إليك مقدار توفير الرهن العقاري لمدة 40 عامًا كل شهر مقابل قرض لمدة 30 عامًا. والتكلفة النهائية.

فيما يلي مثال لما قد تبدو عليه مدفوعات القرض لقرض رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 40 عامًا ، مقارنة بالقروض النموذجية لمدة 30 عامًا و 15 عامًا.

أوضح جاكوب باسي أن المناقشات بين الوكالات الحكومية حول قروض الرهن العقاري لمدة 40 عامًا تركزت حتى الآن حول تعديلات القروض للمقترضين المتعثرين لتسديد مدفوعاتهم الحالية. لكن هذا قد يشير إلى الطريق إلى قبول واسع وإتاحة قروض لمدة 40 عامًا لجميع مشتري المنازل.

قراءة: حقاً ، رهن عقاري لمدة 40 عاماً؟ يعتقد أحد مسؤولي الاحتياطي الفيدرالي أنها فكرة جيدة. لكن يقول آخرون إنه اقتراح محفوف بالمخاطر.

لدى الولايات المتحدة سوق قروض عقارية سيولة بشكل لا يصدق ، بقيادة فاني ماي
FNMA ،
-0.73٪
وفريدي ماك
FMCC ،
-1.10٪,
التي تشتري الغالبية العظمى من القروض الجديدة وتجمعها وتبيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين. وضعت شركتا الرهن العقاري العملاقان ، وكلاهما تحت وصاية الحكومة في عام 2008 ، معايير الاكتتاب الائتماني للقروض التي يشترونها. وقد شارك كلاهما بالفعل في برامج لتعديل قروض الرهن العقاري الحالية إلى 40 عامًا للمقترضين المتعثرين ، وسيشارك كلاهما إذا أصبحت قروض 40 عامًا متاحة على نطاق واسع لمشتري المنازل.

المزايا المحتملة لقرض مدته 40 عامًا

الميزة الواضحة المحتملة لقرض مدته 40 عامًا هي دفعة شهرية أقل. قبل أن نجري مقارنات بمدة القرض ، إليك مخطط من بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس ، يوضح حركة متوسط ​​أسعار بيع المنازل في الولايات المتحدة منذ عام 1970:

نُشر أحدث تقدير لبنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس لمتوسط ​​سعر بيع المنازل في الولايات المتحدة في 26 يناير وكان 408,100 دولار أمريكي ، وتستند الأمثلة لدينا على هذا الرقم. يُظهر الرسم البياني متعدد العقود الكثير من التراجعات للسوق ، بما في ذلك التراجع الطويل والمؤلم من الربع الأول من عام 2007 حتى الربع الأول من عام 2009 ، ولكن بخلاف ذلك ، يكون اتجاه الرسم البياني واضحًا جدًا ، خاصة عند النظر في طول معظم الرهن العقاري قروض.

وبغض النظر عن البرامج الخاصة للمقترضين من ذوي الدخل المنخفض ، والتي قد تتطلب دفعًا أوليًا منخفضًا ، فإن أمثلةنا تفترض دفع 20٪ دفعة أولى تبلغ 81 ، 620 دولارًا لمبلغ قرض قدره 326,480،XNUMX دولارًا.

قد لا ينطبق متوسط ​​السعر الوطني على منطقة تتطلع فيها إلى شراء منزل ، ولكن يجب أن يخدم بشكل جيد لتوضيح الاختلافات في شروط القرض وإظهار كيفية ترجيح مدفوعات القرض إلى أصل الدين وتحول الفائدة بمرور الوقت.

معدلات الفائدة واستهلاك مدفوعات القروض

نظرًا لأن سوق تمويل الرهن العقاري الحالي في الولايات المتحدة يهيمن عليه قروض الرهن العقاري ذات المعدل الثابت لمدة 30 عامًا و 15 عامًا ، فسنقارن كلاهما بقرض افتراضي مدته 40 عامًا. كما تتوفر قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل. ومع ذلك ، فإن هذه لها فترات ثابتة مبدئية متغيرة.

خطوة كبيرة: تتخطى معدلات الرهن العقاري 4.5٪ - إليك ما يحتاج مشترو المنازل معرفته

وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه على الرغم من الارتفاع الأخير في أسعار الفائدة ، لا تزال معدلات القروض السكنية عند مستويات منخفضة تاريخيًا.

في ما يلي مخطط فريدي ماك الذي يوضح حركة معدلات قروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا منذ أبريل 1971 ، مع إضافة قروض لمدة 15 عامًا في عام 1991 ومعدلات قروض قابلة للتعديل في عام 2005:

وفقًا لمسح فريدي للأسبوع المنتهي في 31 مارس 2022 ، كان متوسط ​​سعر الفائدة لقرض مدته 30 عامًا 4.67٪ ومتوسط ​​قرض لمدة 15 عامًا 3.83٪.

