تمثل القروض العقارية المتغيرة السعر أكثر من نصف جميع القروض. في أستراليا والسويد ، يمثلون ما يقرب من الثلثين.

في البلدان الأخرى ، يكون الاقتراض محدد الأجل أكثر شيوعًا ، مما يعني أن ارتفاع الأسعار يمر بتأخر كبير. الغالبية العظمى من الرهون العقارية في أمريكا على مثل هذه الشروط. كما أصبحت هذه القروض العقارية أكثر شيوعًا من ذي قبل في جميع أنحاء أوروبا. لكن ليست كل القروض محددة الأجل متشابهة. في أمريكا ، تم إصلاح الجزء الأكبر منها لمدة عقدين أو ثلاثة عقود. في بلدان أخرى ، سيواجه حتى المقترضون ذوو الفائدة الثابتة ارتفاع تكاليف الرهن العقاري قريبًا بما يكفي. تشكل الرهون العقارية ذات السعر الثابت في نيوزيلندا الجزء الأكبر من القروض الحالية ، ولكن أكثر من 70٪ لها أجل استحقاق أقل من عامين. وكذلك الحال مع ما يقرب من نصف أولئك الذين خرجوا من بريطانيا العام الماضي.

اجمع كل هذا معًا ، وستكون جميع مكونات هبوط الإسكان العميق في مكانها الصحيح. لكن هذه المرة ، من المحتمل ألا تقودها أمريكا ، ولكن كندا وهولندا وأستراليا ونيوزيلندا والنرويج (انظر الجدول). في أستراليا وكندا ، يمكن أن تنخفض الأسعار بنسبة تصل إلى 14٪ من ذروتها ، وهو ما يزيد قليلاً عن المتوقع في أمريكا أو بريطانيا ، وفقًا لتوقعات عدد من شركات العقارات. يتوقع الاقتصاديون في Royal Bank of Canada أن ينخفض ​​حجم مبيعات البلاد بأكثر من 40٪ في 2022-23 - متجاوزًا انخفاض 38٪ في 2008-09.

عتبات الألم

داخل كل بلد ، سيعاني بعض الناس أكثر من غيرهم. تحسنت جودة الائتمان للمقترض العادي في السنوات الأخيرة ، حيث أدت اللوائح الأكثر صرامة التي تم إدخالها في أعقاب الأزمة المالية العالمية إلى زيادة صعوبة الحصول على قروض عقارية على المقترضين الأكثر خطورة. لكن المزيج السام من صدمة الأسعار والارتفاع في تكاليف المعيشة سيضع أصحاب المنازل تحت ضغط شديد.

في أستراليا ، على سبيل المثال ، ثلاثة أخماس قروض الإسكان بشروط متغيرة. وفقًا لأحدث تقرير عن الاستقرار المالي للبنك المركزي ، نُشر في 7 أكتوبر ، فإن نصف هؤلاء المقترضين سيرون نقودهم الفائضة ، أو التي تبقى بعد الرهن العقاري ونفقات المعيشة الأساسية ، تنخفض بمقدار الخمس على الأقل إذا ارتفعت أسعار الفائدة بما يتماشى مع السوق. التوقعات - وسيرى 15٪ أن هذا المقياس يتحول إلى سلبي. في بريطانيا ، يمكن أن يشهد ما يقرب من مليوني أسرة ، أو ربع أولئك الذين لديهم رهن عقاري ، مدفوعات أعلى تمتص 2٪ إضافية من دخل أسرهم بحلول أوائل عام 10. في هولندا ، حصة أصحاب المنازل الذين يدفعون أكثر من ربع دخلهم مقابل رهنهم العقاري سترتفع من 2025٪ إلى 12٪ إذا ارتفعت أسعار الفائدة بمقدار ثلاث نقاط مئوية.

المشترون لأول مرة والمقترضون الجدد معرضون للخطر بشكل خاص. وسع الكثيرون مواردهم المالية لشراء منزل ، تاركين نقوداً أقل لتغطية قفزة في تكاليف الرهن العقاري. في أمريكا ، احتسب المشترون لأول مرة لواحد من كل ثلاث مبيعات العام الماضي. الكثير لديهم مدخرات ضئيلة. ما يقرب من نصف المشترين الأستراليين الذين اقترضوا بين بداية عام 2021 وأغسطس 2022 كان لديهم أقل من ثلاثة أشهر من مدفوعات الرهن العقاري المخصصة ليوم ممطر. جيل الألفية الذين تمكنوا أخيرًا من شراء عقار يواجهون مفاجأة سيئة.

