مع ارتفاع الرهون العقارية بشكل كبير ، هل يجب أن نتوقع انهيارًا في أسعار المنازل؟

في الوقت الذي تغازل فيه الولايات المتحدة الركود ، كان الخاسر الواضح من الجولة الأخيرة من زيادات الفائدة الأمريكية هو سوق الإسكان. ماذا تقترح البيانات؟

أولاً ، إنه بالتأكيد ليس بهذا السوء ، حتى الآن. لا تزال أسعار المنازل اليوم قوية ، وقد ارتفعت أسعار المنازل في Zillow على أساس سنوي 18% اعتبارًا من يوليو. أكثر بقليل من التشاؤم ، ريدفينردفن
أدت البيانات إلى ارتفاع أسعار المنازل على أساس سنوي ، ولكن بالفعل بدأت في الانخفاض منذ يونيو.

على الرغم من أنها تزداد سوءا. تشير بيانات الإسكان الأخرى إلى وجود مشكلة تلوح في الأفق. على سبيل المثال ، كان أداء مؤشر S&P Select Homebuilders أقل من مؤشر S&P 500 بنسبة 11٪ منذ بداية العام وحتى تاريخه ، وكان أداء مخزون توريد المباني ضعيفًا بالمثل. يعتبر سوق الأسهم مؤشرًا معقولًا للأرباح المستقبلية ، على الرغم من أنه لا يصح دائمًا.

إنه يعني أن هناك مشاكل في سوق الإسكان. قلة فقط من قطاعات البورصة كان أداءها أسوأ ، مثل وسائل الإعلام والمنسوجات وقطع غيار السيارات. ومع ذلك ، هناك الكثير من العوامل التي تصب في أرباح بناة المنازل ، فهل هناك مشكلة مع بناة المنازل أنفسهم ، أو سوق الإسكان على نطاق أوسع؟

ارتفاع معدلات الرهن العقاري

ارتفاع تكاليف الرهن العقاري هو مصدر قلق لسوق الإسكان ككل. ارتفعت تكاليف الرهن العقاري بسرعة كبيرة. اليوم رهن عقاري قابل للتعديل لمدة 30 سنة يحمل معدل فائدة 5.5٪. في العام الماضي كانت أقل من 3٪. هذا ارتفاع كبير في تكاليف الرهن العقاري. إنها خطوة ، مثلها مثل بيانات التضخم الأخيرة ، لم نشهدها منذ الثمانينيات.

من العدل أن نتوقع ارتفاعات سريعة في تكاليف الرهن العقاري لتهدئة سوق الإسكان. بالنسبة للكثيرين ، فإن القيد عند شراء منزل ليس هو السعر الملصق للمنزل ، ولكن قدرتهم على دفع الرهن العقاري. قد يؤدي ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى انخفاض أسعار العقارات التي يستطيع الكثيرون تحملها.

قيود أخرى على المستهلكين الأمريكيين

على الرغم من أن تكاليف الرهون العقارية مهمة للغاية ، إلا أنه من الجدير بالذكر أيضًا أن استئناف مدفوعات قرض الطالب يناير المقبل (حتى مع بعض الإعفاء من الديون) ، والإمكانات مخاطر الركود الأمريكي قد تضر أيضًا بثقة المستهلك عندما يتعلق الأمر بشراء المنازل. لذلك هناك بوادر سلبية أخرى أيضًا.

العرض والطلب

ثم تسوء صورة العرض قليلاً. وفق بيانات العرض Redfin، يوجد الآن المزيد من المنازل المعروضة للبيع ويستغرق بيعها وقتًا أطول. هذا هو خلق عبء في سوق الإسكان. نحن لسنا في مستويات الأزمة. عاد العرض للتو إلى مستوياته منذ عام 2020 ، ووقت البيع مشابه للأسوأ في عام 2021. ومع ذلك ، فإن هذا خلال فترة الصيف التي تكون عادةً موسمية قوية جدًا بالنسبة للإسكان ، لذلك تتحرك الأمور بالتأكيد في الاتجاه الخاطئ والقليل التالي أشهر يمكن أن تكون أسوأ.

بنك الاحتياطي الفيدرالي

بالطبع ، من المحتمل أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لم ينته من رفع أسعار الفائدة حتى الآن. التوقعات من أجل آخر رفع أسعار الفائدة في اجتماع مجلس الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر. ومع ذلك ، فإن الخبر السار هو أن معدلات الرهن العقاري عادة ما تسعر فيما تعتقد الأسواق أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيفعله في المستقبل. وهذا يعني أن معدلات الرهن العقاري طويلة الأجل يجب أن ترتفع فقط إذا رفع الاحتياطي الفيدرالي المعدلات أكثر من المتوقع ، ويمكن أن تنخفض بالفعل إذا رفع المعدلات ، ولكن أقل مما يعتقده السوق. ومع ذلك ، لا يزال هناك خطر أنه بحلول عام 2023 إذا استمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة ، فقد ترتفع معدلات الرهن العقاري أكثر لأن الأسواق ليست متأكدة من الطريقة التي سيتحرك بها الاحتياطي الفيدرالي في عام 2023.

ما هي الخطوة التالية؟

لذا فإن سوق الأسهم أصبح قلقًا بشأن الإسكان ، وقد يكون ذلك جزئيًا بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري بسرعة كبيرة. بدأنا نرى أن المنازل تستغرق وقتًا أطول للبيع ويتوفر المزيد من المنازل. يشير هذا إلى أن أسعار المساكن يمكن أن تبدأ في الانخفاض بعد موجة قوية.

ومع ذلك ، فإن الأمر يستحق أيضًا التحقق من الواقع بأننا بدأنا للتو في رؤية أسعار المنازل تنخفض وستظل مرتفعة على أساس سنوي. أيضا ، تميل أسعار المساكن إلى الاستقرار إلى حد ما. من الناحية التاريخية ، سوق إسكان سيء للغاية ، حيث تنخفض الأسعار بنحو 10٪ كما حدث في السبعينيات أو خلال الأزمة المالية 1970-2008. بالمقارنة مع سوق الأسهم ، فإن التقلبات السلبية في أسعار المنازل صغيرة إلى حد ما.

شهدت أسعار المساكن ارتفاعًا قويًا في الآونة الأخيرة. هناك الكثير من الأسباب الوجيهة التي تجعل ذلك يبدأ بالاعتدال. على الرغم من أن التاريخ يذكرنا بأن أسعار المنازل في الولايات المتحدة تميل إلى الاستقرار إلى حد ما. في ذلك الوقت في الثمانينيات عندما ارتفعت الرهون العقارية بشكل مشابه لما هو عليه اليوم؟ شهدت أسعار المنازل الجيدة انخفاضًا بمقدار ربع واحد فقط في ذلك العقد بأكمله ، وكان ذلك أقل من 1980٪.

لذا ، نعم ، قد لا ترتفع أسعار المساكن أكثر من رقمين. في الواقع ، تشير الكثير من الدلائل إلى أن الأمور في قطاع الإسكان ستزداد سوءًا. ومع ذلك ، تذكر أن ما هو سيء حقًا لسوق الإسكان نادرًا ما يرقى إلى انخفاض من رقم واحد في أسعار المساكن ، إذا كان التاريخ هو أي دليل.