من هونج كونج إلى سيدني ، تنخفض أسعار المنازل في أغلى مدن آسيا

(بلومبرج) - بدأت بعض أسواق الإسكان الأغلى في منطقة آسيا والمحيط الهادئ في البرودة بعد النمو السريع في العام الماضي.

الأكثر قراءة من بلومبرج

بدأت أسعار المساكن في الانخفاض في سيدني وهونغ كونغ ، بينما ارتفعت القيم في سنغافورة بالكاد في الربع الأخير ، حيث يخشى المشترون من ارتفاع أسعار الفائدة والرياح الاقتصادية المعاكسة اختيار البقاء على الهامش.

لا يمكن أن يكون التحول أكثر مفاجأة ، بعد انخفاض تكاليف الاقتراض والخوف من الضياع أثناء الوباء ، مما أدى إلى نوبة جنون عقاري عالمي امتد من تورنتو إلى أوكلاند. ارتفعت أسعار سيدني بنسبة 27٪ العام الماضي ، في حين قفزت القيم في سنغافورة بأكبر قدر في أكثر من عقد ، وظلت هونغ كونغ أقل مكان في العالم من حيث التكلفة لشراء منزل.

على الرغم من اختلاف الظروف عبر المنطقة ، إلا أن هناك بعض القواسم المشتركة وراء التباطؤ. دفعت المخاوف بشأن القدرة على تحمل التكاليف سنغافورة إلى فرض قيود على العقارات ، في حين أن مخاطر التضخم تدفع البنوك المركزية إلى التفكير في رفع أسعار الفائدة مما يجعل من الصعب على مشتري المنازل دفع قروضهم العقارية.

وفي الوقت نفسه ، يضيف Covid-19 إلى الرياح المعاكسة في أسواق العقارات في الصين. تكافح هونغ كونغ مع هجرة جماعية للسكان بعد جهودها الفاشلة لاحتواء الموجة الأخيرة ، في حين أن الإغلاق في شنغهاي يبدد الآمال في التعافي السريع من الركود الذي أحدثته حملة على الديون المفرطة للمطورين.

وقالت فيكتوريا جاريت ، رئيسة قسم الإسكان بمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في نايت فرانك: "منذ الأزمة المالية العالمية ، أصبحت الحكومات في المنطقة أكثر يقظة تجاه ارتفاع أسعار الأصول ، في حين أن الوباء سلط الضوء أيضًا على فجوات الثروة الآخذة في الاتساع". "على الرغم من أن التحول من سوق البائع سيكشف عن المزيد من الفرص ، فمن المرجح أن يصبح المشترون أكثر انتقائية وحساسية للسعر."

القصة مستمرة

بالنسبة لعام 2022 ، من المتوقع أن تنمو أسعار العقارات السكنية في جميع أنحاء المنطقة بمعدل أكثر اعتدالًا واستدامة من 3٪ إلى 5٪ ، وفقًا لتقديرات جاريت. هذا أقل من مكاسب العام الماضي 9.1٪.

من المؤكد أن الطلب قد يصمد في بعض الأسواق ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أنه من غير المرجح أن يتم تخفيف النقص في مخزون المساكن في الأشهر الـ 12 المقبلة ، كما قال غاريت. وأضافت أنه مع استمرار دورة رفع أسعار الفائدة في مرحلتها الأولية ، لا تزال هناك فرصة للمشترين للاستفادة من معدلات التمويل التي لا تزال مواتية.

لم يردع المشترون في أماكن أخرى. في المملكة المتحدة ، ارتفعت أسعار المنازل بأسرع وتيرة سنوية منذ عام 2004 في مارس ، بينما ارتفعت أيضًا القيم في 20 مدينة في الولايات المتحدة.

فيما يلي ملخص لأحدث اتجاهات الإسكان في المدن الرئيسية.

سيدني

تظهر أسعار المنازل في أكثر المدن الأسترالية اكتظاظًا بالسكان علامات التعب بالقرب من مستويات قياسية مرتفعة مع تزايد التوقعات بأن البنك المركزي سيبدأ في رفع أسعار الفائدة قريبًا.

بالفعل ، القدرة على تحمل التكاليف تلقي بثقلها على الطرف الأعلى من السوق مع نمو الدخل بعد مكاسب الأسعار: بين مارس 2020 وديسمبر 2021 ، ارتفعت الأجور بنسبة 3.3٪ مقارنة مع ارتفاع بنسبة 22.6٪ في قيم المساكن. يبلغ متوسط ​​قيمة المنزل في سيدني أكثر من 17 ضعف متوسط ​​الراتب في الدولة.

بالإضافة إلى ذلك ، فإن إجمالي ديون الأسر الأسترالية كحصة من الدخل المتاح يقترب من 200٪. كل هذا جعل المشترين في أكبر سوق للإسكان في البلاد حذرين. تراجعت أسعار المنازل في مدينة الميناء بنسبة 0.2٪ الشهر الماضي على رأس الخسائر في فبراير ، لتقطع سلسلة مكاسب بدأت في أكتوبر 2020.

