مع بدء أسعار المساكن في الاعتدال ، إلى أي مدى يمكن أن تصبح سيئة؟

لا يوجد نقص في التشاؤم في سوق الإسكان اليوم. وانخفضت أسعار المنازل في الولايات المتحدة منذ يونيو حزيران. ومع ذلك ، ترتفع الأسعار بشكل عام على أساس سنوي ، والسوق موسمي مع ارتفاع الأسعار والنشاط عادة في الصيف وانخفاض في الشتاء.

القدرة على تحمل التكاليف منخفضة للغاية ، خاصة على الساحل الغربي. لم نشهد انخفاضًا كبيرًا في أسعار المنازل حتى الآن ، ولكن هناك مخاوف من احتمال حدوث ذلك.

القدرة على تحمل تكاليف السكن

هناك أسباب تدعو للقلق بشأن سوق الإسكان في الولايات المتحدة. أدى الارتفاع الكبير في أسعار الفائدة الأمريكية في عام 2022 إلى جعل القدرة على تحمل تكاليف الإسكان أسوأ. في العام الماضي كان من الممكن الحصول على قرض عقاري لمدة 30 عامًا بحوالي 3٪ ، والآن نفس تكاليف الرهن العقاري تقريبًا 7٪. نشهد أعلى معدلات الرهن العقاري منذ أكثر من عقد.

حتى بصرف النظر عن الاتجاهات الحديثة ، فقد ارتفعت أسعار المساكن بشكل أسرع بكثير من الدخل في السنوات الأخيرة ، والآن ترتفع تكاليف الرهن العقاري أيضًا. هذا يعني أن الأسرة المتوسطة التي تشتري منزلًا اليوم ، تنفق الكثير من ميزانيتها على تكاليف الإسكان عندما تضع في الاعتبار معدلات الرهن العقاري الحالية. هذا الاتجاه يختلف حسب المنطقة. المنازل أقل تكلفة بكثير على الساحل الغربي ، لكن القدرة على تحمل التكاليف أقل بكثير من مشكلة في الغرب الأوسط.

موسمية

مع اقترابنا من فصل الشتاء ، من المعتاد أن نتوقع سوقًا سكنية أكثر ليونة بناءً على الأنماط الموسمية. عادةً ما تبلغ أسعار المنازل ذروتها في شهر يونيو لهذا العام ، ثم تتراجع خلال أشهر الشتاء. هذا ما رأيناه في عام 2022 حتى الآن أيضًا. ربما ما نراه حاليًا ليس أكثر من اتجاه موسمي.

ومع ذلك ، فإن العديد من المعلقين في الصناعة متشككون. فمثلا، تتبع فاني ماي الشعور بالسكن ويعتقد 19٪ فقط من الناس أن الوقت الحالي هو الوقت المناسب لشراء منزل، وتعتقد الغالبية الآن أن الوقت مناسب للبيع. هذه أرقام منخفضة تاريخيا. هذا القليل من التفاؤل فيما يتعلق بسوق الإسكان في الولايات المتحدة.

وماذا بعد؟

من المهم ملاحظة أننا لسنا قريبين من أي نوع من أزمة الإسكان حاليًا. فمثلا، بيانات Zillow ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 13٪ على أساس سنوي لشهر سبتمبر 2022. تراجعت أسعار المنازل مرة أخرى على أساس شهري ، لكنها لا تزال مرتفعة على أساس سنوي. عام 2022 بالكاد يكون عامًا سيئًا للإسكان في هذه المرحلة ، لا سيما بالمقارنة مع كيفية تداول أسواق الأسهم والسندات.

بعض الأشياء يمكن أن تغير صورة سوق الإسكان.

انخفاض معدلات؟

الأول هو أسعار الفائدة ، التي ارتفعت بقوة في عام 2022. إذا انخفضت الأسعار مرة أخرى ، فإن القدرة على تحمل التكاليف ستتحسن. في الوقت الحالي ، لا يُتوقع أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بشكل حاد ، لكنه قد يوقف رفع أسعار الفائدة مؤقتًا على الأقل في عام 2023. A ركود يمكن أن يتسبب في قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة ، خاصة إذا كان التضخم تحت السيطرة. من شأن أسعار الفائدة المنخفضة أن تحسن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ، من خلال خفض تكاليف الرهن العقاري ، وخلق عائق أقل على سوق الإسكان.

سد فجوة القدرة على تحمل التكاليف

من الواضح أن مصدر القلق الحقيقي هو أن انخفاض أسعار المساكن ضروري لسد فجوة القدرة على تحمل التكاليف. على ال تقييم أتلانتا الاحتياطي الفيدرالي، تبدو القدرة على تحمل تكاليف المساكن حاليًا مشابهة لما كانت عليه قبل أزمة الإسكان في 2007-8. هذا مصدر قلق لأنه استغرق هبوطًا بنسبة 20٪ تقريبًا في أسعار المنازل لسد فجوة القدرة على تحمل التكاليف خلال تلك الفترة ، وكانت الأسعار لا تزال ضعيفة لبضع سنوات بعد ذلك.

من السهل معرفة سبب القلق بشأن سوق الإسكان ، خاصة على الساحل الغربي. القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في مستويات منخفضة للغاية ، مدفوعة جزئياً بالارتفاع الأخير في تكاليف الرهن العقاري.

من الممكن أن تكون هناك حاجة إلى انخفاض أسعار المساكن لسد فجوة القدرة على تحمل التكاليف. ومع ذلك ، إذا قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض معدلات الفائدة واستمرت الدخول الأمريكية في الزيادة خلال السنوات القادمة ، فقد يؤدي ذلك أيضًا إلى حل مشكلات القدرة على تحمل التكاليف الحالية التي تشهدها الولايات المتحدة. ومع ذلك ، يجب أن نلاحظ أن أسعار المنازل لعام 2022 لا تزال مرتفعة بشكل عام على أساس سنوي وأن مشكلات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان أكثر حدة على الساحل الغربي منها على الصعيد الوطني.