يقول براد توماس ، الرئيس التنفيذي وكبير المحللين في شركة Wide Moat Research ومؤلف كتاب المستثمر الذكي ريت. "هناك تخفيضات نادرة تجري الآن."
يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري العقارية حاليًا بخصم 21٪ من قيمة أصولها الأساسية ، وفقًا لحساب جرين ستريت ، وهي شركة تجارية لتحليل العقارات. في الآونة الأخيرة ، منذ عام مضى ، كانوا يتداولون بخصم 3 ٪.
ليس من المستغرب أن تراجعت صناديق الاستثمار العقارية العقارية جنباً إلى جنب مع الأسهم والسندات هذا العام في عمليات بيع واسعة في السوق. الاستثمارات العقارية حساسة لأسعار الفائدة ، مما يزيد من تكاليف الاقتراض.
يوم الأربعاء ، ذكرت وزارة العمل ذلك ارتفعت أسعار المستهلكين بنسبة 9.1٪ الوتيرة السنوية في يونيو ، مما يمهد الطريق لزيادة حادة أخرى في أسعار الفائدة من مجلس الاحتياطي الفيدرالي في وقت لاحق من هذا الشهر.
لكن الأسعار المرتفعة هي في الواقع أخبار جيدة لصناديق الاستثمار العقارية العقارية ، لأنها تجعل شراء منزل أكثر صعوبة. بعد فترة من معدلات الرهن العقاري المنخفضة بشكل قياسي ، تضاعف المعدل الثابت لمدة 30 عامًا إلى 5.51٪. في مايو ، تجاوز متوسط سعر بيع المنازل القائمة 400,000 ألف دولار للمرة الأولى ، مما زاد من إجهاد القدرة على تحمل التكاليف.
يقول Haendel St. Juste ، العضو المنتدب ومحلل REITs في Mizuho Securities ، "هناك بعض المشترين المحتملين الذين يتم دفعهم الآن إلى تجمع الإيجارات". "التحول الدراماتيكي في تكلفة ملكية المنازل هو فائدة صافية لجانب الإيجار."
الاشتراك في الرسائل الإخبارية
معاينة بارون
احصل على معاينة مسبقة لأهم الأخبار من مجلة Barron's الأسبوعية. أمسيات الجمعة بالتوقيت الشرقي.
يقول المحللون إن عمليات البيع في صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بالشقق مبالغ فيها على ما يبدو ، بالنظر إلى أن الشركات تتمتع بميزانيات عمومية جيدة وأن توقعات الطلب على الإيجارات تبدو قوية. أظهر أحدث تقرير لمؤشر أسعار المستهلك أن أسعار الإيجارات قد قفزت بأكبر قدر منذ عام 1986 - بزيادة 5.8٪ عن العام السابق.
يوافق جون باولوسكي ، العضو المنتدب في جرين ستريت ، على أن أسعار العقارات العقارية قد انخفضت بشكل حاد للغاية. يقول إن هناك أوقاتًا "يتم فيها التخلص من المساكن المستأجرة بماء الاستحمام من سرد سلبي للإسكان الكلي". معظم صناديق الاستثمار العقاري التي يغطيها لديها 20 سنتًا إلى 25 سنتًا فقط من الديون لكل دولار من قيمة الأصول ، والكثير من التدفقات النقدية لخدمة الديون.
من المؤكد أن العقارات مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالاقتصاد. على المرء فقط أن ننظر إلى الوراء إلى عام 2020 ، عندما فقد ملايين الأمريكيين وظائفهم خلال تراجع فيروس كوفيد ، وتأثير ذلك على الإيجارات والإشغال.
يقول باولوسكي إن المدن الساحلية الحضرية ، بما في ذلك سان فرانسيسكو ونيويورك ووسط مدينة لوس أنجلوس وسياتل ، "شهدت أكبر انخفاض في إيجارات الشقق وتراجع في الإشغال". ولكن في مناطق الحزام الشمسي ، بما في ذلك أتلانتا وكارولينا وتكساس وفينيكس ولاس فيجاس ، انخفضت الإيجارات بشكل طفيف بينما ظل الإشغال قوياً.