لا تعكس أمثلة الدفع التالية رسوم الإنشاء أو النقاط أو الرسوم الأخرى لخدمات متنوعة أثناء عملية إنشاء القرض. تستثني مدفوعات القرض أيضًا ضرائب الممتلكات وأقساط التأمين ، والتي عادة ما تكون مضمونة ويتم تحصيلها بواسطة مقدم خدمة القرض كجزء من إجمالي الدفعة الشهرية.

بالنسبة لقرض مدته 40 عامًا ، نستخدم نفس معدل الفائدة لقرض مدته 30 عامًا. أحد أسباب ذلك هو أنه لا يوجد متوسط ​​متاح لسوق شراء منزل أو إعادة تمويل لمدة 40 عامًا غير موجود بالفعل حتى الآن.

سبب آخر هو أن القرض لمدة 40 عامًا ليس بالضرورة أن يكون له معدل أعلى من قرض مدته 30 عامًا. (اعتبارًا من 1 أبريل ، العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 20 عامًا
TMUBMUSD20Y،
2.618%
كان 2.59٪ ، وهو أعلى من 2.44٪ على سندات الخزانة لأجل 30 عامًا
TMUBMUSD30Y،
2.457%.
)

سداد القرض المطفأ هو سداد الرصيد الأساسي للقرض على مدار مدة القرض. لذلك يتم ترجيح مدفوعات القرض الأولية بشكل كبير بالفائدة ، والمدفوعات في نهاية القرض يتم ترجيحها بشكل كبير على رأس المال.

فيما يلي مقارنة بين رأس المال الشهري ومدفوعات الفائدة لقرض الرهن العقاري الافتراضي لمدة 40 عامًا والقروض لمدة 30 و 15 عامًا بقيمة 326,480،20 دولارًا ، بناءً على دفعة أولى بنسبة 408,100٪ لشراء منزل بقيمة XNUMX،XNUMX دولارًا ، وهو متوسط ​​السعر الوطني وفقًا لـ أحدث البيانات المتاحة من بنك سانت لويس الفيدرالي:

تم تقريب جميع الأرقام بالدولار.

يحتوي الجدول على مقارنات لإجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر كل قرض. من الواضح أن إجمالي الفائدة أعلى مع زيادة المدة. ولكن هناك أيضًا مقارنات للسنوات الخمس الأولى والعشر سنوات الأولى من مدفوعات الفائدة لكل قرض ، ومقارنات لمقدار حقوق الملكية المتراكمة في السنوات الخمس والعشر الأولى ، بما في ذلك الدفعة المقدمة.

في هذا المثال ، قد يتجاوز مبلغ الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض 40 عامًا مبلغ القرض. يقترب من مضاعفة سعر المنزل.

يمكنك أيضًا أن ترى أنه من خلال القرض لمدة 15 عامًا ، يمكنك تكوين حقوق ملكية تقارب 70٪ من سعر الشراء بعد 10 سنوات.

المميزات والعيوب

أقل دفعة شهرية للقرض الذي تبلغ مدته 40 عامًا تبلغ 1,504،183 دولارًا أمريكيًا. لكنها تمثل "مدخرات" تبلغ 30 دولارًا فقط شهريًا من قرض مدته 10 عامًا. عند النظر في السعر الإجمالي للمنزل في هذا المثال ، فإن إضافة 200 سنوات أخرى إلى عمر القرض يبدو سعرًا باهظًا لخفض السداد بأقل من XNUMX دولار شهريًا.

من السهل أن نقول إنه بالنسبة لشخص يشتري منزلًا ، لا يبدو أن قرض 40 عامًا صفقة جيدة. ولكن بالنسبة لصاحب المنزل الذي يكافح من أجل سداد أقساطه الشهرية والذي يُعرض عليه تعديل قرض لمدة 40 عامًا ، فإن الدفعة الأقل قد تحدث فرقًا كبيرًا.

تعتبر المقارنة بين أرقام 30 عامًا و 15 عامًا أكثر تطرفًا. الدفعة الشهرية للقرض لمدة 15 عامًا هي 700 دولار أعلى. يمكن لبعض مشتري المنازل تحمل دفعة أعلى. تتمثل مزايا القرض لمدة 15 عامًا في أن إجمالي الفائدة المدفوعة للقرض يبلغ 103,218 دولارًا أمريكيًا ، مقارنة بـ 289 دولارًا للقرض لمدة 970 عامًا. يبدو أن خمسة عشر عامًا تمر بسرعة ، ومن المثير أن تتوقف عن سداد المدفوعات.

يمكنك إجراء مقارنات خاصة بك بين قروض مدتها 15 عامًا و 30 عامًا ، بالإضافة إلى فترات أخرى وقروض بأسعار قابلة للتعديل باستخدام MarketWatch آلة حساب الرهن العقاري.

