أفضل صناديق الاستثمار العقاري للحصول على دخل موثوق لعام 2023

إذا كنت تخطط لرفع الخاص بك دخل الاستثمار النقدي في عام 2023 ، قد يساعدك منصب في REITs (صناديق الاستثمار العقاري) على القيام بذلك.

صناديق الاستثمار العقاري هي كيانات تدفع أرباحًا وتملك أو تمول العقارات. يمكنهم كسب أموالهم من خلال الإيجارات أو مبيعات العقارات أو دخل الفوائد أو كل ما سبق.

تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بوضع ضريبي خاص يتطلب منها دفع 90 ٪ على الأقل من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين. بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية المربحة ، يمكن أن يؤدي هذا المطلب إلى استثمار ذي عائد أعلى من الأسهم الممتازة أو الديون ذات الدرجة الاستثمارية ، على سبيل المثال.

للتذكير، اجمالي الكوبونات هو توزيعات الأرباح السنوية التراكمية على أساس سعر السهم. لذلك ، فإن REIT الذي يدفع أرباحًا قدرها 10 دولارات سنويًا ويتداول بمبلغ 100 دولار ، ينتج 10 ٪.

مفتون؟ تابع القراءة للحصول على دورة مكثفة في الاستثمار في REIT. ستتعرف على المفاضلة بين العائد والموثوقية ، والمخاطر الشائعة بين صناديق الاستثمار العقاري ذات العوائد الأعلى ، وأفضل استثمارات REIT وكيفية اختيار صناديق الاستثمار العقاري الموثوقة لمحفظتك الخاصة.

العائد مقابل. الموثوقية

بصفتك مستثمرًا ، فأنت تقوم بشكل روتيني بإجراء المفاضلات بين المخاطرة والمكافأة. إذا كنت تريد الاستقرار ، فأنت تستثمر في شركات ناضجة بطيئة النمو. إذا كنت تريد نموًا سريعًا ، فيجب عليك قبول احتمالية زيادة التقلبات.

مع صناديق الاستثمار العقاري ، تعمل العلاقة بين العائد والموثوقية بنفس الطريقة. يمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري التي تنتج عوائد عالية جدًا أقل موثوقية. صناديق الاستثمار العقاري التي تنتج دخلاً مثل الساعة تدفع عوائد أكثر اعتدالًا.

والخبر السار هو أنه يمكنك اختيار مكانك الجميل في نطاق موثوقية العائد. هناك عدد كافٍ من صناديق الاستثمار العقارية هناك حتى تتمكن من تخصيص محفظتك بما يتناسب مع منطقة راحتك.

ستتعلم المزيد حول اختيار أفضل صناديق الاستثمار العقاري أدناه ، ولكن يمكنك الاختيار من بين نهجين عامين. يمكنك تحديد نطاق ضيق من معايير الفرز لكل REIT تشتريه. أو يمكنك طرح شبكة أوسع وإيجاد رصيدك في المجموع. قد تستثمر في زوج من صناديق الاستثمار العقارية العدوانية وتحتفظ بها جنبًا إلى جنب مع مواقف أكثر تحفظًا ، على سبيل المثال.

مع ارتفاع التضخم إلى أعلى مستوى في 40 عامًا عند أكثر من 7 ٪ ، تقدم الأسهم الموزعة واحدة من أفضل الطرق للتغلب على التضخم وتوليد تدفق دخل يمكن الاعتماد عليه. قم بتنزيل "خمسة أسهم توزيعات أرباح للتغلب على التضخم ،" تقرير خاص من خبير توزيع الأرباح في فوربس ، جون دوبوس.

أعلى أرباح صناديق الاستثمار العقارية

للسياق ، في عام 2022 ، عائد توزيعات الأرباح على المعيار مؤشر FTSE Nareit All REIT تراوحت بين 3.1٪ و 4.3٪.

