تجعل سياسات الإسكان الفيدرالية من الأسهل الحصول على قرض ولكن لا تكون مالكًا للمنزل

أدليت بشهادتي الأسبوع الماضي في جلسة لجنة الخدمات المالية بمجلس النواب الازدهار والكساد: عدم المساواة ، وملكية المنازل ، والآثار طويلة الأجل لسوق الإسكان الساخن. لم تكن هذه هي المرة الأولى التي أدلي فيها بشهادتي -أو مكتوبة- حول هذه الموضوعات ، لم أكن متفاجئًا على الأقل بعدد الشهود (وأعضاء الكونجرس) الذين يريدون صرف المزيد من أموال الآخرين على ما يسمى بنقص الإسكان.

لكن بالنظر إلى تعليقات النائب إد بيرلماتر (نائب رئيس مجلس الإدارة) ، فأنا أريد أن أبقي الأمور في نصابها الصحيح.

وفقا لبيرلماتر (في حوالي علامة 2:55) ، لا أريد أن أفعل أي شيء بخصوص المعروض من المساكن ، وأريد "خفض الطلب من خلال التأكد من أن الناس ليس لديهم أي نقود." لكن هذا وصف غير دقيق لما اقترحته.

ليس لدي مشكلة في بناء المزيد من المساكن ، سواء كانت منازل عائلية أو شقق. المشكلة هي أن الإسكان دائمًا ما يكون مقيدًا إلى حد ما. في العديد من المواقع التي يرغب الناس في العيش فيها ، لا توجد أرض كافية لزيادة العرض بشكل ملحوظ.

ترجع بعض هذه الندرة إلى قيود تقسيم المناطق الحكومية والمحلية ، مثل تلك التي تُبقي الشقق الشاهقة بعيدة عن معظم أحياء الضواحي. هذه الأحياء تهيمن عليها منازل عائلة واحدة ، وستبقى على هذا النحو. ببساطة ، لم يتبق الكثير من الأراضي الشاغرة في أكثر المناطق الحضرية والضواحي المرغوبة ، لذا حتى رفع جميع قيود تقسيم المناطق لن يؤدي إلى تغييرات هائلة في أي وقت قريب.

في كلتا الحالتين ، يستغرق الأمر وقتًا لبناء وحدات سكنية جديدة ، ولا يمكن للناس اختيار واحدة في وول مارت. (نعم ، من الممكن شراء سقيفة أو حظيرة صغيرة في Home Depot.)

مشكلة أخرى هي أنه يجب على الناس عمومًا دفع نفقات كبيرة على مدى فترات طويلة من الزمن ، وتعتمد القدرة على سداد هذه المدفوعات باستمرار على مجموعة كاملة من العوامل الاقتصادية والاجتماعية. العديد من هذه العوامل ليس لها علاقة مباشرة بسياسة تمويل الإسكان.

لذلك ، بينما أؤيد جميعًا بناء المزيد من المنازل والشقق ، فإن الحقيقة هي أنه لا يوجد الكثير مما يمكن للحكومة الفيدرالية أن تفعله بخلاف الامتناع عن جعل قيود العرض أسوأ وتقلص الفرص الاقتصادية. ومع ذلك ، من الناحية التاريخية ، هذا هو بالضبط ماذا السياسات الفيدرالية انتهى.

عززت السياسات الفيدرالية الطلب باستمرار من خلال تسهيل الحصول على قروض في جميع المناطق الجغرافية من البلاد ، مع الاتجاه نحو انخفاض الأسهم باستمرار وفترات الاستحقاق الأطول. كل ما فعله هذا النهج هو دفع المزيد من الناس إلى السوق لتقديم عطاءات على نفس العرض المقيد. وقد فعلت ذلك في كثير من الأحيان مع تجاهل تام لقدرة الأفراد على التعامل مع المخاطر العالية للرهون العقارية طويلة الأجل منخفضة التكلفة ، مما يترك الناس مع مزيد من الديون ومساكن أقل تكلفة.

والمثير للدهشة أن صانعي السياسة الفيدرالية ما زالوا يركزون على زيادة الطلب بشكل أكبر عن طريق دفع المزيد من الناس - وخاصة ذوي الدخل المنخفض - إلى السوق برهون عقارية ضخمة.