تسمح صناديق الاستثمار العقارية المختلفة للمستثمرين بالمراهنة على أجزاء مختلفة من البلاد ، كما يقول سانت جوست.
كامدن بروبرتي ترست
(شريط الأسهم: CPT) و
مجتمعات شقق منتصف أمريكا
(MAA) لديها بشكل رئيسي مقتنيات Sunbelt.
الأسهم السكنية
(EQR) و
مجتمعات أفالون باي
(AVB) هي bicoastal بشكل كبير.
دخل الشقة REIT
(AIRC) و
UDR
(UDR) لديهم التعرض لكل من الأسواق الساحلية وأسواق Sunbelt ، بينما
صندوق إسيكس بروبرتي
(وفاق سطيف) هي مسرحية الساحل الغربي.
| شركة / شريط | السعر الأخير | تغير السعر حتى تاريخه | 2021 العائد الإجمالي | القيمة السوقية (مليار) | السعر / 2023E FFO * | الربح الموزع إلى السعر |
|---|
| بيكوستال | | | | | | |
| مجتمعات أفالونباي / AVB | $191.34 | -24.3٪ | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| الملكية السكنية / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| حزام الشمس | | | | | | |
| صندوق ممتلكات كامدن / CPT | $132.56 | -25.8٪ | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| مجتمعات شقق منتصف أمريكا / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| تعرض متوازن لكلا السوقين | | | | | | |
| دخل الشقة REIT / AIRC | $41.29 | -24.5٪ | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3٪ | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E = تقدير. FFO = الأموال من العمليات. * السعر / الأموال من العمليات هو مقياس قياسي لقيمة صناديق الاستثمار العقارية. متوسط الصناعة الآن هو 19.2.
المصدر: بلومبرغ
يقول Pawlowski أن UDR و Equity Residential قد تم تداولهما بنفس الحجم مع نظرائهما هذا العام ، ولكن كانا صعبين في عامي 2020 و 2021. ، والآن تم إعادة ضبط التقييمات وتحسن الأساسيات ، وبالتالي فإن UDR و Equity Residential هما صندوقان REIT رخيصان بشكل خاص في الوقت الحالي ". وقال إنهم يتداولون بعائد أعلى على أرباح 2022 من نظرائهم في العقارات السكنية ، ومعدل عائدهم الداخلي المتوقع في النصف العلوي من جميع القطاعات العقارية.
أحد العوامل التي تبشر بالخير بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية العقارية هو أن الإسكان عنصر غير تقديري ، لذلك حتى إذا فقد الناس وظائفهم في حالة الركود أو حصلوا على تخفيض في الأجور ، فإن الطلب على استئجار المساكن لا ينخفض بشكل سريع مثل الطلب على التقديرية الأشياء ، مثل السفر أو السلع الفاخرة. يقول باولوفسكي: "في حالة الركود ، يمكن أن تنخفض الإيجارات". "ولكن نظرًا لأن الطلب أقل تقديرية ، فإن الطلب سيصمد بشكل أفضل من المناطق الأخرى."
تقول Gina Szymanski ، مديرة محفظة في مجموعة REIT للأوراق المالية في AEW Capital Management ، إن صناديق الاستثمار العقاري السكنية هي "إحدى الفئات المفضلة لدينا" ، نظرًا لقوتها التسعيرية وأساسياتها. وتشير إلى أنهم "ليسوا محصنين ضد التراجع لأن الرياح المعاكسة لأسعار الفائدة تؤثر على جميع الشركات".
لكنها تضيف أن "الميزانيات العمومية للأسماء السكنية هي في بعض من أفضل أشكال جميع الشركات في عالمنا. نشعر بالارتياح حقًا لأنهم سيعودون مرة أخرى ".
الكتابة إلى لورين فوستر في [البريد الإلكتروني محمي]
