حدود قرض GSE الآن تتجاوز 1 مليون دولار

الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) أعلنت للتو ستتجاوز حدود القرض المطابقة مع GSE مليون دولار لأول مرة. بلغة إنجليزية بسيطة ، يعني هذا الإعلان أنه في عام 2023 ، فاني مايFnma
و Freddie Mac ، لأول مرة ، سيكونان قادرين على شراء قروض عقارية تفوق المليون دولار.

هذا جديدة سيتم تطبيق الحد الأعلى البالغ 1,089,300 دولار فقط على الأسواق "عالية التكلفة"، ولكن حدود قرض GSE آخذة في الارتفاع في جميع المجالات. سيكون لمعظم المناطق الجغرافية في الولايات المتحدة حدود قرض تبلغ 726,000 دولار في عام 2023 ، ارتفاعًا من 647,200 دولار أمريكي في عام 2022. (للتسجيل قروض إدارة الإسكان الفدرالية لها حدود قروض عالية بالمثل.)

أي شخص يفكر في أن "هذه الأرقام تبدو عالية بشكل مخيف" هو على الطريق الصحيح.

حتى الحد "العادي" البالغ 726,000 دولار أمريكي أعلى بكثير من 455,000 دولار أمريكي ، متوسط ​​سعر البيع (المرتفع حاليًا) للمنازل في الولايات المتحدة. لذا فإن هذه الحدود العالية هي إحدى الثغرات في القصة التي يرويها أولئك الذين يصرون على أن سياسة الإسكان الفيدرالية تدور حول مساعدة الفقراء في الحصول على منازل ، بدلاً من تعظيم عدد الرهون العقارية التي يمكن أن تكتبها الصناعة المالية.

السماح الدعم الفيدرالي للقروض العقارية في منازل العطلات ، والمنازل الثانية ، والعقارات الاستثمارية ، وإعادة التمويل النقدي ، وكذلك للمشترين "لأول مرة" الذين لديهم منازل مملوكة سابقًا و لمن يكسبون دخل فوق المتوسط، ليست سوى عدد قليل من تلك الثقوب. لكني استطرادا.

كان يجب تخفيض حدود القروض هذه بشكل منهجي خلال العقدين الماضيين ، إلى جانب زيادتها ز- الرسوم من شأنه أن يضع جميع المناطق الجغرافية على قدم المساواة. أدى الفشل في تغيير هذا النظام إلى زيادة الدعم الفيدرالي للرهون العقارية مع ارتفاع أسعار المساكن ، مما أدى إلى زيادة الأسعار.

قلة قليلة من المسؤولين الحكوميين اعترفوا بهذه المشكلة.

وبغض النظر عن ذلك ، فإن تجاوز عتبة المليون دولار ينبغي على الأقل لفت الانتباه إلى مشكلة السياسة هذه. يبدو أن صحيفة وول ستريت جورنال متفائلة "من المرجح أيضًا أن تجدد الحدود الأعلى الجدل حول حجم الرهن العقاري أكبر من أن تدعمه الحكومة". لكن في الحقيقة لم يكن هناك الكثير من النقاش في آخر 15 عامًا أو أكثر.

في أحسن الأحوال ، هناك عدد قليل من أعضاء الكونجرس من المناطق "عالية التكلفة" في البلاد ما يقرب من 100 مقاطعة من هذا القبيل عبر أكثر من اثنتي عشرة ولاية - لديك أقر بالمشكلة وطالب برسوم أعلى بدلاً من حدود أقل. تلميحات من هذا غير- تظهر المناظرات في حديث مدير FHFA السابق إد دي ماركو من التعليقات إلى صحيفة وول ستريت جورنال:

ربما يجذب حد القرض الذي يتجاوز المليون دولار في الواقع انتباه شخص ما ويثير على الأقل مناقشة سياسية تشتد الحاجة إليها حول تأثير الحكومة في سوق الرهن العقاري.