قد تتضمن الحجة المضادة للقرض لمدة 15 عامًا الفرص الضائعة. يبلغ معدل الفائدة على القرض الذي تبلغ مدته 30 عامًا 4.67٪ ، ويمكن للمرء أن يتوقع على المدى الطويل الاستفادة من معدل عائد أعلى بكثير من الاستثمار الواسع في سوق الأسهم. لكن هذا يثير تساؤلاً حول ما إذا كان سيتم استثمار 700 دولار نقدًا شهريًا تم تحريرها من خلال قرض مدته 30 عامًا. قد يكون من المغري إنفاق هذا المال على سيارة أغلى مما قد تشتريه.

يجب أن يأخذ القرار بشأن شراء المنزل وقرار مدة القرض في الاعتبار احتياجات الأسرة ، بما في ذلك المساحة والادخار والاستثمار من أجل التقاعد والتعليم ، ونفقات الأسرة التي لا تعد ولا تحصى.

يجب على مشتري المنزل فهم كيفية عمل أنواع القروض المختلفة على الأقل.

التعمق في الاستهلاك

يعد النظر إلى تفاصيل الاستهلاك طريقة أخرى لتوضيح المبلغ الذي تدفعه لتمويل منزلك. على سبيل المثال ، مع القرض لمدة 30 عامًا ، تشكل الفائدة 1,271،1,687 دولارًا من الدفعة الشهرية الأولى التي تبلغ XNUMX،XNUMX دولارًا (مرة أخرى ، يتم تقريب الرقم). فيما يلي مقارنة للجزء الأساسي من دفعة القرض الشهرية لأنواع القروض الثلاثة خلال الشهر الأول وما بعده:

توضح الجداول معًا مدى سرعة سداد رصيد القرض الخاص بك (أو تراكم حقوق الملكية الخاصة بك) مع فترات القرض الأقصر.

خواطر أخيرة وتحذير

عند شراء منزل - وخاصة منزلك الأول - يجب أن يكون كل شيء على الطاولة. يجب أن تشمل المناقشة طويلة المدى جميع الأهداف والاحتياجات المالية الرئيسية ، بما في ذلك توفير التقاعد والتعليم والنفقات الطبية المستقبلية وحتى السيارات أو الشاحنات أو سيارات الدفع الرباعي التي تخطط لشرائها أو تحتاج إلى شرائها. يمكنك أيضًا إلقاء نظرة فاحصة على تقديرك الأولي لمقدار المساحة التي تحتاجها. كم من ذلك للتخزين؟ ماذا تخزن؟ إذا قمت بتخزين أقل ، فقد تدفع أقل.

عادة ما يتم تمويل شراء السيارات ، ويمكن للعديد من الأزواج تقديم دفعات شهرية تقترب من المدفوعات الشهرية لقرض المنزل. لذلك من الضروري إلقاء نظرة فاحصة على المرآة. هناك العديد من الاحتياجات المختلفة التي يجب مراعاتها عند شراء سيارة ، بما في ذلك العمل - فقد تحتاج إلى شاحنة باهظة الثمن. أو قد تحتاج إلى رؤيتك تقود سيارة لطيفة من الطراز المتأخر لتترك انطباعًا جيدًا إذا كنت تبيع عقارات ، على سبيل المثال.

لكن قد يتمكن بعض الأشخاص من تأخير شراء سيارة جديدة ، الأمر الذي يمكن أن يخفف الضغط عند اتخاذ قرار تمويل المنزل لعدة عقود.

تحذير من الصدمة

يتم احتساب ضرائب الملكية بطرق مختلفة ، اعتمادًا على الولاية التي تعيش فيها. في بعض الولايات ، تعتمد الضرائب على سعر بيع المنزل أو التقدير الحالي لمقيم ضريبة الممتلكات لقيمة المنزل ، مع احتمال اقتصار الزيادات السنوية على النسب المئوية المنخفضة. قد يعني هذا أن مشتري المنزل سيدفع ضرائب عقارية أعلى بكثير مما كان البائع يدفعه.

في وقت مبكر من عملية اتخاذ قرار شراء المنزل ، تأكد من عمل تقديرك الخاص لما ستكون عليه ضرائب الممتلكات الخاصة بك ، بدلاً من الاعتماد على تقدير المقرض أو شركة الملكية ، والذي قد يعتمد على ضرائب الممتلكات في العام السابق. يمكنك الاتصال بمُثمِّن ممتلكات المقاطعة للحصول على المساعدة في هذا التقدير.

هناك عامل آخر يجب مراعاته وهو تأمين مالك المنزل ، بما في ذلك التغطية الإضافية التي قد تكون مطلوبة إذا كنت في منطقة فيضان أو في منطقة معرضة لمخاطر أخرى ، مثل الأعاصير. إذا كنت تنتقل جنوبًا من ولاية في الشمال الشرقي أو الغرب الأوسط ، على سبيل المثال ، فقد تواجه سوق تأمين مختلفًا - وأغلى بكثير - مما واجهته سابقًا.