كما كان لدى المشترين لأول مرة وقت أقل لتجميع حقوق الملكية. تقدر أكسفورد إيكونوميكس أن انخفاضًا بنسبة 15٪ في أسعار المنازل في أمريكا على مدى عام سيلغي ثلثي أسهم الإسكان التي تراكمت لديهم منذ بداية الوباء. على النقيض من ذلك ، فإن الملاك الأكبر سنًا هم أكثر أمانًا. أكثر من نصف مالكي المنازل الأمريكيين الذين تبلغ أعمارهم 65 عامًا أو أكثر انتقلوا إليها قبل مطلع الألفية. هذا يترك المالكين الجدد في خطر أكبر من أن يتم دفعهم إلى رأس مال سلبي ، مما يجعل من الصعب نقل المنزل أو إعادة الرهن العقاري. في بريطانيا ، سيؤدي انخفاض أسعار المساكن بنسبة 20٪ إلى ترك ما يصل إلى 5٪ من الرهون العقارية في صورة حقوق ملكية سلبية ، وفقًا لما ذكره نيل هدسون من شركة إستشارية محللة سكنية. سوف يتأثر حوالي واحد من كل عشرة من حاملي الرهن العقاري في لندن.

النبأ السار هو أن البنوك يجب أن تكون قادرة على تحمل الركود. في 2007-09 دفع ارتفاع الديون غير المسددة ببعض الديون الأمريكية إلى حافة الهاوية. تمتلك البنوك في بريطانيا الآن ما يقرب من أربعة أضعاف رأس المال لتغطية الخسائر ، وفقًا لشركة استشارية أخرى كابيتال إيكونوميكس. يشير اختبار الإجهاد الأخير لبنك إنجلترا إلى أن المقرضين في البلاد سيكونون قادرين على امتصاص انخفاض بنسبة 33٪ في أسعار المساكن وارتفاع معدل البطالة من 3.5٪ إلى 12٪. في أمريكا ، تراجعت البنوك عن سوق الرهن العقاري ، حيث تقدم غير البنوك الآن أكثر من نصف قروض الرهن العقاري الجديدة. وبالتالي ، لم تعد المخاطر تتركز في جهات الإقراض ذات الأهمية النظامية.

ومع ذلك ، فإن أزمة الإسكان ستكون لها عواقب وخيمة. كتب إدوارد ليمير من جامعة كاليفورنيا ، لوس أنجلوس ، في بحث نُشر عام 2007: "إن دورة الإسكان هي دورة الأعمال". وأشار إلى أن تباطؤ الإسكان سبق ثمانية من فترات الركود العشر الماضية في أمريكا. بعد الأزمة المالية ، تابع Leamer بورقة بعنوان "الإسكان حقًا هو دورة الأعمال" ، في حالة فشل القراء في فهم الرسالة. ينشأ الارتباط بين الدورتين لأن الإسكان يضفي "تأثيرات ثروة" على الملاك المالكين. عندما ترتفع أسعار المساكن ، يشعر الناس بالرضا عن وضعهم المالي ، لذلك اقترض وأنفق المزيد. عندما يسقطون ، يشد الناس أحزمتهم. في عام 2019 ، وجد بحث أجراه بنك إنجلترا أن زيادة أسعار المنازل بنسبة 10٪ تؤدي إلى زيادة الاستهلاك بنسبة 0.35-0.5٪.

يعتبر الاستثمار قناة مهمة أخرى بين سوق الإسكان وبقية الاقتصاد. يمكن أن يكون الإنفاق الرأسمالي المرتبط بالإسكان ، وخاصة بناء المساكن ، شديد التقلب - وغالبًا ما يكون هو الفرق بين اقتصاد متنامٍ أو متقلص. في الواقع ، كان انخفاض الاستثمار السكني مسؤولاً عن ثلث الانخفاض في الناتج المحلي الإجمالي لأمريكا في 2007-09. توصلت الأبحاث حول بريطانيا إلى نتائج مماثلة. يلاحق بناة المنازل الطفرات ويخافون من الأخبار الاقتصادية السيئة. مع تصاعد المخاوف هذه المرة ، انخفضت المساكن الخاصة الأمريكية بنسبة 20٪ منذ أبريل. هذه المرة ، سينفق المقترضون المرهقون ، الذين يعانون بالفعل ضائقة مالية بسبب التضخم وفواتير الطاقة الباهظة ، أقل على السلع والخدمات الأخرى أثناء محاولتهم الوفاء بمدفوعات الرهن العقاري المرتفعة.

