تجنب دفع فاتورة ضريبية كبيرة على مكاسب العقارات

امتلاك العقارات هو حلم كبير للعديد من المستثمرين. لكنه استثمار ضخم - يمكن أن يكون مربحًا إلى حد ما. يمكن أن يكون بيع عقار مؤجر مقابل ربح ضخم بمثابة حلم يتحقق. ومع ذلك ، لتحقيق أقصى قدر من الربح من مثل هذا البيع ، تحتاج إلى تقليل الضرائب المفروضة عليها. البيع بالتقسيط هو إحدى الإستراتيجيات. لا تقلق: هذا دائرة الإيرادات الداخلية (إرس) وافق.

دفع تعويضات كبيرة يساوي فاتورة ضريبية كبيرة

دعنا نلقي نظرة على موقف شائع:

نظر هال بوكمان إلى عرض المشتري لشراء منزله المستأجر ، ولم يصدق الرقم الذي رآه. زادت قيمة ممتلكاته بشكل كبير في خمس سنوات فقط. ومع ذلك ، عندما أخبر هاله بابتهاج مستشار ضريبي حول البيع ، كان المستشار حذرًا: أخذ الدخل على أنه أ دفع مبلغ مقطوع لن يكون في مصلحة هال من منظور ضريبي.

إذا أعلن هال عن كامل عائدات البيع في نفس العام الذي يبيع فيه العقار ، فإنه يدفع 25 ٪ على جزء الربح الذي يتوافق مع أي خصومات الاستهلاك لقد سبق له أن أخذ العقار المستأجر.

يتم فرض ضريبة على أي مكسب يتجاوز استرداد الإهلاك بنسبة 15٪ لدافعي الضرائب ذوي الدخل الخاضع للضريبة بين 41,676،459,750 دولارًا و 83,351،517,200 دولارًا أمريكيًا إذا كان أعزب ، أو 2022،XNUMX دولارًا أمريكيًا و XNUMX،XNUMX دولارًا أمريكيًا إذا كان التقديم متزوجًا معًا في عام XNUMX. وتزيد هذه المبالغ إلى 44,625،492,300 دولارًا و 89,250،553,850 دولار للمشتركين العزاب ، بالإضافة إلى 2023،XNUMX دولارًا و XNUMX،XNUMX دولارًا للمتزوجين في عام XNUMX. يتم فرض ضريبة على دافعي الضرائب الذين يزيد دخلهم عن هذه الحدود بنسبة 20٪

يسأل هال مستشاره الضريبي عما إذا كان هناك أي شيء يمكنه فعله لتقليله الدخل الخاضع للضريبة للسنة. يعرف المستشار فقط الأداة التي يجب استخدامها: اتفاقية بيع بالتقسيط.

ما هو البيع بالتقسيط؟

An بيع بالتقسيط يُعرَّف بأنه بيع الممتلكات التي لا يتم فيها سداد دفعة واحدة على الأقل إلا بعد السنة الضريبية للبيع.

تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية لدافعي الضرائب بتأجيل جزء من المكاسب من بيع عقار استثماري باتفاقية بيع بالتقسيط. يسمح هذا الترتيب للبائعين بالإعلان عن أ تناسبي جزء منهم هذه الأسهم على مدى عدة سنوات.

لا يجوز للبائع استخدام طريقة البيع بالتقسيط عند الإبلاغ عن خسارة.

كيف تعمل طريقة البيع بالتقسيط

يعتبر إعلان المكاسب بموجب البيع بالتقسيط أمرًا بسيطًا من الناحية النظرية. الضرائب على المبيعات بالتقسيط مماثلة لتلك الخاصة بـ المعاشات، حيث يعتبر الجزء التناسبي من كل دفعة بمثابة عائد لمبلغ رأس المال.

الشروط الوحيدة هي أن الممتلكات التي يتم بيعها لا يمكن أن تكون متاحة للتداول العام أمن أو جزء من المخزون المنتظم للشركة ، ولا يمكن أن يكون دافع الضرائب أ تاجر من الممتلكات المباعة (باستثناء بعض تجار المشاركة بالوقت الذين يختارون مقابل فائدة خاصة بموجب طريقة البيع بالتقسيط).

الإبلاغ عن دخل البيع بالتقسيط

يمكن تقسيم دخل البيع بالتقسيط إلى ثلاث فئات منفصلة: مكاسب رأس المال ، مصلحةو ناظر. يتم التعامل مع كل من هذه بشكل منفصل على تشكيل 1040.

• اجمالي الربح ثم يتم استخدام النسبة المئوية لتحديد دخل البيع بالتقسيط لسنة ضريبية معينة.

مكاسب رأس المال

في المثال أعلاه ، يجب أن يعلن Hal أن المكسب كل عام إما طويل الأجل أو قصير الأجل ، اعتمادًا على ما كان عليه في سنة البيع. مكاسب طويلة الأجل تخضع للضريبة بمعدل أقل ، بينما مكاسب قصيرة المدى تخضع للضريبة كما الدخل العادي.

لأن هال احتفظ بالمنزل لمدة خمس سنوات ، فإن المكسب ، في هذه الحالة ، سيكون طويل الأجل.

إذا كان المكسب قصير الأجل ، فلا يزال من الممكن أن يخضع هال للضريبة على دخل الأقساط بمعدل أقل مما كان سيحصل عليه إذا كان عليه الإعلان عن ربح المبلغ الإجمالي. هذا لأن المكاسب قصيرة الأجل تخضع للضريبة كدخل عادي ، على رأس دافعي الضرائب معدل الضريبة الهامشية.

إذا لم يدفعه المكسب التناسبي إلى شريحة الضرائب التالية ، فقد يكون هذا المعدل أقل. يتم الإبلاغ عن المكسب من البيع بالتقسيط على IRS تشكيل 6252 ثم حملت إلى الجدول د في نموذج 1040.

ابدأ الاعجاب

يجب أيضًا على دافعي الضرائب الذين لديهم دخل بيع على أقساط تقديم تقرير عن الفوائد المحملة على المشتري ، والتي تخضع للضريبة بمعدلات الدخل العادية.

يشار إلى الفائدة المنصوص عليها في عقد البيع بالفائدة المذكورة. إذا كانت المصلحة المعلنة غير كافية (أو صفر) ، فإن جزءًا من ناظر يجب إعادة توصيف جزء من البيع على أنه فائدة غير مذكورة.

رئيسي

تعتبر مصلحة الضرائب الأمريكية جزءًا من كل عملية بيع بالتقسيط بمثابة عائد معفى من الضرائب للمبلغ الأصلي. يمكن تحديد هذا المبلغ عن طريق ملء ورقة العمل أ في المنشور 537.

الأساس (الأساس المعدل) لأغراض البيع بالتقسيط هو إجمالي الأساس المعدل الفعلي في العقار بالإضافة إلى أي مصاريف بيع و استعادة الاستهلاك.

في هذا المثال ، يمتلك Hal 200,000 دولار كأساس معدل في منزله. يجب أن يضيف 100,000 دولار مرة أخرى لاسترداد الإهلاك و 10,000 دولار لمصاريف البيع من أجل حساب الأساس المعدل لأغراض بيع الأقساط. هذا الرقم هو 310,000،XNUMX دولار.

نسبة الربح الإجمالي

لحساب نسبة الربح الإجمالي ، يجب طرح الأساس المعدل لأغراض بيع الأقساط - 310,000،90,000 دولار ، في هذا المثال - من سعر البيع لحساب إجمالي الربح. في هذا المثال ، إجمالي الربح هو 400,000 دولار (310,000 - XNUMX دولار).

بعد ذلك ، قسّم إجمالي الربح على سعر البيع ، والذي يكون في هذه الحالة 22.5٪ (90,000،400,000 دولار XNUMX،XNUMX دولار) ، وستحصل على نسبة الربح الإجمالي.

أخيرًا ، لحساب الربح الخاضع للضريبة كل عام ، اضرب هذه النسبة المئوية في مبلغ القسط. وبالتالي ، فإن ربح هال الخاضع للضريبة كل عام يعتبر 11,250 دولارًا (50,000 دولار × 22.5 ٪).

الرهون العقارية وسعر العقد

إذا افترض المشتري للعقار أ رهن أو غيرها سند إذني مع الشراء ، يجب تخفيض أساس التكلفة للممتلكات بمقدار الرهن العقاري أو الإشعار. للعودة إلى مثالنا ، لنفترض أن هال لديه رهن عقاري بقيمة 100,000،XNUMX دولار على العقار الذي باعه.

إذا كان استئجار الممتلكات أن هال باعها بمبلغ 400,000 دولار ، لديه رهن عقاري قدره 100,000 دولار ، ويتم تخفيض سعر العقد إلى 300,000 دولار (400,000 دولار - 100,000 دولار).

إذا تجاوز مبلغ الرهن العقاري إجمالي الأساس المعدل للممتلكات ، فيجب الإبلاغ عن الفرق كدفعة في السنة الأولى وزيادة سعر العقد بهذا المبلغ.

على سبيل المثال ، لنفترض أن عقار هال لديه رهن عقاري بقيمة 250,000 ألف دولار. بالإضافة إلى دفعة القسط ، سيتعين على Hal الإبلاغ عن دفعة زائدة قدرها 50,000 دولار (250,000 دولار - 200,000 دولار) خلال السنة الأولى.

مثال على البيع بالتقسيط

باستخدام المثال أعلاه ، دعنا نرى كيف يمكن لـ Hal هيكلة بيع الأقساط إذا أراد تأجيله ضرائب أرباح رأس المال لسنة مقبلة.

تلقى هال عرضًا بقيمة 400,000 ألف دولار لشراء منزله المستأجر. اشترى العقار بمبلغ 300,000 ألف دولار. على مر السنين ، حصل على 100,000 دولار خفض الخصومات ، مما يجعل له أساس معدل 200,000 دولار.

لذلك ، لدى Hal مبلغ 200,000 دولار (400,000 دولار - 200,000 دولار) من المكاسب الخاضعة للضريبة للإعلان عنها.

يوصي مستشار هال بتقسيم عائدات بيعه إلى ثمانية أقساط سنوية بقيمة 50,000،400,000 دولار لكل منها بدلاً من الإعلان عن XNUMX،XNUMX دولار في عام واحد. طالما يتم استلام الأقساط بشكل بناء كل عام ، فإن هذه الطريقة ستسمح لهال بتسجيل الأرباح ، وبالتالي جزء نسبي من المكاسب ، على مدى السنوات الثماني.