دي ماركو على حق. المناقشة is حاجة ماسة. للأسف ، لم يتم إحراز أي تقدم تقريبًا على هذه الجبهة في العقود القليلة الماضية. بغض النظر عن الحزب السياسي الذي كان يسيطر على الكونجرس أو البيت الأبيض ، قام المسؤولون الحكوميون بشكل مطرد بتوسيع البصمة الفيدرالية في سوق الرهن العقاري.

على سبيل المثال ، هيمنت الحكومة على سوق الرهن العقاري الثانوي منذ الأزمة المالية لعام 2008 ، مع استمرار الخضوع للمؤسسات الحكومية الدولية تحت وصاية الحكومة. قلة تذكر ، مع ذلك ، أن الوضع لم يكن مختلفًا كثيرًا قبل الأزمة. من 1996 إلى 2007، بلغ متوسط ​​نصيب فاني وفريدي من إجمالي سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري 60 في المائة ، أي أقل بحوالي 10 نقاط مئوية فقط من حصة ما بعد الأزمة.

بينما لا يبدو أن هذا النوع من الحصة السوقية يزعج أي شخص في واشنطن ، ميثاق فاني ينص على أن عمليات السوق الثانوية الخاصة بهم "يجب إجراؤها وفقًا لشروط تمنع بشكل معقول الاستخدام المفرط لمرافق الشركة". يتضمن ميثاق فريدي لغة متطابقة تقريبًا.

ربما تكون هذه القضية من نوع سيادة القانون غامضة للغاية بحيث لا يهتم بها المسؤولون المنتخبون.

إذا كان الأمر كذلك ، فيمكنهم الاعتماد فقط على بعض حقائق تمويل الإسكان التي يمكن الاعتماد عليها بسهولة والتي تتزامن مع المزيد من المشاركة الفيدرالية. على سبيل المثال ، معدل تملك المنازل في الولايات المتحدة تقريبًا بالضبط حيث كان قبل الاعتماد الموسع على فاني وفريدي؛ تقدير سعر المنزل لديه باستمرار تجاوز الدخل النمو ، واضطر دافعو الضرائب إلى التخلص منه مئات المليارات من الدولارات في عمليات الإنقاذ.

فاني وفريدي (مع قروض إدارة الإسكان الفدرالية) ساعدت في الوقود المزيد من ديون الرهن العقاري، مع حقوق ملكية أقل ، لـ منازل غالية الثمن. كانت هذه السياسات ضار بشكل خاص للأسر ذات الدخل المنخفض، وجميع الأمريكي النموذجي يجب أن يظهر لنظام تمويل الإسكان الحالي هي الديون المفرطة ، وارتفاع تكاليف السكن ، تقلب أسعار المساكن، والإفراط في التنظيم ، وسلسلة من عمليات الإنقاذ الفيدرالية.

أدت السياسات الفيدرالية أيضًا إلى مزاحمة شركات القطاع الخاص التي كان من الممكن أن تساعد في بناء نظام أكثر استدامة ، ربما مع خيارات إقراض وتأمين أكثر تنوعًا.

كما أشرت في فصل ملكية المنازل في تمكين العامل الأمريكي الجديد، كتاب سيصدر قريباً من تحرير زميلي سكوت لينكوم، هددت السياسات الفيدرالية قدرة العمال على بناء الثروة ومراكمة الأصول ، لا سيما في أسواق العمل المضطربة. تعد الديون طويلة الأجل منخفضة الأسهم مقامرة ، بغض النظر عن الأصل الأساسي.

سيكون الحل المثالي هو إزالة الحكومة الفيدرالية بالكامل من صناعة تمويل الإسكان. في حين ثبت أن مثل هذا التغيير صعب سياسيًا ، يمكن للكونغرس تنفيذ أي عدد من الإصلاحات الإضافية التي تعمل ببساطة على تحسين نظام تمويل الإسكان في اتجاه أفضل.

لم يعد الدعم الفيدرالي للمنازل التي تبلغ تكلفتها مليون دولار يبدو مكانًا معقولًا للبدء.