أوروبا تستعد لعكس حاد ومفاجئ في قطاع العقارات

(بلومبرج) - تقدم الاضطرابات في العقارات الفاخرة في لندن وفرانكفورت لمحة عن الأضرار التي تنتظر مستثمري العقارات الأوروبيين حيث يواجهون أكبر انعكاس على الإطلاق.

الأكثر قراءة من بلومبرج

من عملية إعادة تمويل مشحونة لمبنى إداري في مدينة لندن إلى البيع المتوتر لبرج Commerzbank في المركز المالي لألمانيا ، يتدافع المستثمرون لإيجاد طرق لسد فجوات التمويل مع تعثر أسواق الإقراض من ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة.

سيبدأ فحص الواقع في الظهور في الأسابيع المقبلة حيث يحصل المقرضون في جميع أنحاء أوروبا على نتائج تقييمات نهاية العام. يهدد الانخفاض الكبير في التقييمات بالتسبب في خرق تعهدات القروض ، مما يؤدي إلى اتخاذ تدابير تمويل طارئة من المبيعات القسرية إلى ضخ النقد الجديد.

قال سكاردون بيكر ، الشريك في شركة الأسهم الخاصة أبولو جلوبال مانجمنت: "أوروبا سوف تمر بمرحلة تفكيك كبيرة لعشر سنوات من المال السهل". "مقدار الضيق والاضطراب خارج الطيف."

اقرأ المزيد: يواجه سوق العقارات العالمي دوامة ديون بقيمة 175 مليار دولار

القروض والسندات والديون الأخرى التي يبلغ مجموعها حوالي 1.9 تريليون يورو (2.1 تريليون دولار) - ما يقرب من حجم الاقتصاد الإيطالي - مضمونة ضد العقارات التجارية أو ممتدة لأصحاب العقارات في أوروبا والمملكة المتحدة ، وفقًا للهيئة المصرفية الأوروبية ، دراسة استقصائية أجراها بايز كلية إدارة الأعمال والبيانات التي جمعتها بلومبرج.

ما يقرب من 20 ٪ من ذلك ، أو حوالي 390 مليار يورو ، سوف تنضج هذا العام ، والأزمة التي تلوح في الأفق تمثل أول اختبار حقيقي للوائح المصممة بعد الأزمة المالية العالمية لاحتواء مخاطر الإقراض العقاري. قد تنتهي هذه القواعد بجعل التصحيح أكثر حدة وأكثر حدة.

قال جون أودريسكول ، رئيس أعمال الأصول الحقيقية لوحدة إدارة الاستثمار بشركة التأمين الفرنسية أكسا إس إيه: "أعتقد أن إعادة التقييم ستحدث بسرعة أكبر مما كانت عليه في الماضي". "بدأ الناس ينكشفون مع انحسار المد."

القصة مستمرة

سيتم حث المقرضين في أوروبا من خلال اللوائح الجديدة على العمل بقوة أكبر بشأن القروض المعدومة. كما أنها في حالة أفضل مما كانت عليه خلال الأزمة العقارية الأخيرة منذ أكثر من عقد من الزمان ، لذلك قد تكون أقل ميلًا للسماح بتفاقم المشكلات. هذا يضع العبء على المقترضين.

في أعقاب الأزمة المالية لعام 2008 ، كانت معظم البنوك مترددة في طلب القروض المعدومة لأن القيام بذلك كان سيؤدي إلى خسائر فادحة - وهي ممارسة يطلق عليها اسم "التمديد والتظاهر". بموجب القواعد الجديدة بشأن القروض المتعثرة ، سيتعين على المقرضين توفير مخصص للخسائر المتوقعة وليست المتراكمة. وهذا يعني أن لديهم حافزًا أقل للجلوس والأمل في استعادة قيم الأصول.

حتى الآن لم تنخفض التقييمات بشكل كافٍ بحيث أصبحت الديون الكبيرة - القروض التي تحتفظ بها البنوك عمومًا - تحت الماء ، لكن هذا قد يتغير قريبًا. انخفضت العقارات التجارية في المملكة المتحدة التي تقدرها CBRE Group Inc. بنسبة 13٪ العام الماضي. تسارع الانخفاض في النصف الثاني ، حيث سجل الوسيط انخفاضًا بنسبة 3 ٪ في ديسمبر وحده. توقع المحللون في Goldman Sachs Group Inc. أن يصل إجمالي الانخفاض إلى 20٪.

قد تتصرف البنوك بعد ذلك قبل أن تهبط الأسعار أكثر وتخاطر بخسائر الائتمان ، مما يجبر الملاك المثقلين بالديون على بدائل صعبة. تزداد المشكلات تعقيدًا بالنسبة لأولئك الذين يواجهون آجال استحقاق ديون. يقوم المقرضون بتقليل قيمة العقار الذي يرغبون في إقراضه. وهذا يعني أن التقييم الأقل يمكن أن يكون بمثابة ضربة مزدوجة ، مما يزيد من فجوة التمويل.

قال فنسنت نوبل ، رئيس الإقراض المستند إلى الأصول في Federated Hermes Inc. حل المشكلات هو جعلها مشكلة شخص آخر ".

كانت السويد حتى الآن بؤرة الأزمة ، حيث من المتوقع أن تنخفض أسعار المساكن بنسبة 20٪ عن مستويات الذروة. خسرت شركات العقارات المدرجة في البلاد 30٪ من قيمتها خلال الـ 12 شهرًا الماضية ، وحذر البنك المركزي السويدي وهيئة الرقابة المالية مرارًا وتكرارًا من المخاطر الناجمة عن ديون العقارات التجارية.

يمكن أن يؤدي انخفاض قيم العقارات إلى "تأثير الدومينو" ، حيث قد تؤدي المطالبة بمزيد من الضمانات إلى إجبار عمليات البيع المتعثرة ، وفقًا لأندرس كفيست ، أحد كبار مستشاري مدير هيئة الخدمات المالية.

في حين أن هناك بعض جيوب الاستقرار كما هو الحال في إيطاليا وإسبانيا ، والتي تضررت بشكل أكبر بعد الأزمة المالية العالمية ، فإن المملكة المتحدة تتراجع وهناك دلائل على أن ألمانيا قد تكون التالية.

على الجانب المشرق ، هناك المزيد من الخيارات المتاحة للمستثمرين العقاريين الذين يعانون من ضائقة. توسعت الكيانات مثل صناديق الائتمان المغلقة بشكل مطرد على مدى العقد الماضي. بشكل جماعي ، كان لشركات التأمين وغيرها من جهات الإقراض البديلة حصة أعلى من القروض العقارية الجديدة في المملكة المتحدة مقارنة بالبنوك الكبرى في البلاد في النصف الأول من العام الماضي ، وفقًا لمسح بايز.

قال الرئيس التنفيذي لشركة كانتور فيتزجيرالد ، هوارد لوتنيك ، في المنتدى الاقتصادي العالمي في دافوس الأسبوع الماضي ، إنه في الأشهر الـ 18 المقبلة ، سيضخ المستثمرون مبلغًا قياسيًا من الأموال في ما يسمى بالصناديق الانتهازية التي تقدم رهانات عقارية أكثر خطورة. وقال إن هذا الاتجاه سيساعد في تسريع انتعاش أسواق العقارات التجارية.

يمكن لهذه الأدوات الجديدة أن تجعل الاضطراب قصير الأمد أكثر مما كان عليه في الماضي عندما احتفظت البنوك بالقروض المعدومة لسنوات. يتوقع لويس لاندمان ، محلل الائتمان في بنك Danske في ستوكهولم ، أن تكون إعادة التعيين منظمة نسبيًا مع وجود ما يكفي من المقترضين لاتخاذ إجراءات مضادة.

قال مات أوكلي ، رئيس قسم الأبحاث التجارية في Savills: "أي شخص يمكنه أن يبتكر طريقة إبداعية لسد هذه الفجوة سيقضي وقتًا ممتعًا".

- بمساعدة أنطون ويلن وأنطونيو فانوزو وداميان شيبرد وكونراد كراسوسكي.

الأكثر قراءة من Bloomberg Businessweek

© شنومكس بلومبرغ لب