إذا كنت تستهدف عوائد أعلى من المتوسط ​​دون مخاطر مفرطة ، يمكنك العثور على خيارات جيدة تنتج 4٪ إلى 8٪. سترى بعضًا من هؤلاء أدناه. يمكن تحقيق العوائد التي تزيد عن 10٪ ، ولكن من المحتمل أن تنطوي على مزيد من التقلب في سعر السهم ومقدار الأرباح.

رأس مال الرهن العقاري في شركة Invesco: مثال على صناديق الاستثمار العقاري ذات العائد المرتفع

مثال على ذلك هو الرهن العقاري REIT إنفيسكو الرهن العقاري كابيتال (IVR). عائد توزيعات أرباح IVR هو من بين أعلى العوائد ، حوالي 20٪. لكن REIT عانى في عام 2022 تحت ضغوط ارتفاع أسعار الفائدة ، وانخفاض قيم العقارات والأسواق المالية الحذرة.

في الربعين الثاني والثالث من عام 2022 ، تم تسجيل الرد الصوتي التفاعلي صافي الخسائر لكل سهم عادي 3.52 دولار و 2.78 دولار على التوالي. كما خفضت الشركة توزيعات أرباح الربع الثالث من 0.90 دولار أمريكي للسهم إلى 0.65 دولار أمريكي.

والجدير بالذكر أن الرد الصوتي التفاعلي أكمل a 10 مقابل 1 انقسام المخزون العكسي في وقت سابق من هذا العام. لا يغير تجزئة الأسهم العكسية رسملة الشركة - فهي تعيد تخصيص القيمة السوقية فقط إلى عدد أقل من الأسهم. لأن كل سهم يمثل شريحة أكبر من الشركة بعد الانقسام ، يرتفع سعر السهم. عادة ما تتوافق الزيادة مع نسبة الانقسام.

قبل التقسيم ، كان يتم تداول IVR بأقل من 2 دولار لكل سهم. بعد التقسيم ، ارتفع سعر السهم أكثر من 900٪ إلى حوالي 17.50 دولارًا. الآن ، بعد ستة أشهر ، انخفض IVR إلى أقل من 13 دولارًا.

لذا ، نعم ، IVR لها عائد مثير للإعجاب. لكنه يأتي مع خطر استمرار انخفاض أسعار الأسهم وخفض إضافي في توزيعات الأرباح. بالنسبة للعديد من المستثمرين ، فإن هذه المقايضة لا تستحق العناء ، خاصة عندما تظل التوقعات الاقتصادية غير مؤكدة.

ما لمشاهدة

سوف يتخذ بعض المستثمرين وجهة نظر معاكسة بشأن الرد الصوتي التفاعلي (IVR) وصناديق الاستثمار العقاري الأخرى - أي أن القضايا الأساسية مؤقتة. في هذه الحالة ، قد يكون لهذه الصناديق العقارية المتداولة الكثير من الصعود على المدى الطويل.

إذا كان هذا هو المكان الذي يتجه إليه عقلك ، فخطط لإجراء تحليل شامل قبل الشراء. انتبه بشكل خاص لطبيعة انخفاض أسعار الأسهم ، وجدوى نموذج الأعمال ومستوى ديون REIT.

1. مدة ونطاق انخفاض أسعار الأسهم.

انخفاض سعر السهم دفع عائد توزيعات الأرباح رياضيًا إلى الأعلى. لذلك ، غالبًا ما تُظهر خيارات REIT ذات العائد الأعلى اتجاهًا هبوطيًا للسعر.

الغوص في هذا الاتجاه. منذ متى وانخفض سعر السهم ، وماذا تقول القيادة عنه وما هي الأسباب الجذرية؟ إذا كانت القضايا الأساسية خارجية ، فهل إدارة REIT أفضل أم أسوأ من نظرائها؟

2. نماذج الأعمال البالية أو شديدة التعقيد.

يمكن أن تواجه صناديق الاستثمار العقاري مشكلة عندما تكون مركزة للغاية في الأنواع الخاطئة من المستأجرين أو العقارات. ومن الأمثلة على ذلك التخصص في مراكز التسوق الداخلية ، حيث تتراجع حركة السير على الأقدام منذ سنوات.

علم أصفر آخر هو نموذج أعمال معقد. التعقيد يضيف مخاطر. صناديق الاستثمار العقاري ، على سبيل المثال ، تشتري وتبيع الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بحيث تكون أكثر حساسية لتغيرات أسعار الفائدة من صناديق الاستثمار العقارية. اعتمادًا على نوع الرهون العقارية التي تمولها ، قد تكون مخاطر التخلف عن السداد أيضًا عاملاً.

3. الكثير من الديون.

تدفع صناديق الاستثمار العقاري 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة لمساهميها. هذا لا يترك الكثير من التمويل لتوسيع الأعمال التجارية.

وعادة ما يستخدمون الديون لحل هذه المشكلة. يمكن أن تمول القروض الجديدة عمليات الاستحواذ على الممتلكات ، مما يزيد من الأرباح والتدفقات النقدية وأرباح الأسهم.

ليس من غير المعتاد أن تكون صناديق الاستثمار العقاري ذات نفوذ كبير. لكن الديون يمكن أن تصبح غير قابلة للإدارة بسرعة كبيرة - لا سيما في ظل الظروف الاقتصادية المتغيرة. لا ينبغي الاستفادة من صندوق الاستثمار العقاري بحيث لا يمكنه استيعاب فترات مؤقتة من الإشغال المنخفض أو معدلات فائدة أعلى أو قيم عقارات أقل.

أفضل استثمارات ريت

بالنسبة لمعظم المستثمرين ، تمتلك أفضل صناديق الاستثمار العقاري التي يمكن امتلاكها نماذج أعمال مستدامة وتدفقات نقدية موثوقة وديون يمكن إدارتها. لن تقدم هذه العوائد اللافتة للنظر ، من رقمين - لكنها تكسب درجات أعلى من حيث الاتساق والموثوقية. انظر الجدول أدناه للحصول على عشرة أمثلة.

حتى عند المستويات المنخفضة ، فإن التضخم يدمر الثروة ، ولكن بالمعدلات الحالية فهو مميت بكل تأكيد. دافع عن نفسك مع الأسهم الموزعة التي ترفع مدفوعاتها أسرع من التضخم. قم بتنزيل "خمسة أسهم توزيعات أرباح للتغلب على التضخم ،" تقرير خاص من خبير توزيع الأرباح في فوربس ، جون دوبوس.

عوائد REIT مقابل. عوائد المخزون: تذكر الضرائب

بالنظر إلى القائمة أعلاه ، قد تستنتج أن عائدات REIT تبدو أعلى من عوائد الأسهم التقليدية. ستكون على صواب ، بمعنى ما. لكن الفرق العملي بين صناديق الاستثمار العقاري وعائدات الأسهم الموزعة سيكون أقل مما تعتقد.

تخضع معظم أرباح الأسهم ريت تخضع للضريبة كدخل عادي. عادة ما يتم فرض ضرائب على أرباح الأسهم من الشركات الأمريكية والشركات الأجنبية المؤهلة بمعدلات أرباح رأس المال المنخفضة. لذلك ، بينما يمكنك كسب عوائد أعلى باستخدام صناديق الاستثمار العقاري ، فإن الضرائب ستستهلك بعضًا من الفرق. يمكنك تجنب هذه المشكلة مؤقتًا عن طريق الاحتفاظ بصناديق الاستثمار العقاري في حسابات ذات امتيازات ضريبية مثل IRA التقليدي و Roth IRA و 401 (k) والمزيد.

بالنسبة للسياق ، فإن أعلى معدل لضريبة الدخل هو 37٪ ، في حين أن أعلى معدل لمكاسب رأس المال على المدى الطويل هو 20٪.

كيفية اختيار أفضل أسهم REIT

أنت ذكي في تطوير عمليتك الخاصة لاختيار صناديق الاستثمار العقاري التي تناسب أهدافك وتحمل المخاطر. يقوم العديد من مستثمري REIT بفحص خياراتهم حسب نوع REIT ، ونموذج العمل ، وسجل تتبع الأرباح ، وإنتاج الإيرادات والتدفقات النقدية ، والرافعة المالية. فيما يلي بعض المؤشرات حول كل من هذه والتي ستساعدك على تعيين المعلمات الخاصة بك.

إذا كنت ترغب في ممارسة تمرين ممتع ، فحاول تطبيق هذه الإرشادات على صناديق الاستثمار العقاري العشرة الواردة في الجدول أعلاه.

1. فهم خياراتك

تأتي صناديق الاستثمار العقاري في العديد من الأصناف. أنواع REIT الأساسية هي:

• صناديق الاستثمار العقارية التي تمتلك ممتلكات
• صناديق الاستثمار العقاري التي تمول العقارات
• صناديق الاستثمار العقاري الهجينة ، والتي تمتلك وتمول العقارات

يمكن تصنيف حقوق الملكية والرهن العقاري والصناديق العقارية الهجينة حسب أنواع العقارات التي يتخصصون فيها ، مثل:

• واجهات متاجر البيع بالتجزئة ومراكز التسوق
• الممتلكات الصناعية ، بما في ذلك المستودعات ومرافق التصنيع
• سكني ، مثل المباني السكنية
• مرافق الرعاية الصحية والمستشفيات
• خصائص التخزين الذاتي
• Timberland
• الارض الزراعية
• البنية التحتية ، مثل الأبراج الخلوية ومراكز البيانات

في الاستثمار ، غالبًا ما يكون الخيار الأبسط هو الخيار الأفضل ، خاصة بالنسبة للمبتدئين. قد تبدأ بصناديق الاستثمار العقارية المتخصصة في المساحات السكنية أو البيع بالتجزئة ، على سبيل المثال. من المحتمل أن يكون ذلك أكثر ارتباطًا بك من صندوق الرهن العقاري أو صندوق الاستثمار العقاري للبنية التحتية.

2. احصل على الراحة مع نموذج العمل

يجب أن تفهم كيف يجني REIT الأموال اليوم وكيف سيستمر نمو الإيرادات في المضي قدمًا. قم بمراجعة ملف تعريف المستأجر الخاص بـ REIT ، ومتوسط ​​مدة الإيجار واتجاهات الإشغال. اقرأ أيضًا التقارير السنوية والوثائق الأخرى لفهم إستراتيجية النمو والاستحواذ الخاصة بـ REIT.

3. مراجعة تاريخ توزيعات الأرباح

أفضل صناديق الاستثمار العقاري لديها تاريخ قوي في توزيعات الأرباح وزيادات الأرباح. من الواضح أن زيادة توزيعات الأرباح تفيد صافي ثروتك وتحسن من كفاءة محفظتك. أكثر من ذلك ، تظهر زيادة الأرباح أن صندوق الاستثمار العقاري ليس راكدًا. يتطلب نمو الأرباح المستدام على المدى الطويل نمو الأعمال لدعمها.

4. تحقق من اتجاهات الإيرادات والتدفقات النقدية

إذا رأيت سجلاً حافلًا بنمو توزيعات الأرباح ، فيجب أن ترى أيضًا زيادة في الإيرادات والتدفقات النقدية. حلل تلك الاتجاهات. ما مقدار نمو الإيرادات ، وإلى متى؟ كيف يقارن النمو بأقرب منافسي REIT؟ هل الدين طويل الأجل يرتفع بنفس المعدل؟

بالنسبة للتدفق النقدي ، فإن المقياس الشائع الذي يجب مراقبته هو FFO أو الأموال من العمليات. FFO هي الأرباح من الأنشطة التجارية بالإضافة إلى المصاريف غير النقدية للاستهلاك والإطفاء.