غالبًا ما يشتمل العرض التقديمي على نسخة من سد فجوة الثروة لأن الإسكان يشكل جزءًا كبيرًا من ثروة الأمريكيين. ولكن إذا اقترح أي عضو في الكونجرس زيادة ثروة الفقراء من خلال دعم حسابات الهامش للمقامرة على الأسهم ، فإن الاقتراح سيُسخر من الكابيتول هيل. حتى الآن ، الإنصاف الأسواق وأسعار المنازل عرضت تقلب مماثل—أي ، مخاطر مالية مماثلة — على مدى عقود.

لذا ، للتوضيح ، أنا لا أؤيد سحب أموال الناس.

ومع ذلك ، فأنا أؤيد السماح لهم بالاحتفاظ بالمزيد من أموالهم واتخاذ قرار بأنفسهم عندما يكون الوقت مناسبًا لتحمل الديون. بعبارة أخرى ، أقول إنه قد مضى وقت طويل لكي تتوقف الحكومة الفيدرالية عن تسهيل الحصول على حقوق ملكية منخفضة ورهون عقارية طويلة الأجل. من الواضح أن هذا النهج لا يحقق النتائج - مما يجعل الإسكان ميسور التكلفة - لذلك يزعم العديد من أعضاء لجنة الخدمات المالية في مجلس النواب أنهم يريدون ذلك.

في الواقع ، ليس من المنطقي القول بأن القدرة على تحمل التكاليف هي الهدف الرئيسي أثناء القيام بكل ما يُعرف عنه تحقيق العكس. حتى ال رئيس الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين يقر (انظر علامة 2:55:56) أن "الطلب أعلى بكثير من العرض في الوقت الحالي" ، لذا فإن الاستمرار في نفس المستوى من السياسات الفيدرالية التي تعزز الطلب سيضع ضغوطًا تصاعدية على الأسعار.

على المدى الطويل ، لا يمكن أن يكون الحل لارتفاع أسعار المساكن هو ببساطة زيادة العرض لأن السياسة الفيدرالية ستظل تعزز الطلب ، وهو أمر يسهل فعله أكثر من زيادة العرض.

بدلاً من السماح لقرارات المأوى للأفراد بالتطور مع ظروفهم الاقتصادية ، طلبت السياسة الفيدرالية بشكل أساسي من الناس نسيان تلك الظروف والحصول على قروض أكبر بأموال أقل لدفع دفعة مقدمة. غالبًا ما يفشل هذا النهج بالنسبة للمقترض - فقط اسأل الملايين الذين مروا بحبس الرهن بعد صعود فاني وفريدي - وكذلك كل من يحاول الادخار للحصول على مزيد من الأمان قبل الحصول على قرض ضخم.

الأمر المذهل للغاية هو السجل الفظيع من نفس وصفات السياسة التي يدعو إليها الآن جميع نظرائي من السمع ومعظم الديمقراطيين في مجال الخدمات المالية في مجلس النواب.

عصر الصفقة الجديدة الإدارة الفيدرالية للإسكان خلق redlining والأحياء المنفصلة، وشروط الرهن العقاري الممتدة ، ودفعات مقدمة أقل بكثير من 20 في المائة. تم إنشاء GSEs بعد ذلك في أواخر الستينيات (كوسيلة للتحايل على الميزانية ، لما تستحقه) ولكن معدل ملكية المنازل بالكاد يتزحزح. كانت استراتيجية بيل كلينتون لعام 1960 المتمثلة في استخدام GSEs لرفع المعدل عن طريق تسهيل الحصول على قروض عقارية طويلة الأجل منخفضة الأسهم كارثة غير قابلة للتخفيف ، وانخفض معدل الملكية السوداء بعد عقود من هذه السياسات. حتى أن العديد من الديمقراطيين يريدون توسيع سياسات الإسكان الأكثر فظاعة في القرن العشرين ، والإسكان العام وإعانات الإيجار.

بصرف النظر عن هذه الإخفاقات الواضحة ، أدت السياسات الفيدرالية إلى مزاحمة شركات القطاع الخاص التي كان من الممكن أن تساعد في بناء نظام أكثر استدامة. يمكن للشركات الخاصة ، على سبيل المثال ، تقديم خيارات إقراض وتأمين أكثر تنوعًا إذا لم تكن مجبرة على التنافس مع الحكومة الفيدرالية. لكن الحكومة الفيدرالية تهيمن على السوق.

لذا ، لا ، لا أريد التأكد من أن الناس ليس لديهم نقود لشراء منازل. لكني أريد أن تتوقف الحكومة الفيدرالية عن سحب أموال الناس لتمويل المزيد من البرامج الفيدرالية والمزيد من القروض التي تأخذ في النهاية المزيد من أموالهم.