يرى بعض الناس جانبًا إيجابيًا في انهيار الإسكان. يأملون أن تسمح الأسعار المنخفضة للشباب بشراء منازلهم الأولى. من شبه المؤكد أن هذه الآمال ستتلاشى. في تصحيحات الإسكان ، وأحيانًا لسنوات بعد ذلك ، تميل معدلات ملكية المنازل إلى الانخفاض بدلاً من الارتفاع. في بريطانيا ، على سبيل المثال ، يمتلك حوالي 65٪ من الناس منازلهم ، انخفاضًا من 70٪ في بداية الأزمة المالية العالمية. في أيرلندا ، التي شهدت انهيارًا عظيمًا في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، لا يزال معدل ملكية المنازل أقل من ذروته بأكثر من عشر نقاط مئوية. الظروف الاقتصادية التي تتسبب في انخفاض أسعار المساكن في الوقت نفسه تهدد فرص أصحاب المنازل المحتملين. ارتفاع معدلات البطالة وانخفاض الأجور. إذا قفزت أسعار الفائدة ، يصبح الناس قادرين على الاقتراض بشكل أقل ويميل مقرضو الرهن العقاري إلى أن يصبحوا أكثر تقلبًا بشأن الإقراض. في كندا ، ستؤدي تكاليف الاقتراض المتزايدة إلى "إغراق" أي مدخرات ناتجة عن انخفاض سعر الشراء ، كما يتنبأ تسور سومرفيل من جامعة كولومبيا البريطانية.

السكني سياسي

قد يكون التأثير الأكبر لتراجع الإسكان في السياسة. في البلدان التي يُنظر فيها إلى ملكية المنازل على أنها طقوس العبور ، فإن انخفاض الأسعار دون أي زيادة في القدرة على تحمل التكاليف سيؤدي إلى تلويث الملح في الجروح المؤلمة بالفعل. "الوقوع إلى ماذا؟ الوقوع في أسعار بشعة بشكل سخيف بدلاً من مجرد كونها غير واردة؟ " يسأل روبن بلاك ، عامل مجتمعي وميكانيكي دراجات في مونتريال. "لقد قبلت أن الحلم قد انتهى. فاتني النافذة ". تناضل عدد قليل من جيل الألفية لتحمل وديعة. الآن سيتعين عليهم الكفاح من أجل دفع أقساط رهن عقاري أعلى بكثير. يكمن خطر الاستعادة. إن فقدان منزلك هو احتمال بطريقة لم تكن كذلك من قبل.

لسنوات عديدة ، شعر أصحاب المنازل الراسخون بالارتياح في فكرة أنه حتى لو كان نمو الأجور الحقيقية سيئًا ، فإن سعر منازلهم على الأقل كان يرتفع. تلك الأيام قد ولت. حتى جيل طفرة المواليد ، الفائزون الكبار من عقد من نمو الأسعار ، يواجهون الآن احتمالية العيش على عش أصغر في التقاعد ، حيث يصبح تقليص الحجم أقل ربحًا. كل هذا يعني أن ارتفاع أسعار الفائدة سيكون له تداعيات سياسية لا يمكن التنبؤ بها ، حيث يكتشف الأشخاص الذين استفادوا ذات مرة من الوضع الراهن ما يشعرون به عندما يخسرون.

لا تتفاجأ إذا أطلق صناع السياسة عمليات إنقاذ ضخمة. لقد عرضت حكومة المجر بالفعل على مواطنيها الحماية من ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري. في تحليله لقطاع الإسكان في نيوزيلندا ، يشعر صندوق النقد الدولي بالقلق من أن "دعم السياسة قد يكون ضروريًا لتجنب تأثيرات الجولة الثانية والتراجع الواضح". في إسبانيا ، ورد أن البنوك تدرس الحد من الزيادات في مدفوعات الرهون العقارية متغيرة السعر. بدأ مارتن لويس ، الخبير المالي البريطاني الذي يتمتع بنفوذ أكبر من جميع الصحف في البلاد مجتمعة ، بحملة من أجل دعم الدولة لأصحاب الرهن العقاري. مع انخفاض أسعار المساكن إلى الأرض ، ستزداد هذه المطالب فقط.

لمزيد من تحليل الخبراء لأهم القصص في الاقتصاد والتمويل والأسواق ، قم بالتسجيل محادثات المال، النشرة الإخبارية الأسبوعية للمشتركين فقط.

© 2022 The Economist Newspaper Limited. كل الحقوق محفوظة.

من The Economist ، نُشر بموجب ترخيص. يمكن العثور على المحتوى الأصلي على https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze