هل نحن متجهون إلى انهيار آخر في سوق الإسكان؟

الوجبات السريعة الرئيسية

• قام العديد من قادة الصناعة ، بما في ذلك Goldman Sachs ، بتغيير توقعاتهم لسوق الإسكان منذ أوائل خريف 2022.
• بينما انخفضت معدلات الرهن العقاري خلال الأسابيع العديدة الماضية ، فمن غير المحتمل أن تكون منخفضة بما يكفي للتأثير على الطلب في سوق الإسكان.
• من غير المرجح أن يتراجع الافتقار إلى المساكن ذات الأسعار المعقولة في الولايات المتحدة حيث يبطئ بناة المنازل البناء الجديد بسبب انخفاض الطلب.

منذ أن بدأ الوباء ، ارتفعت أسعار المساكن ، وزاد نقص المساكن ، وارتفعت أسعار الفائدة. كانت بعض التغييرات هادفة ، مثل رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة لمحاربة التسعير التضخمي. كان البعض الآخر خارج نطاق القدرة على التنبؤ.

حتى الخبراء في هذا المجال غيروا توقعاتهم لسوق الإسكان خلال الأشهر القليلة الماضية. هذا ليس مفاجئًا ، فالأرقام التي أمامنا تبدو متناقضة. أسعار الفائدة على الرهن العقاري تنخفض حتى مع رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة ، وبناة المساكن يبطئون وتيرتهم على الرغم من نقص المساكن.

في حين أن الأمر كله فوضوي بعض الشيء ، إلا أن هناك بعض التفسيرات الأساسية. قد لا يكون المستقبل القريب وردية.

معدلات الفائدة على الرهن العقاري تنخفض

منذ بداية الشهر شهدنا ظاهرة غريبة. بينما يواصل الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة انخفضت معدلات على الرهون العقارية.

قد يكون هذا جزئيًا بسبب الطلب. لا تزال أسعار المساكن مرتفعة بشكل عنيد ، وارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير من متوسط ​​حوالي 3٪ في بداية العام إلى أكثر من 7٪ في أكتوبر.

أدت هذه الظروف إلى انخفاض عدد المشترين في السوق منذ أن أصبح العثور على منزل ميسور التكلفة يمثل تحديًا متزايدًا.

بالإضافة إلى الطلب ، يتعين على مقرضي الرهن العقاري أيضًا أن يقلقوا بشأن سوق السندات. غالبًا ما يتم إعادة تجميع الرهون العقارية في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في سوق السندات. يبحث المستثمرون عادة عن هذه الأوراق المالية للتغلب على كل من عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات والتضخم.

معدلات الرهن العقاري أعلى بنحو 1.8 نقطة مئوية من عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات. في عام 2022 ، صعدوا ما يصل إلى ثلاث نقاط مئوية أعلى بسبب عوامل مثل التضخم وقرار بنك الاحتياطي الفيدرالي بعدم شراء هذه الأوراق المالية بعد الآن.

ما نراه هو على الأرجح تصحيح صناعي لمراعاة هذه الفجوة.

في حين أن الأسعار قد انخفضت ، إلا أنها لم تبرد بما يكفي لإقناع المشترين بالعودة إلى السوق. في بداية العام ، يمكنك العثور على قرض عقاري يقدم فائدة 3٪ على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا. حتى المعدل "المنخفض" اليوم لا يزال مذهلًا بنسبة 6.87٪ اعتبارًا من 23 نوفمبر 2022.

ترايقحول مجموعة التضخم الخاصة بـ Q.ai | Q.ai - إحدى شركات فوربس

من المرجح أن تنخفض الأسعار قبل أن تستقر

في أكتوبر 2022 ، توقع بنك جولدمان ساكس ارتفاعًا بنسبة 5٪ إلى 10٪ انخفاض في قيم المنزل من الآن وحتى آذار (مارس) 2024. إنها تتوقع هذا الانخفاض لأنه لا يوجد عدد كافٍ من المنازل بأسعار معقولة. هذا يعني أنه لا يمكن لكثير من الناس شرائها ، خاصة مع ارتفاع أسعار الفائدة.

ومع ذلك ، كان هذا خروجًا مفاجئًا عن توقعاتها في سبتمبر 2022 أسعار المساكن ستبقى مستقرة خلال الاثني عشر شهرًا القادمة ، ربما مع بعض الانخفاضات الإقليمية التي من شأنها أن تنتهي.

من المهم أن تتذكر أن أي تنبؤات ، حتى التنبؤات من قادة الصناعة ، ليست دائمًا تصويرًا دقيقًا للمستقبل. يمكن أن يحدث الكثير لتغيير النتيجة ، أحيانًا على مدار شهر واحد.

حتى في حالة حدوث انخفاض في الأسعار بنسبة 5٪ إلى 10٪ ، ستظل قيم المنازل أعلى من قيم ما قبل الوباء في معظم الأسواق ، وفقًا لـ Goldman Sachs. في حين أن البعض قد يندم على توقيت الشراء ، فإن هذه التوقعات لا تشير بالضرورة إلى عمليات إخلاء كما رأينا خلال الركود 2008.

بعد آذار (مارس) من عام 2024 ، ارتفعت أسعار المساكن في نموذج جولدمان ساكس مرة أخرى بوتيرة أكثر قياسًا حتى يناير 2026. هناك بعض العوامل في سوق الإسكان الأمريكية التي تبقي نظرة مستقبلية أكثر كآبة.

من المرجح أن يلعب نقص المساكن دورًا كبيرًا في أسعار المساكن

أمريكا لديها ولا تزال تعاني من مشكلة نقص المساكن. حتى في عام 2019 ، كان هناك نقص في 3.8 مليون وحدة سكنية متاحة للبيع أو الإيجار. أدى الوباء إلى تفاقم هذه المشاكل.

أولاً ، مع نقص الدخل في بداية الوباء ، فقد الكثير من الناس منازلهم. بينما كان هناك وقف اختياري للإخلاء ، لم تكن جميع الممتلكات مؤهلة.

بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لاستمرار الوقف لفترة طويلة ، لم يعد بإمكان العديد من مالكي العقارات من الأمهات والبوب ​​تحمل قروض الرهن العقاري الخاصة بهم. لم يتمكن الملاك هؤلاء من الإخلاء ، لذلك اختار الكثيرون بيع ممتلكاتهم لأصحاب العقارات للشركات الذين يحصلون على تمويل أفضل. بمجرد البيع ، يمكن إجبار المستأجر على الخروج.

على الرغم من كونهم يتمتعون بموارد أفضل ، فإن مالكي العقارات في الشركات أقل احتمالًا للتسامح عندما يتعلق الأمر بعمليات الإخلاء أو تاريخ الإيجار المتأخر. كما أنهم من المرجح أن يزيدوا الإيجارات لزيادة الأرباح إلى أقصى حد في أي ظروف السوق ، مما يجعل الإسكان أقل تكلفة.

للأسف ، هذا يعني أن العديد من الأشخاص الذين فقدوا منازلهم أثناء الوباء لا يزالون غير قادرين على العثور على مكان ميسور التكلفة للعيش فيه.

مع ارتفاع أسعار المساكن أثناء الوباء ، تم تسعير المزيد من مالكي المنازل المحتملين الذين كانوا في وضع مالي أفضل من السوق وقرروا مواصلة الإيجار. يؤدي هذا إلى تفاقم مشكلة نقص المساكن حيث يتناوب عدد أقل من الناس على الخروج من سوق الإيجار.

بالإضافة إلى هذه المشكلات ، تسببت مشاكل سلسلة التوريد في حدوث تباطؤ هائل في المباني الجديدة أثناء الوباء. أدى نقص العمالة إلى تفاقم المشكلة. بالإضافة إلى ذلك ، لم نكن نبدأ من مكان جيد في عام 2019.

تتنوع الحلول لمشكلة نقص المساكن وتختلف بحسب المنطقة. لا يوجد حل واحد يناسب الجميع. نظرًا لأنه من المحتمل أن تستمر المشكلة ، فمن المحتمل أن يستمر الطلب أكثر من العرض. هذا يمكن أن يساعد في منع أي تراجع حر محتمل لقيم المنزل.

المباني الجديدة تتباطأ ، مما يؤثر على العرض المستقبلي

في أكتوبر 2022 ، انخفضت تصاريح البناء الجديدة بنسبة 2.4٪ عن سبتمبر و 10.1٪ على أساس سنوي. وشملت التباطؤات الأخرى في صناعة بناء المنازل ما يلي:

• وانخفضت الوحدات السكنية الجديدة التي تم بناؤها بنسبة 4.2٪ على أساس شهري.
• وانخفضت الوحدات السكنية الجديدة التي تم بناؤها بنسبة 8.8٪ على أساس سنوي.
• وانخفضت عمليات استكمال المنزل بنسبة 6.4٪ على أساس شهري.

ارتفعت عمليات إتمام المنازل الجديدة بنسبة 6.6٪ على أساس سنوي ، وربما يرجع ذلك جزئيًا إلى أن طوفانًا من رؤساء عمال مواد البناء كانوا ينتظرون في النهاية شقوا طريقهم للخروج من سلسلة التوريد الاحتياطية قرب نهاية الصيف.

نظرًا لانخفاض مبيعات المنازل منذ الربيع ، لا يخطط العديد من بناة المنازل لمواكبة وتيرتها. هذا يعني أننا يمكن أن نتوقع بشكل معقول أن يتفاقم نقص المساكن في المستقبل.

الحد الأدنى

ما نراه في سوق الإسكان ليس طبيعيًا. لا يمكننا التنبؤ بالمستقبل على وجه اليقين ، لكن يمكننا مراقبة الاتجاهات وجميع البيانات المتاحة. قد يكون ما سيحدث ركودًا آخر ، ويضيف الصراع الجيوسياسي المستمر إلى مشكلات سلسلة التوريد. أو قد يكون انتعاشًا غير مؤلم من هذه الفترة التضخمية. ستؤثر أي من النتيجتين على سوق الإسكان ومحفظتك.

للتحوط من رهاناتك في هذه الأوقات المضطربة ، خاصة بالنسبة لجميع مشتري المنازل المحتملين الذين ينتظرون خارج السوق ، والذين يحتاجون إلى الحفاظ على السيولة ، فإن Q.ai لديها طقم التضخم الذي يحمي محفظتك من خلال التحوط المالي الاستراتيجي. يمكنك حماية استثماراتك بشكل أكبر باستخدام حماية المحفظة ميزة.