محتار بشأن سوق الاسكان؟ إليكم ما يحدث

كان التباطؤ في طفرة الإسكان المحموم سريعًا بشكل مذهل.

ارتفع سوق الإسكان في الولايات المتحدة خلال الوباء حيث سعى الأشخاص الذين يقيمون في منازلهم إلى أماكن جديدة للعيش ، مدعومة بأسعار الفائدة المنخفضة القياسية.

الآن ، يقول وكلاء العقارات الذين أبلغوا ذات مرة عن صفوف المشترين خارج المنازل المفتوحة والمزايدة على الحروب على السطح الخلفي ، أن المنازل تجلس لفترة أطول وأن البائعين يضطرون إلى خفض أنظارهم.

وقد دفع هذا المشترين والبائعين المحتملين إلى التساؤل عن مكانهم.

وقالت دانييل هيل ، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com: "نظرًا لأن مخاوف الركود تلقي بثقلها على توقعات المستهلكين ، يُظهر استطلاعنا أن حالة عدم اليقين قد شقت طريقها إلى أذهان العديد من المشترين".

فيما يلي العوامل الرئيسية وراء سوق الإسكان المقلوبة رأساً على عقب.

الدافع الرئيسي للتباطؤ هو ارتفاع معدلات الرهن العقاري. بدأ متوسط ​​السعر على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا ، وهو المنتج الأكثر شعبية اليوم ، والذي يمثل أكثر من 90 ٪ من جميع طلبات الرهن العقاري ، هذا العام حوالي 3 ٪. إنها الآن أعلى بقليل من 6 ٪ ، وفقًا لأخبار الرهن العقاري اليومية.

وهذا يعني أن الشخص الذي يشتري منزلًا بقيمة 400,000 ألف دولار سيكون لديه دفعة شهرية تزيد الآن بنحو 700 دولار عما كانت عليه في يناير.

الدوافع الأخرى للتباطؤ هي الأسعار المرتفعة وقلة العرض.

الأسعار الآن أعلى بنسبة 43٪ مما كانت عليه في بداية جائحة الفيروس التاجي ، وفقًا لمؤشر أسعار المنازل الوطني S&P Case-Shiller. يتزايد المعروض من المنازل المعروضة للبيع بنسبة 27٪ في بداية سبتمبر مقارنة بالوقت نفسه من العام الماضي ، وفقًا لموقع Realtor.com. في حين أن هذه المقارنة تبدو كبيرة ، إلا أنها لا تزال غير كافية لتعويض النقص المستمر منذ سنوات في المنازل المعروضة للبيع.

لا يزال المخزون النشط أقل بنسبة 43٪ مما كان عليه في عام 2019. كما انخفضت القوائم الجديدة بنسبة 6٪ في نهاية سبتمبر ، مما يعني أن البائعين المحتملين قلقون الآن لأنهم يرون المزيد من المنازل في السوق لفترة أطول.

بول ليجير هو وكيل مشتري مع مجموعة جويل نيلسون في واشنطن العاصمة. يركز على حي كابيتول هيل التنافسي ، وقال إنه رأى القوائم تقفز من 20 إلى 171 بعد عيد العمال مباشرة. وهو الآن يصف السوق بأنه "منتفخ". على سبيل المقارنة ، تم عرض 65 منزلاً فقط للبيع في مارس.

قال: "هذا عثرة تقليدية جدًا في مخزون ما بعد عيد العمال ، ورؤية كيفية امتصاص السوق للمخزون الجديد خلال أسبوع أو نحو ذلك ، سيكون أمرًا بالغ الأهمية". "جداً."

أخذ المخزون ضربة على المستوى الوطني لأن بناة المنازل يبطئون الإنتاج بسبب قلة المشترين المحتملين الذين يقومون بجولة في نماذجهم. تراجعت بدايات الإسكان لمنازل الأسرة الواحدة بنسبة 18.5٪ في يوليو مقارنة مع يوليو 2021 ، وفقًا للإحصاء الأمريكي.

معنويات بناء المساكن في سوق الأسرة الواحدة سقطت في المنطقة السلبية في أغسطس للمرة الأولى منذ انخفاض قصير في بداية الوباء ، وفقا للرابطة الوطنية لبناة المنازل. أعلن بناة عن انخفاض المبيعات وضعف حركة المشتري.

