تحطم سكن؟ ماذا تعني الأسعار المنخفضة لأصحاب المنازل والمشترين المتفائلين.

وسواء كان ذلك يرضي المشترين المحتملين أم لا ، فمن غير المرجح أن نكرر الانهيار الذي شهدته البلاد من عام 2008 إلى عام 2014 ، عندما انخفضت أسعار المنازل بنسب مضاعفة من ذروتها في عام 2007.

يقول داريل فيروذر ، كبير الاقتصاديين في شركة Redfin للوساطة العقارية
RDFN ،
+ 0.17٪.

يتوقع بعض المتنبئين أن تنخفض أسعار المنازل على المستوى الوطني ببضع نقاط مئوية خلال العام أو العامين المقبلين وأن تنخفض بشكل كبير في عدد قليل من مناطق المترو. لكن لا يوجد إجماع يذكر حول المدن التي ستشهد أكبر انخفاض.

سواء أكنت تتوق لشراء منزلك الأول أو كنت تمتلك منزلاً وتفكر في البيع ، فإليك ما قد يعنيه انخفاض الأسعار بالنسبة لك.

إذا انخفضت الأسعار ، فقد يتوقف المشترون

لنفترض أنك تريد شراء منزل والأسعار تنخفض في مدينتك. سوف تميل إلى الانتظار. بعد كل شيء ، لماذا تشتري منزلاً اليوم إذا كنت تعتقد أنك ستتمكن من دفع أقل مقابل منزل مشابه في غضون بضعة أشهر؟

تكمن مشكلة هذا المنطق الصارم في أنه لا يمكنك التنبؤ متى ستنزل الأسعار إلى القاع. انتظر طويلاً ، وسينتهي بك الأمر إلى محاولة الشراء عندما ترتفع الأسعار وتزداد المنافسة. يقول أوديتا كوشي ، نائب كبير الاقتصاديين في شركة First American Financial Corp.

"إذا تمكنت من العثور على منزل يلبي توقعاتك المالية لدفعة شهرية وكان الوقت مناسبًا لك للشراء ، فافعل ذلك" ، كما تقول.

وإذا انتظرت حتى تنخفض الأسعار لكنها لم تنخفض أبدًا ، فقد تكتشف بالطريقة الصعبة أن "المنزل الذي وجدته قبل عام والذي أحببته حقًا ، والذي يمكنك تحمل تكلفته ولكنك فاتتك ، سيكون أكثر تكلفة في العام المقبل ، كوشي يقول.

نظرًا لكون الطبيعة البشرية على ما هي عليه ، فمن المحتمل أن تحاول تحديد وقت السوق على أي حال. لكن مهلا ، لقد تم تحذيرك.

مزيد من المعلومات: لماذا يتمتع السكن "بمساحة كبيرة للمناورة" في فترات الركود ، حتى لو انخفضت الأسعار بنسبة 15٪

هواجس البائعين تضع حدا أدنى للأسعار

يمكن إحباط انتظار هبوط أسعار المساكن بسبب عدم رغبة مالكي المنازل في التخلي عما اكتسبوه - وخلال فترة ازدهار الإسكان في حقبة الوباء ، حصل أصحاب المنازل على بعض الأشياء التي يريدون الاحتفاظ بها.

الأول هو تضخم قيم المساكن. يصف كوشي أسعار المساكن بأنها "ثابتة هبوطية" ، مما يعني أن البائعين يترددون في قبول التخفيضات إلا إذا كانوا يائسين من البيع. "إذا لم تكن مضطرًا للبيع ، فما عليك سوى التحلي بالصبر ، أليس كذلك؟" تقول.

الشيء الآخر الذي يتشبث به أصحاب المنازل: معدلات الرهن العقاري المنخفضة. قال محلل الإسكان Ivy Zelman في مقابلة بودكاست Macro Hive في يوليو ، إنه من خلال إعادة التمويل أو الشراء في الوقت المناسب ، فإن 92٪ من مالكي المنازل الذين لديهم قروض عقارية لديهم معدلات أقل من 5٪ ، والنصف الآخر لديهم معدلات أقل من 3.5٪.

الكثير من أصحاب المنازل هؤلاء سوف يحضنون منخفضة معدلات الرهن العقاري ونتعهد بعدم الرحيل أبدًا.

"إذا كنت تملك منزلًا اليوم وتحصر معدل رهن عقاري بنسبة 2.6٪ أو 2.7٪ ، فما هو حافزك لبيع منزلك و شراء منزل بسعر الرهن العقاري أعلى اليوم؟قال كبير الاقتصاديين الأمريكيين الأول ، مارك فليمنج ، في بودكاست REconomy. "ليس كثيراً. أنت على سعر مغلق".

هناك بالفعل علامات على "إضراب البائعين" ، كما يسمي مدون الاقتصاد بيل ماكبرايد هذه الظاهرة في رسالته الإخبارية Calculated Risk. في دراسة استقصائية لـ 25 سوقًا للإسكان ، لاحظت McBride انخفاضًا بنسبة 10.6 ٪ في الإدراجات الجديدة في أغسطس مقارنة بالعام السابق.

يؤثر عناد أصحاب المنازل على مشتري المنازل المحتملين بطريقة أساسية: عندما يترك الملاك منازلهم خارج السوق ، فإنهم يقللون من العدد المتاح للشراء. يمكن أن يحد العرض المحدود من انخفاض الأسعار حيث يتنافس المشترون على العروض الهزيلة.

قراءة: يرى معظم الاقتصاديين أن الولايات المتحدة تتحول إلى سوق إسكان للمشتري في عام 2023. وهنا سترى أكبر انخفاض في القيمة.

عندما تكون مدينًا بأكثر من قيمة المنزل

تم بيع ما يقرب من 10 ملايين منزل قائم منذ بداية عام 2021 في عصر النمو السريع للأسعار. قد يعني الانخفاض في قيمة المساكن أن المشترين الجدد - أولئك الذين سددوا دفعات مقدمة صغيرة وبدأوا بدون الكثير من الأسهم - قد ينتهي بهم الأمر مدينون بأكثر مما تستحقه منازلهم. يُعرف بأنه مقلوب. إذا انتهى بك الأمر في هذا الموقف ، فلديك بعض الخيارات.

• احتفظ بالمنزل ، وسدد جميع مدفوعات الرهن العقاري ، وانتظر حتى تتعافى أسعار المنازل. سيكون هذا هو الخيار الأكثر شيوعًا ، حتى بالنسبة للعائلات التي تجاوزت منازلها.

• إذا كنت تبيع المنزل وأنت مقلوب رأسًا على عقب ، فسيتعين عليك الاستفادة من المدخرات لسداد رصيد القرض بالكامل بالإضافة إلى العمولات العقارية والتكاليف الأخرى.

• ماذا لو لم يكن لديك نقود كافية لسداد رصيد الرهن العقاري؟ يمكنك الحصول على إذن المقرض لبيع المنزل على المكشوف. قد يرفض المُقرض الإذن ، على الرغم من ذلك ، إذا كنت تستطيع تحمل مدفوعات المنزل الشهرية. هذا من شأنه أن يحبسك في الخيار 1 ، مع الاحتفاظ بالمنزل والانتظار حتى يستحق أكثر مما تدين به عليه.

انظر أيضا: يتراجع مشترو المنازل عن عقودهم في Sun Belt ، خاصة في لاس فيجاس وفينيكس وتامبا وتكساس

أقل حقوق ملكية للاقتراض مقابلها

أخيرًا ، هناك مسألة قروض شراء المساكن وخطوط ائتمان ملكية المنازل ، أو هيلوكس. هذه هي الرهون العقارية الثانية التي تسمح لك بالاقتراض مقابل حقوق ملكية منزلك. للتأهل لأي منهما ، يجب أن يكون لديك ما يكفي من الأسهم: 20٪ على الأقل ، أو 15٪ في بعض الحالات.

من المحتمل أن يؤدي انخفاض قيم المساكن إلى محو ما يكفي من حقوق الملكية لإسقاطك إلى ما دون 15٪ أو 20٪ ، مما يجعلك غير مؤهل للحصول على قرض لشراء منزل أو HELOC. حتى إذا حصلت على HELOC قبل حدوث ذلك ، يمكن للمُقرض تقليل حد الائتمان الخاص بك لاحقًا لجعله يتماشى مع قيمة منزلك.

خلال الفترة الأكثر سخونة من طفرة الإسكان في حقبة الوباء ، عندما كانت الأسعار ترتفع بأكثر من 15٪ سنويًا ، كان القليل من المشترين قلقين بشأن انخفاض أسعار المنازل في نهاية المطاف. يتم الآن استبدال هذا الغفلة التنافسي المفرط بالحذر - وهو ما يسميه الاقتصادي السكني علي وولف FOBATT ، أو الخوف من الشراء من الأعلى.

المزيد من NerdWallet

هولدن لويس يكتب لNerdWallet. بريد إلكتروني: [البريد الإلكتروني محمي]. تويتر: @ هولدن إل.