لا يشمل FFO إيرادات الفوائد أو المكاسب أو الخسائر من مبيعات العقارات ، لذلك فهو مقياس جيد لأداء التشغيل. هذا هو السبب في أن صناديق الاستثمار العقارية ومحلليها غالبًا ما يشيرون إلى FFO لكل سهم بدلاً من المقياس الأكثر عمومية ، ربحية السهم.

يمكنك العثور على FFO الخاص بـ REIT ، الحالي والتاريخي ، في بياناته المالية العامة.

5. تحليل الميزانية العمومية

يمكن أن يكون الدين خطرًا على صناديق الاستثمار العقاري ، لذلك من الضروري مراجعة الميزانية العمومية. لمقارنة الرافعة المالية لصندوق الاستثمار العقاري مع أقرانه ، ركز على نسبة الدين إلى حقوق الملكية ونسبة الدين.

• نسبة الدين إلى حقوق الملكية: تخبرك هذه النسبة بمقدار الديون التي يستخدمها صندوق الاستثمار العقاري المتداول بالنسبة لحقوق الملكية في تمويل الأعمال. يمكنك حساب الدين إلى حقوق الملكية كإجمالي المطلوبات مقسومًا على إجمالي حقوق الملكية. النسبة 3: 1 تعني أن الأعمال ممولة بنسبة 75٪ من الديون و 25٪ من حقوق الملكية. يمكن أن تدعم صناديق الاستثمار العقاري معدلات الدين إلى حقوق الملكية المرتفعة في نطاق 2.5: 1 إلى 3.5: 1.
• نسبة الدين: تقيس نسبة الدين الملاءة المالية عن طريق تقسيم إجمالي الأصول إلى إجمالي المطلوبات. يمكن أن تؤدي نسب الديون المرتفعة ، التي تزيد عن 60٪ ، إلى الحد من قدرة صناديق الاستثمار العقارية على اقتراض الأموال في المستقبل. أفادت ناريت أن نسبة الدين عبر صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في البورصة كانت 34.5٪.

صناديق الاستثمار العقارية على الدخل في عام 2023

إذا كنت مستعدًا للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري لتحقيق الدخل في عام 2023 ، فابدأ بتحديد مكانك المناسب في نطاق موثوقية العائد. خطأ في الجانب المحافظ إذا لم تكن متأكدًا. اختر صناديق الاستثمار العقاري ذات نماذج الأعمال البسيطة والمفهومة والتي تتمتع بسجل طويل في دفع وزيادة أرباحها.

كما هو أفضل ممارسة مع أي استثمار ، لا تذهب كل شيء. احتفظ بصناديق الاستثمار العقارية ذات العائد المرتفع جنبًا إلى جنب مع الأسهم التقليدية ومراكز الدخل الثابت. هذه هي الطريقة التي تحقق بها توازنًا جيدًا ومستدامًا لإمكانات النمو والاستقرار - وهو المفتاح لبناء الثروة في سوق الأسهم.

أهم خمسة أسهم في توزيع الأرباح للتغلب على التضخم

قد لا يدرك العديد من المستثمرين أنه منذ عام 1930 ، وفرت أرباح الأسهم 40٪ من إجمالي عوائد أسواق الأسهم. وما هو أقل شهرة هو أن تأثيره الضخم يكون أكبر خلال سنوات التضخم ، وهو ما يمثل 54٪ من مكاسب المساهمين. إذا كنت تتطلع إلى إضافة أسهم توزيعات أرباح عالية الجودة للتحوط ضد التضخم ، وجد فريق الاستثمار في Forbes 5 شركات تتمتع بأساسيات قوية لمواصلة النمو عندما ترتفع الأسعار. قم بتنزيل التقرير من هنا.