وقالت نيريدا كونيسبي ، كبيرة الاقتصاديين في شركة راي وايت العقارية: "يتعلق الكثير منها بالحديث عن أسعار الفائدة ، وسيدني ، لأنها سوق باهظة الثمن ، حساسة للغاية للحديث عن ارتفاع أسعار الفائدة". تناقص المنافسة في المزادات "يعكس المشاعر التي تغيرت حقًا تجاه رغبة الناس في دفع مبالغ أعلى بكثير من سعر الاحتياطي".

香港

تتجه أسعار المساكن في هونغ كونغ نحو الانخفاض منذ أغسطس مع عدم وجود انتعاش سريع في الأفق. تتراوح التحديات من تباطؤ الاقتصاد وارتفاع أسعار الفائدة إلى استمرار مغادرة السكان المحليين والمغتربين المحبطين من التوترات السياسية وإجراءات التباعد الاجتماعي الصارمة.

بدا أن سوق الإسكان في المدينة لا يمكن إيقافه العام الماضي ، حيث حطمت الأسعار رقماً قياسياً في أغسطس. انخفضت القيم منذ ذلك الحين بنسبة 7.3٪ ، وفقًا لوكالة Centaline العقارية المحدودة ، تتوقع UBS Group AG انخفاض الأسعار هذا العام بسبب تدفق السكان وارتفاع الأسعار. شركة Goldman Sachs Group Inc. أكثر تشاؤمًا ، وتتوقع انخفاضًا بنسبة 20 ٪ بحلول عام 2025.

وقالت روزانا تانج ، رئيسة الأبحاث في هونج كونج ومنطقة الخليج الكبرى في كوليرز إنترناشيونال: "ستظل أسعار المساكن تحت الضغط على الأقل في المدى القريب". بالإضافة إلى Covid-19 ، تعمل عوامل عدم اليقين الأخرى في السوق ، بما في ذلك التوترات الجيوسياسية ومخاطر أسعار الفائدة ، على تأخير اتخاذ مشتري المنازل للقرار.

سنغافورة

بعد عام بارز شهد ارتفاع الأسعار إلى أقصى حد في أكثر من عقد من الزمان ، بدأ سوق الإسكان في سنغافورة يبرد على خلفية القيود العقارية والضرائب المرتفعة. تباطأ النمو في أسعار المنازل الخاصة الجديدة إلى 0.4٪ في الربع الأخير ، بينما تراجعت المبيعات في مارس إلى أدنى مستوى لها في 21 شهرًا.

أدخلت السلطات تدابير تبريد في ديسمبر لمعالجة نقص القدرة على تحمل التكاليف إلى جانب خطر أن تكافح الأسر لدفع قروضها العقارية بمعدلات أعلى. في فبراير ، أعلنت الحكومة عن ضرائب أعلى على الممتلكات تستهدف السكان الأثرياء ، مما قد يدفع بعض المشترين في هذا القطاع إلى الجلوس على الهامش.

ومع ذلك ، قال المحللون إن القيود قد تكون مجرد إصلاح قصير الأجل نظرًا لوجود طلب حقيقي بين السكان المحليين ، مثل أولئك الذين يقومون بالترقية إلى وحدات خاصة من شققهم العامة وكذلك جيل الألفية الذين يسعون للعيش بمفردهم.

قال آلان تشيونغ ، المدير التنفيذي للأبحاث في Savills Plc ، إن ارتفاع أسعار المستهلكين قد يحفز المشترين المحتملين على دخول السوق عاجلاً وليس آجلاً والاحتفاظ بالقوة الشرائية. وقال: "التضخم هو المادة الأفيونية التي تدفع الطلب".

شنغهاي

استأنفت أسعار العقارات السكنية في شنغهاي ، أحد أسواق الإسكان الأكثر مرونة في الصين ، ارتفاعها في ديسمبر بعد ثلاثة أشهر من التراجع ، بعد أن اتخذ المسؤولون خطوات لوقف التباطؤ الناجم عن أزمة السيولة في المطورين. الآن الانتعاش يتعرض للتهديد من قبل الإغلاق الشامل للمركز المالي.

قال رودي آلان ، كبير مسؤولي الأبحاث لمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في جونز لانج لاسال: "لقد رأينا الآن أن Covid تستحوذ على مكانة أقوى في شنغهاي ، مما قد يحد من السوق في الربع الثاني نتيجة لذلك".

ومع ذلك ، تبدو التوقعات على المدى الطويل للمدينة أفضل ، وذلك بفضل انخفاض المخزون وتخفيضات أسعار الفائدة. دفع التباطؤ الاقتصادي الصين إلى وضع التيسير ، في تباين صارخ في السياسة مع الاقتصادات الكبرى الأخرى. خفض البنك المركزي في يناير سعرًا رئيسيًا لأول مرة منذ عامين تقريبًا ، في حين خفضت البنوك الكبرى معدلات الرهن العقاري واختصرت فترات الموافقة على القروض.

من المحتمل أن تستقر مبيعات المنازل في شنغهاي هذا العام ، ومن المحتمل أن تنتعش بحلول نهاية العام ، حسبما قال يانغ هونغ شو ، مدير معهد الأبحاث E-House China Enterprise Holdings Ltd.

الأكثر قراءة من Bloomberg Businessweek

© شنومكس بلومبرغ لب