يعمل سوق العقارات في الصين الشبيه بالجنون على تآكل الثقة في الدولة

تعد رحلة القطار التي يبلغ طولها 120 كيلومترًا بين مدينتي لويانغ وتشنغتشو عرضًا للضيق الاقتصادي والأحلام المحطمة. من النافذة ، تمر الأبراج السكنية نصف المبنية الواحدة تلو الأخرى طوال الرحلة التي تستغرق ساعة. يبدو أن العديد من المباني على وشك الانتهاء ؛ انتهى بعضها وأصبح منازل للعائلات. لكن الكثير منها عبارة عن هياكل عظمية فارغة حيث توقف البناء منذ فترة طويلة. نفد المال من المطورين ولم يعد بإمكانهم دفع رواتب العمال وشراء المواد. توقفت المشاريع. لن تحصل العائلات على منازلهم أبدًا.

تساعد رحلة القطار عبر قلب الصين في تفسير واحدة من أكبر أزمات البلاد في الذاكرة الحديثة: فقدان ثقة الجمهور في النموذج الاقتصادي للحكومة. لعقود من الزمان ، كانت صناعة العقارات رمزا لصعود الصين الذي لا يمكن وقفه. حقق رواد الأعمال الخاصون ثروات هائلة. شهد الأشخاص العاديون ارتفاع صافي ثروتهم حيث تضاعفت قيمة المساكن ثلاث مرات. ملأت الحكومات المحلية خزائنها ببيع مساحات شاسعة من الأراضي للمطورين. 70٪ من ثروة الأسرة الصينية المذهلة مرتبطة الآن بالعقارات.

إن تقويض الثقة في هذا النموذج يعني زعزعة أسس معجزة النمو في الصين. مع عمليات الإغلاق الشاملة لفيروس كوفيد -19 وقمع رواد الأعمال من القطاع الخاص ، يحدث هذا على عدة جبهات. لكن لا يوجد مكان أكثر وضوحا مما هو عليه في صناعة العقارات ، والتي تشكل ما يقدر بنحو 25 ٪ من الناتج المحلي الإجمالي. وانخفضت بدايات المشروع الجديد بنسبة 45٪ في يوليو مقارنة بالعام الماضي ، ومبيعات المنازل بنسبة 33٪ والاستثمار العقاري بنسبة 12٪. تنتشر الآثار في الاقتصاد ، وتضر بصناع الأثاث وعمال الصلب على حد سواء. تأتي ضربة الثقة في وقت حرج لزعيم الصين ، شي جين بينغ ، الذي من المحتمل أن يُمنح فترة ثالثة في مؤتمر للحزب في أكتوبر.

إن إحياء الثقة في النظام أمر بالغ الأهمية بالنسبة للسيد شي والحزب الشيوعي. ومع ذلك ، كان رد الحكومة مفككًا وبطيئًا بشكل غير معهود ، حيث يبدو أن المسؤولين غاضبون عن تعقيد الوضع. لاستعادة الثقة في سوق الإسكان ، يحتاج الجمهور إلى رؤية المشاريع المتوقفة مكتملة وترتفع الأسعار. وفي الوقت نفسه ، يتعين تعويض شركات البناء والعاملين فيها ، كما يتعين سداد المستثمرين المحليين والأجانب على منتجاتهم ذات الدخل الثابت. وكل هذا يجب أن يتم دون إعادة تضخيم فقاعة الديون غير المستدامة التي أصبح عليها سوق العقارات.

القصة مستمرة

خطوط في الرمال

أزمة الإسكان لها سببان مباشران. الأول هو حملة حكومية على تجاوزات صناعة العقارات. منذ أغسطس 2020 ، حصر المسؤولون نسب مطلوبات المطورين على الأصول ، وصافي الدين إلى حقوق الملكية والنقد إلى الديون قصيرة الأجل ، في سياسة تُعرف باسم "الخطوط الحمراء الثلاثة". وقد أجبر هذا الكثيرين على التوقف عن الاقتراض غير المستدام وبيع الأصول ، مما حد بشدة من قدرتهم على مواصلة بناء وبيع مشاريع جديدة.

إن سياسة الصين الخاصة بعدم انتشار الفيروس هي الضربة الثانية. أجبرت الحكومة المركزية عشرات المدن على حبس السكان في منازلهم لأيام ، وأحيانًا أسابيع ، حتى النهاية عند اكتشاف حالات الإصابة بالفيروس. في وقت كتابة هذا التقرير ، كانت المدن الكبرى في تشنغدو وشنتشن مغلقة كليًا أو جزئيًا. منعت عمليات الإغلاق الناس من مشاهدة المنازل والقيام بعمليات شراء. كما كان لها تأثير على نفسية المستهلك. يخشى رجال الأعمال الإغلاق المفاجئ لأعمالهم. الموظفون قلقون بشأن التسريح. هذا النوع من الخوف لا يشجع على شراء المنزل.

والنتيجة هي أزمة. يعتمد المطورون في الصين بشكل كبير على بيع المنازل قبل وقت طويل من بنائها ، وذلك لتوليد السيولة. في العام الماضي قاموا ببيع 90٪ من المنازل مسبقًا. ولكن بدون الوصول إلى السندات والقروض ، حيث تقلل البنوك من تعرضها لقطاع العقارات ، ومع انخفاض المبيعات الجديدة الآن ، فإن الطبيعة الشبيهة بسوق العقارات في بونزي قد ظهرت بالكامل.

تعثرت Evergrande ، أكبر مطور ديون في العالم ، في ديسمبر. لقد فاتت محاولة إعادة هيكلة ديونها الخارجية ، التي كان يُقصد بها أن تكون نموذجًا يحتذى ، الموعد النهائي في نهاية شهر يوليو. تخلفت 28 شركة عقارية أخرى على الأقل عن سداد مدفوعات للمستثمرين أو بدأت في إعادة الهيكلة. تم تجميد التداول في أسهم 30 مطورًا مدرجًا في هونغ كونغ ، والتي تشكل 10٪ من السوق من خلال المبيعات ، وفقًا لشركة Gavekal للأبحاث. في أوائل أغسطس ، تم تداول نصف المطورين الصينيين المدرجين بمعدل سعر إلى ربح أقل من 0.5 ، وهو المستوى الذي تداولته شركة Evergrande قبل أربعة أشهر من تعثرها ، كما يشير Song Houze من MacroPolo ، وهي مؤسسة فكرية في شيكاغو.

الشركات التي كانت تعتبر قبل أشهر قليلة رهانات آمنة تكافح الآن. خذ كانتري جاردن ، أكبر مطور في الصين من حيث المبيعات. في وقت سابق من هذا العام ، تجاهل معظم المحللين المخاوف من تعرضها لضغوط. واصل المستثمرون شراء سنداتها. ولكن في 30 آب (أغسطس) ، كشفت Country Garden أن أرباح النصف الأول من العام قد انخفضت بنسبة 100٪ تقريبًا. وأشار في أرباحه إلى أن سوق العقارات "انزلق بسرعة إلى ركود حاد". يشير الضغط على Country Garden إلى أن المشكلات لم تعد خاصة بمطورين معينين. الصناعة بأكملها في خطر.

لقد انسحب مشتري المساكن المحتملين من السوق. لكن الأمر الأكثر إثارة للقلق هو انتظار ملايين الأشخاص ، غالبًا لسنوات ، للحصول على منازل دفعوا ثمنها بالفعل. تم تسليم 60٪ فقط من المنازل التي تم بيعها مسبقًا بين عامي 2013 و 2020.

اشترى ليو ، الذي طلب أن يُشار إليه باسم عائلته ، شقة في مدينة تشنغتشو في عام 2014 ، وقام بدفع دفعة أولى قدرها 250,000 ألف يوان (40,000 ألف دولار). كان من المقرر الانتهاء من المنزل في عام 2017 ، لكن ذلك اليوم لم يحن بعد. وبدلاً من ذلك ، استأجر شقة قبل أن يشتري شقة أخرى في مبنى قديم بدون مصعد. إنها بالكاد الحياة التي تخيلها لنفسه. لم يبدأ السيد ليو أبدًا في دفع رهنه العقاري وانخرط في مناقشات لا تنتهي مع مطور العقارات حول استرداد الدفعة الأولى. يقول: "لا فائدة من ذلك".

كان المحللون على دراية بهذه المشاكل لسنوات ، لكنهم اعتقدوا أن السلطات الصينية لن تسمح لمشتري المنازل المتضررين بالاحتجاج. أشار تقرير نُشر قبل عامين عن شركة pwc ، وهي شركة محاسبة ، إلى أنه حتى في حالة توقف البناء في مشاريع الإسكان ، فإن "مئات أو آلاف الأسر غير المنسقة عادة ما يكون لديها قدرة ضئيلة على التأثير على الأشياء".

تم قلب هذا الحساب رأسا على عقب. فاجأت حركة صغيرة لكنها مؤثرة لجمع ونشر البيانات المتعلقة برفض سداد الرهون ، السلطات. في 12 تموز (يوليو) بدأ متطوعون مجهولون في تبادل البيانات حول مقاطعة الرهن العقاري على وسائل التواصل الاجتماعي. حتى الآن تم التعرف على حوالي 350 ؛ يعتقد المحللون أن هذا ربما يكون جزءًا صغيرًا من الرقم الحقيقي. بذل مراقبو الدولة قصارى جهدهم لإزالة الإشارات إلى المعلومات المتفجرة ، لكن يبدو أن المعرفة بالاحتجاجات قد انتشرت مع ذلك. كما هو الحال ، سيتم إقناع الآخرين بتأخير عمليات الشراء أو وقف مدفوعات الرهن العقاري.

يراقب المستثمرون ومشتري المساكن المحتملين الآن بقلق بينما تقوم الدولة بتجميع استجابتها ، على المستويين المركزي والمحلي. لأكثر من عقد من الزمان ، استخدمت المدن الصينية قائمة طويلة من القواعد والحوافز لضبط أسواق العقارات المحلية ، عادةً لتقليل المضاربة وتهدئة الزيادات السريعة في الأسعار. وشملت هذه السيطرة على الوصول إلى الرهون العقارية ، فضلا عن قيود على من يستطيع شراء المنازل وعدد ما يمكنهم شراؤها.

تعمل المدن الآن على تخفيف هذه القواعد. بين مايو ويوليو ، أعلنت الحكومات البلدية عن 304 إجراءات فردية لاستعادة الثقة ، وفقًا لبنك الاستثمار الصيني cicc. كانت مدينة تشنغتشو ، التي كانت مركز احتجاجات الرهن العقاري ، من أوائل المحركات. في آذار (مارس) ، أعلنت عن 18 إجراءً على أمل تحفيز الطلب. وشملت هذه التدابير لتسهيل الحصول على قروض عقارية ، والسماح للعائلات التي لديها أفراد مسنون بشراء شقق إذا انتقلوا إلى المدينة.

جذبت هذه الإشارات إلى المشترين الكثير من الاهتمام - ليس لأنها أعادت إحياء الطلب ولكن لأنها تبدو متناقضة مع سياسة الحكومة المركزية. في مقطع فيديو تم تداوله على نطاق واسع على وسائل التواصل الاجتماعي الصينية في أغسطس ، شوهد زعيم محلي للحزب الشيوعي في مقاطعة هونان يدعو الناس إلى شراء أكبر عدد ممكن من المنازل: "هل اشتريت منزلاً ثالثًا؟ ثم شراء رابع ". تتعارض الرسالة مع الرسالة التي أرسلها السيد شي نفسه ، الذي حذر من أن "المنازل للعيش فيها" وبالتأكيد ليست للاستثمار المضارب.

