شراء منزلك الأول؟ إليك ما تحتاج إلى معرفته

مشتري المنازل لأول مرة لديهم منحنى تعليمي حاد ، من فهم القدرة الحقيقية على تحمل التكاليف وكيفية التأهل للحصول على قرض عقاري إلى إدارة التدفق النقدي بعد الشراء.

قال المخطط المالي المعتمد إريك روبرج ، مؤسس Beyond Your Hammock في بوسطن: "عند شراء منزلك الأول ، عليك أن تضع في اعتبارك أن ما سيسمح لك المقرض باقتراضه ليس بالضرورة نفس المبلغ الذي يمكنك تحمله بشكل معقول".

بينما تسمح لك معظم البنوك بالحصول على قرض بسداد حوالي 30٪ من دخلك ، تنصح روبرج العملاء بالحفاظ على تكاليف السكن السنوية (مدفوعات الرهن العقاري بالإضافة إلى ضرائب الملكية والتأمين على المنزل والصيانة السنوية) حتى 20٪ من إجمالي دخلهم .

قال CJ Harrison ، CFP ، نائب رئيس DecisionPoint Financial في ميسا ، أريزونا: "في بيئة اليوم ، يشترون الدفعة ، وليس سعر الشراء". لكن عليهم أن يضعوا في اعتبارهم أن هذه أسعار مساكن مبالغ فيها للغاية.

"أسأل هؤلاء العملاء ،" هل يمكنك أن تتحمل مالياً تدهوراً كارثياً في قيمة منزلك؟ "

لجذب عملائه إلى الأرض ، قام Brian Mercado ، وهو CFP مع JSF Financial في لوس أنجلوس ، بإجراء تمرين.

قال: "أقول لهم إنهم أثناء البحث عن منزل ، يجب أن يحاولوا العيش كما لو كانوا يدفعون بالفعل هذا المبلغ الأكبر". "إنه اختبار ضغط على تدفقهم النقدي."

بينما يعتاد المشترون على الميزانية الجديدة ، تستثمر Mercado المدخرات الشهرية الزائدة بحيث يمكن إضافتها إلى الدفعة الأولى.

قالت ستيفاني كامبوس ، CFP ، مالكة Campos Financial في ميامي ، إنك لا تريد أن تكبر عن منزلك الجديد. تطرح أسئلة على العملاء مثل "هل يلبي هذا المنزل احتياجاتك لأكثر من خمس إلى 10 سنوات؟" و "هل يستحق الرهن العقاري وتكاليف الإغلاق ، إذا كنت بحاجة لشراء مكان آخر في غضون بضع سنوات؟"

قبل التقدم بطلب للحصول على قروض عقارية ، من الضروري تنظيف درجة الائتمان الخاصة بك إذا لزم الأمر ، وفقًا لـ Campos.

وقالت "المعدلات الدعائية المعلن عنها هي فقط للحصول على ائتمان ممتاز و [بشكل عام ، تعد معدلات البنوك هدفًا متحركًا يعتمد على الرغبة في المخاطرة لدى المقرض".

تنصح Campos الباحثين عن المنازل الحاصلين على درجات ائتمانية أقل من 600 بالنظر في قروض الرهن العقاري التي تعود إلى الهيئة الاتحادية للبيت. وقالت إن هذه موجهة نحو مشتري المنازل لأول مرة الذين يجدون صعوبة في توفير أقل بنسبة 20 ٪ اللازمة لتجنب تأمين الرهن العقاري الخاص. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية قد تتطلب أقل من 3.5٪ كحد أدنى ولكنها تأتي بمعدلات أعلى قليلاً ومتطلبات دفع ودخل معينة.

قال ميركادو إن إحدى الطرق للمشترين لتجنب الاضطرار إلى الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو PMI ، هي الحصول على قرضين منفصلين - أي رهن عقاري بنسبة 80 ٪ من المبلغ المطلوب ، وخط ائتمان لرهن المنزل مقابل الرصيد.

تقترح Mercado أيضًا أن يطلب المشترون عدة خطابات تأهيل مسبق من المقرضين بمبالغ مختلفة لاستراتيجيات تفاوض مختلفة. علي سبيل المثال:

• إذا كنت لا ترغب في إبلاغ البائع بأنه يمكنك دفع المزيد ، فاستخدم حرفًا يوضح فقط المبلغ الذي تحتاجه للشراء.
• إذا كنت في حرب مزايدة ، فاستخدم حرفًا به مبلغ يوضح للبائع أنه يمكنك زيادة المبلغ.

قال ميركادو إن المشترين يجب أن يكون لديهم القليل في متناول اليد ، في حالة احتياجهم إلى تقديم عرض فوري.

قال هاريسون إن الرهون العقارية هي واحدة من "أكثر المجالات تنافسية" ، لذا احصل على تفاصيل التكلفة واعرضها على المقرضين الآخرين.

يخبر المشترين بالحصول على عروض أسعار من ثلاثة مصادر للرهن العقاري على الأقل وطلب ورقة عمل للرسوم ، وهي أولية ولا تتطلب فحصًا ائتمانيًا و / أو تقديرًا للقرض ، وهو أمر ملزم ويتطلب فحصًا ائتمانيًا.

قال هاريسون إن المبالغة في تقدير ما تعتقد أنه ستكون مصاريف ما بعد الشراء ، حيث أن تكاليف الأثاث وصيانة الفناء والإصلاح مرتفعة بسبب الطلب الناتج عن سوق الإسكان الساخن.

قال "تحلى بالصبر قبل أن تبدأ في إنفاق المال بعد الشراء". "نظم نفسك وحافظ على صندوق الطوارئ الخاص بك - والميزانية للمشتريات المستقبلية بدلاً من إنفاق كل أموالك."