قال كبير الاقتصاديين في NAHB روبرت ديتز في تقرير أغسطس: "السياسة النقدية الأكثر تشددًا من مجلس الاحتياطي الفيدرالي وتكاليف البناء المرتفعة باستمرار تسببت في ركود الإسكان".

ومع ذلك ، لم يختف المشترون تمامًا ، على الرغم من سوق البيع التي لا تزال باهظة الثمن وسوق الإيجارات الباهظة الثمن.

قال هيل من Realtor.com: "تشير البيانات إلى أن بعض المتسوقين في المنازل يجدون بطانات فضية في شكل منافسة تبريد للأعداد المتزايدة من خيار بيع المنازل". "خاصة بالنسبة للمشترين الذين يبدعون ، مثل استكشاف أسواق أصغر ، قد يوفر هذا الخريف فرصًا أفضل نسبيًا للعثور على منزل في حدود الميزانية."

بدأت أسعار المساكن أخيرًا في التهدئة. انخفضوا بنسبة 0.77 ٪ من يونيو إلى يوليو ، وهو أول انخفاض شهري منذ ما يقرب من ثلاث سنوات ، وفقًا لشركة Black Knight ، وهي مزود لتقنية الرهن العقاري والبيانات.

في حين أن الانخفاض قد يبدو صغيراً ، إلا أنه أكبر انخفاض في الأسعار في شهر واحد منذ يناير 2011. وهو أيضًا ثاني أسوأ أداء في يوليو يعود تاريخه إلى عام 1991 ، بعد انخفاضه بنسبة 0.9٪ في يوليو 2010 ، خلال فترة الركود العظيم.

ومع ذلك ، فإن هذا الانخفاض في الأسعار لن يفعل الكثير لتحسين أزمة القدرة على تحمل التكاليف الناجمة عن ارتفاع معدلات الرهن العقاري. في حين تراجعت المعدلات بشكل طفيف في أغسطس ، فقد ارتفعت بشكل حاد مرة أخرى هذا الأسبوع ، مما يجعل الأسبوع الأقل تكلفة في الإسكان منذ 35 عامًا.

يستغرق حاليًا 35.51٪ من متوسط ​​الدخل لتسديد دفعة رأس المال الشهرية والفائدة على المنزل المتوسط ​​برهن عقاري لمدة 30 عامًا و 20٪ كحد أقصى. يرتفع هذا بشكل طفيف عن أعلى مستوى في 35 عامًا سابقًا في يونيو ، عندما وصلت نسبة الدفع إلى الدخل إلى 35.49٪ ، وفقًا لآندي والدن ، نائب رئيس أبحاث واستراتيجية المؤسسة في Black Knight.

في السنوات الخمس التي سبقت بدء ارتفاع أسعار الفائدة ، ظلت نسبة الدخل إلى المدفوعات ثابتة عند حوالي 20٪. على الرغم من ارتفاع أسعار المساكن في عامي 2020 و 2021 ، إلا أن أسعار الفائدة المنخفضة القياسية عوّضت الزيادات.

وقال والدن: "نظرًا للدور الكبير الذي تلعبه تحديات القدرة على تحمل التكاليف في تغيير ديناميكيات سوق الإسكان ، فمن المرجح أن يستمر التراجع الأخير في أسعار المساكن".

أظهر تقرير جديد من شركة الوساطة العقارية Redfin أنه بينما استيقظ طلب مشتري المنازل قليلاً في أغسطس ، فإن الزيادة الأخيرة في معدلات الرهن العقاري خلال الأسبوع الماضي أعادته إلى النوم. عدد أقل من الناس بحثوا عن "منازل للبيع" على Google مع عمليات البحث خلال الأسبوع المنتهي في 3 سبتمبر - بانخفاض 25٪ عن العام السابق ، وفقًا للتقرير.

أظهر مؤشر طلب Redfin ، الذي يقيس طلبات الجولات المنزلية وغيرها من خدمات شراء المنازل من وكلاء Redfin ، أنه خلال الأيام السبعة المنتهية في 4 سبتمبر ، ارتفع الطلب بنسبة 18٪ من أدنى مستوى في عام 2022 في يونيو ، لكنه لا يزال منخفضًا بنسبة 11٪ مقارنة بالعام الماضي. عام.

قال داريل فيروذر ، كبير الاقتصاديين في شركة Redfin: "دائمًا ما يبرد سوق الإسكان في هذا الوقت من العام ، لكنني أتوقع هذا العام أن يكون الخريف والشتاء متجمدين بشكل خاص حيث تجف المبيعات أكثر من المعتاد".