كما تم تشجيع الحكومات المحلية من قبل المنظمين والمسؤولين على إنشاء صناديق إنقاذ للاستثمار في مشاريع الإسكان غير المكتملة ، وفي النهاية للمساعدة في تسليم المنازل للمشترين المحبطين. وخصصت مدينة تشنغتشو 80 مليار يوان (12 مليار دولار) لهذه القضية. يذهب التفكير إلى أن الصناديق المحلية ستكون أكثر ملاءمة للظروف على الأرض.

تشنغتشو تختبر ربما الخطة المحلية الأكثر عدوانية حتى الآن. أصدرت حكومة المدينة توجيهًا للمطورين ينص على أنه يجب إعادة بدء جميع أعمال البناء المتوقفة بحلول السادس من أكتوبر. يجب على الشركات المعسرة التي لا تستطيع القيام بذلك تقديم طلب لإعادة الهيكلة من أجل جلب استثمارات جديدة ، وكذلك سداد أي مدفوعات مقدمة من مشتري المساكن مثل السيد ليو. قد يؤدي عدم القيام بذلك إلى التحقيق مع المطورين بتهمة الاختلاس والجرائم الخطيرة الأخرى.

من جانبهم ، خفض صناع السياسة معدلات الرهن العقاري مرارًا وتكرارًا منذ منتصف مايو. لضمان توفير المنازل ، اتخذت الحكومة المركزية ضمانًا كاملاً لإصدار سندات جديدة من قبل بعض المطورين من القطاع الخاص ، مما أدى فعليًا إلى تحويل المخاطر إلى الدولة. قامت شركة Longfor العقارية المتعثرة ، بتسعير سندات بقيمة 1.5 مليار يوان بسعر قسيمة بنسبة 3.3٪ في 26 أغسطس ، وهو سعر أقل بكثير من سعر السوق. كان هذا ممكناً فقط لأن السند تم تأمينه بالكامل من قبل وكالة تشاينا بوند إنشورنس ، وهي وكالة حكومية. يتم التخطيط لمزيد من هذه الإصدارات من أجل توفير السيولة للمطورين الذين تعتبرهم الحكومة ذات جودة أعلى. إنها بداية برنامج لاختيار الفائزين.

يأتي جانب آخر من دعم الدولة في شكل سيولة مباشرة. في 22 آب (أغسطس) ، قال البنك المركزي ووزارة المالية إنهما سيدعمان قروضًا خاصة من البنوك ذات السياسات الموجهة من الدولة والتي يمكن توفيرها لاستكمال المنازل المباعة مسبقًا. لم يتم الكشف عن حجم البرنامج ، لكن خدمة بلومبيرج الإخبارية ذكرت أنه سيتم توفير 200 مليار يوان.

هذا النوع من الإنفاق العام سيف ذو حدين. فمن ناحية ، ستساعد في تسليم المنازل لأصحابها الشرعيين وإعادة سداد مدفوعات الرهن العقاري ، مما يخفف الضغط عن البنوك. لكن في الوقت نفسه ، تملأ الأموال ثغرة أحدثتها الإدارة المحلية السيئة ومطورو العقارات المشكوك فيهم. ويشير أليكس وولف من بنك جي بي مورجان تشيس: "يمثل هذا ببساطة الأموال التي لا يمكن إنفاقها على التحفيز في أي مكان آخر".

العودة الى لوحة الرسم

فشلت جهود تشنغتشو لتشجيع المشترين الجدد منذ مارس. وبدلاً من ذلك ، استمرت الأوضاع في التدهور ، مما يشير إلى أن العبث بالسياسات المحلية ليس كافياً. تبدو صناديق الإنقاذ المحلية واهية أيضًا. على الورق ، تمتلك العديد من المدن قدرًا هائلاً من الأموال للإنفاق ، لكنها تعتمد على شركات التمويل الحكومية المحلية التي تعاني من ضائقة مالية. يراقب المحللون عن كثب محاولة Zhengzhou لاستئناف جميع أعمال البناء في غضون شهر ، ولكن يتساءل الكثيرون عما إذا كانت الأموال اللازمة لمثل هذا الإصلاح السريع متوفرة. يمكن أن تطلق الإجراءات موجة من الانهيارات بين شركات التطوير الأصغر ، مما يتسبب في حالة من الذعر والاضطراب المالي.

وضع المستثمرون المزيد من الأمل في الحكومة المركزية ، لكن استجابتها حتى الآن فشلت في مجاراة حجم الأزمة. قد يمثل برنامج الإقراض البالغ 200 مليار يوان 10 في المائة فقط مما هو مطلوب لإكمال جميع المنازل غير المكتملة في البلاد. تم بيع ما يقرب من 5 تريليون دولار من العقارات السكنية مسبقًا منذ عام 2020 ، كما يعتقد السيد Song of MacroPolo ، مما يجعل عملية إنقاذ حتى جزء صغير من تلك المنازل مكلفة للغاية.

لا يزال أمام الحكومة المركزية المزيد من الرافعات لسحبها. يقول لاري هو من Macquarie ، وهو بنك استثماري ، إنه يمكن تنفيذ عدد من الإجراءات في مكانها الصحيح. وهي تشمل التخفيف المؤقت لسياسة "الخطوط الحمراء الثلاثة" ، أو التعهد بالعمل كملاذ أخير للإقراض لجميع مشاريع الإسكان المتعثرة. هذا الأخير ، على الرغم من كونه مكلفًا ، يقع بالكامل في نطاق الموارد المالية للحكومة المركزية.

لا يركز النقاش الآن على ما إذا كان بإمكان الحكومة المركزية استعادة الثقة ، ولكن على المدى الذي ترغب في الذهاب إليه. كانت الحملة الأصلية على الرافعة المالية تهدف إلى معاقبة الشركات التي استولت على الكثير من الديون. ستشجع عملية الإنقاذ الأكبر عددًا أكبر من المطورين على طلب المساعدة في استكمال المنازل ، مما يدفع الحكومة إلى دعم المزيد من قطاع العقارات ، كما كتب ألين فنغ من شركة Rhodium للأبحاث: "على عكس ما كان مقصودًا تمامًا" ثلاثة خطوط حمراء ".

كانت الحملة ضد الرافعة المالية تهدف أيضًا إلى جعل قطاع العقارات أكثر انسجامًا مع الطلب على مدى العقد المقبل. اعترف المسؤولون منذ فترة طويلة بأن المطورين يبيعون الكثير من المنازل. حوالي 70 ٪ من تلك التي تم بيعها منذ عام 2018 تم شراؤها من قبل أشخاص يمتلكون واحدة بالفعل ، وفقًا لتقديرات JPMorgan. كان من المفترض أن يؤدي تقييد مستويات الديون إلى إجبار الشركات على التكيف مع الطلب الفعلي.

من المرجح أن ينخفض ​​هذا الطلب مع تباطؤ النمو السكاني في الصين. وصلت مبيعات المنازل إلى 1.57 مليار متر مربع في عام 2021 ، أي أكثر من ضعف ما كانت عليه في عام 2007. لكن تشين لونج من شركة أبحاث أخرى ، يتوقع أن ينخفض ​​الطلب السنوي الحقيقي إلى 0.88 مليار - 1.36 مليار متر مربع خلال العقد القادم ، كما يترسخ التحول الديموغرافي ويتباطأ التوسع الحضري. إن إعادة تضخيم السوق يعني دعم الفقاعة.

إن عملية الموازنة الحكومية محفوفة بالمخاطر. في منتصف أكتوبر ، سيعقد مؤتمر الحزب مع إغلاق المدن الكبرى. ستستمر مقاطعة الرهن العقاري ، وربما تزداد اتساعًا. يمكن للثقة الكلية في الأسس الاقتصادية للصين أن تتجاوز العتبة التي يصبح التعافي بعدها أكثر صعوبة. كل هذا يعني أن الولاية الثالثة للسيد شي ستبدأ في ظروف مشؤومة.

© 2022 The Economist Newspaper Limited. كل الحقوق محفوظة.

من The Economist ، نُشر بموجب ترخيص. يمكن العثور على المحتوى الأصلي على https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state