بناء ، طفل ، بناء! في عام 2023 ، تحتاج المدن إلى تحفيز الإسكان الجديد

سيحاول النقاد والمتنبئون توقع ما إذا كان الاقتصاد الأمريكي سيعاني من التضخم وإلى متى. ستؤثر الإجابات على هذه الأسئلة أيضًا على تقييمهم للكساد ؛ هل نربح واحدة ، هل واحدة قادمة ، وإلى أي مدى ستدوم؟ عندما يتعلق الأمر باقتصاد الإسكان ، يصعب قراءة أوراق الشاي. أسعار الفائدة على الرهن العقاري آخذة في الارتفاعوكذلك الإيجارات إضافة إلى التضخم الكلي. وفي الوقت نفسه ، ارتفعت أسعار مساكن الأسرة الواحدة في عام 2021 حيث استغل العمال عن بُعد الأموال الرخيصة والعمل عن بعد لتغذية نوبة شراء في الأسواق التي كانت نائمة سابقًا مثل بويز وبوزمان. الآن الأسعار في تلك السوق تنخفض بسرعة. ماذا يعني وكيف يجب أن تستجيب الحكومات المحلية التي تتحكم في عرض المساكن من خلال التنظيم؟ الإجابة هي نفسها في كل سيناريو: تحفيز المزيد من البناء باستخدام لوائح أقل ومزيد من الحوافز.

هل تتذكر أزمة الإسكان الكبيرة في عام 2008؟ إنتاج مساكن الأسرة الواحدة لم يتعافى أبدًا، أو على الأقل مستوى إنتاج المساكن لم يصل إلى نفس الأرقام. نظرة على تصاريح الأسرة الواحدة من عام 2000 حتى الآن تظهر الانخفاض السريع في الإنتاج. صحيح أن بيانات بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس تظهر أن الانخفاض بدأ قبل فترة طويلة من الانهيار ، ولكن بغض النظر ، حتى مع ازدهار الشراء الكبير في عام 2021 ، فإن العرض لم يواكب الطلب ، مما يعني ارتفاع الأسعار.

كانت الإيجارات متقلبة. تُظهر بيانات Zumper الخاصة ببوسطن مثالًا رائعًا لكيفية انخفاض الإيجارات أثناء الوباء ثم عادت إلى مستويات ما قبل الوباء ، ثم استمرت في الارتفاع.

إذن ، ماذا سيحدث بعد ذلك؟ فيما يلي بعض السيناريوهات.

استمرار ارتفاع معدلات التضخم ، واستجابة بنك الاحتياطي الفيدرالي بقوة ، والركود الاقتصادي مستمر

السيناريو الأسوأ هو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يكتفي فقط بإخراج حمقاء الخمر ، ولكنه يظهر مع رجال الشرطة لتفريق الحفلة. في هذه الحالة ، ينخفض ​​إنتاج المساكن إلى الصفر مع عدد قليل جدًا من المعاملات حيث تزداد تكلفة الأموال ويسعى المستثمرون إلى استثمارات أخرى. قد لا يكون الأمر سيئًا مثل عام 2008 ، لكن النتيجة ستتباطأ أو توقف الإنتاج وتقلص الطلب.

يخفف التضخم ، ويتراجع الاحتياطي الفيدرالي ، ويترتب على الركود القصير والضحل

حتى في هذا السيناريو ، ستكون هناك مشكلة في خرطوم إنتاج المساكن بسبب الزيادات الأخيرة في أسعار الفائدة. من المحتمل أن تتباطأ المشاريع متعددة العائلات أيضًا ؛ لقد تم بناؤهم بأموال مقترضة أيضًا. مع اقتراب الغيوم ، وبداية إشراق الشمس ، سيستغرق الإنتاج بعض الوقت ، وسيُستقبل الارتفاع المفاجئ في الطلب بنقص العرض وارتفاع الأسعار في أواخر عام 2023.

المؤشرات المتأخرة تضخم التضخم ، وتراجع الاحتياطي الفيدرالي ، ولا تضخم أو ركود في عام 2023

المؤشرات الحكومية هي دائما وراء الأحداث الاقتصادية الفعلية. إنه مثل ظهور عالم أرصاد بعد يومين من تدمير إعصار لمنزلك ويقول ، "إنه أمر رسمي ، لقد دمر إعصار منزلك." في نقاش في The Ringer's بودكاست إنجليزي عاديمارك زاندي من وكالة موديز يشرح هذه الظاهرة. "عندما تحصل على زيادة في الإيجار في السوق ، لنفترض مرة أخرى في شهر فبراير ، يستغرق الأمر حوالي ستة أشهر حتى يتم ترجمة ذلك إلى ما يعنيه تضخم الإيجار كما تم قياسه بواسطة BLS." ربما نحن بخير ، نحن لا نعرف ذلك. لكن الأموال لا تزال تزداد تكلفة ، وبحلول الوقت الذي يتراجع فيه الاحتياطي الفيدرالي ، سنظل نرى تباطؤًا في الإنتاج في قطاع الإسكان.

حان الوقت الآن لمنع "أزمة الإسكان" التالية

في كل من السيناريوهات المذكورة أعلاه ، سيكون هناك تباطؤ في إنتاج المساكن عبر النماذج. إذا تمكنا من تعلم أي شيء من عام 2008 ، فيجب أن يكون ذلك الركود في الاستثمار في الإسكان الجديد ، وتراجع الطلب على المساكن ، وتباطؤ أو توقف إنتاج المساكن ، هي إشارة: بناء ، طفل ، بناء! يكره المطورون المخاطرة أكثر مما يحبون الربح. في الواقع ، من المنطقي أن تصبح المساكن جذابة عندما ترتفع الأسعار بعد هبوط كبير. من المحتمل أن تظل تلك القطعة الشاغرة التي يمكن أن تكون مساكن ثابتة حتى يرتفع الطلب ، وترتفع الأسعار ، ومن ثم يؤدي البناء عليها إلى ترشيد التكلفة والمخاطر. عادة ، عندما يتعافى اقتصاد الإسكان من الذعر الحكومي بسبب ارتفاع الأسعار ، ثم يفرضون قواعد وأنظمة "لإصلاح" الأسعار.

يمكننا تجنب هذا عندما يستقر اقتصاد الإسكان ويتعافى من خلال العمل الآن للقضاء على كل الأشياء التي تبطئ الإنتاج. بعد ذلك ، إذا كان المطور قلقًا من أن البناء الآن محفوف بالمخاطر ، فيمكن للحكومة المحلية الاستثمار - نعم ، وضع الأموال على الطاولة - للبناء على تلك المساحة الشاغرة ودعم معدلات الشغور المرتفعة والخسائر. عندما يتحول الاقتصاد ، ويعود الطلب على المساكن ، فإن تسونامي الطلب هذا سيقابل بوفرة من المساكن. لو كانت الحكومة تبن في 2009 و 2010 و 2011 عندما طلعت الشمس لم تكن مشرقة، كنا سنواجه مشكلات أقل في أسعار المساكن عندما حدث ذلك في النهاية.