3 أفضل صناديق الاستثمار العقاري التي تعتبر رخيصة بشكل استثنائي الآن

تضررت صناديق الاستثمار العقاري بشدة بشكل خاص في السوق الهابطة المستمرة. بينما انخفض مؤشر S&P 500 بنسبة 18٪ هذا العام ، فإن صندوق SPDR ETF (XLRE) تراجعت 26٪.

السبب الرئيسي وراء ضعف أداء صناديق الاستثمار العقاري هو تأثير أسعار الفائدة المرتفعة على مصروفات الفائدة لمعظم صناديق الاستثمار العقاري التي تحمل مبالغ كبيرة من الديون.

ومع ذلك ، فقد أصبحت بعض صناديق الاستثمار العقاري رخيصة للغاية من وجهة نظر طويلة الأجل. بمجرد أن تبدأ الرياح المعاكسة من أسعار الفائدة المرتفعة في التراجع ، فمن المرجح أن تكافئ تلك الصناديق العقارية ذات الأسس القوية مالكي الوحدات بدرجة عالية.

مع ذلك ، دعونا نناقش آفاق ثلاثة صناديق الاستثمار العقاري الجذابة بشكل استثنائي.

مستشفى Pure-Play REIT

تأسست في 2003 ، Medical Properties Trust (وزارة الأشغال العامة) هو مستشفى REIT الوحيد في قطاعه.

يمتلك صندوق الاستثمار العقاري أكثر من 400 عقار مؤجر لأكثر من 30 مشغل مختلف. معظم الأصول عبارة عن مستشفيات عامة للرعاية الحادة ومتنوعة بشكل جيد عبر مناطق جغرافية مختلفة ، مع عقارات في 29 ولاية ، للتخفيف من مخاطر اختلالات العرض والطلب في الأسواق الفردية. بصرف النظر عن محفظتها في الولايات المتحدة ، تحافظ Medical Properties على تعرض استراتيجي للأسواق الدولية الرئيسية ، بما في ذلك ألمانيا والمملكة المتحدة وإيطاليا وأستراليا.

تتمتع الخصائص الطبية ببعض المزايا التنافسية. نظرًا لكونه مستشفى REIT الوحيد ، مع ما يقرب من 20 عامًا من الخبرة في أعماله ، فإنه يتمتع بخبرة كبيرة في مجال تخصصه. كما تتمتع بوفورات الحجم.

كمستشفى REIT ، تعتبر الخصائص الطبية أكثر مرونة في مواجهة حالات الركود من معظم صناديق الاستثمار العقاري ، حيث أن معظم المستهلكين لا يقللون من نفقاتهم الصحية حتى في ظل الظروف الاقتصادية الأكثر سوءًا. لقد أثبت صندوق الاستثمار العقاري (REIT) مرونته طوال أزمة فيروس كورونا ، مع أموال قياسية من العمليات [FFO] لكل وحدة في عامي 2020 و 2021. من ناحية أخرى ، في الركود العظيم ، تكبد الصندوق انخفاضًا بنسبة 31 ٪ في FFO لكل وحدة وخفضه توزيعات أرباح بنسبة 26٪.

وقد أظهرت الخصائص الطبية سجل نمو متسق بشكل ملحوظ. لقد نمت FFO الخاص بها لكل وحدة في تسعة من السنوات العشر الماضية ، بمتوسط ​​معدل سنوي قدره 10 ٪. الأداء المتسق هو شهادة على نموذج العمل القوي لصندوق الاستثمار العقاري وتنفيذه بعناية. بفضل الرياح الخلفية من شيخوخة السكان في معظم أسواقها وخط أنابيب الاستحواذ الواعد ، من المرجح أن تظل Medical Properties على مسار نموها في السنوات القادمة.

من ناحية أخرى ، تمامًا مثل صناديق الاستثمار العقارية الأخرى للرعاية الصحية ، تواجه العقارات الطبية حاليًا بعض الرياح المعاكسة ، وهي تأثير التضخم على تكاليف العمالة ، والانتعاش البطيء بعد الوباء في أحجام المرضى وتضاؤل ​​حزم التحفيز المالي. نتيجة لذلك ، نفترض أن متوسط ​​النمو السنوي لـ FFO يبلغ 0.4٪ فقط لكل وحدة على مدى السنوات الخمس المقبلة ، من أجل أن نكون في الجانب الآمن.

رفعت شركة Medical Properties توزيعات أرباحها لمدة تسع سنوات متتالية وتقدم حاليًا عائدًا بنسبة 9.3٪. يمتلك صندوق الاستثمار العقاري نسبة دفع جيدة تبلغ 64 ٪ وميزانية عمومية قوية ، مع نسبة تغطية فائدة 2.6. وبالنظر أيضًا إلى نموذج أعمالها الدفاعي ، يجب اعتبار أرباحها آمنة في المستقبل المنظور.

يتم تداول العقارات الطبية حاليًا عند أدنى مستوى منذ 10 سنوات تقريبًا من السعر إلى نسبة FFO عند 6.9 ، وهو أقل بكثير من المتوسط ​​التاريخي البالغ 12.5 للسهم. نتج التقييم الرخيص بشكل استثنائي عن الرياح المعاكسة المذكورة أعلاه وتأثير التضخم على القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. بمجرد أن يبدأ التضخم في الانخفاض ، فمن المرجح أن يبدأ مضاعف FFO في العودة نحو متوسطه التاريخي. وبالتالي نتوقع رياحًا خلفية تقييمية سنوية بنسبة 12.6٪ على مدى السنوات الخمس المقبلة. بالنظر أيضًا إلى أرباح 9.3٪ ونمو 0.4٪ من FFO لكل وحدة ، نعتقد أن المخزون يمكن أن يقدم عائدًا سنويًا إجماليًا بنسبة 18.5٪ على مدار السنوات الخمس المقبلة.

هذا REIT يعطي في المكتب

صندوق دخل ممتلكات المكتب (OPI) هو REIT الذي يمتلك حاليًا أكثر من 160 مبنى ، والتي تقع في 31 ولاية ويتم تأجيرها بشكل أساسي للمستأجرين الفرديين بجودة ائتمانية عالية. تمتلك محفظة صندوق الاستثمار العقاري حاليًا نسبة إشغال تبلغ 90.7٪ ومتوسط ​​عمر بناء يبلغ 17 عامًا.

تحقق Office Properties 64٪ من دخل الإيجار من مستأجرين من الدرجة الاستثمارية. هذه واحدة من أعلى نسب الإيجارات المدفوعة من قبل المستأجرين من الدرجة الاستثمارية في قطاع REIT. ومن اللافت للنظر أيضًا أن المستأجرين التابعين للحكومة الأمريكية يدرون ما يقرب من 20٪ من دخل الإيجار بينما لا يمثل أي مستأجر آخر أكثر من 4٪ من الدخل السنوي. بشكل عام ، تتمتع Office Properties بملف ائتماني استثنائي للمستأجرين ، مما ينتج عنه تدفقات نقدية موثوقة وبالتالي يشكل ميزة تنافسية كبيرة.

من ناحية أخرى ، تتحمل Office Properties عبء ديون مرتفع ، حيث تستهلك مصاريف الفوائد الخاصة بها حاليًا جميع دخلها التشغيلي بشكل أساسي. وبالتالي ، فإن الثقة في طور بيع الأصول لتقليل نفوذها. أثرت عملية إلغاء الديون على أداء صندوق الاستثمار العقاري خلال العامين الماضيين.

في الربع الثالث ، انخفض معدل إشغال عقارات المكاتب من 94.3٪ إلى 90.7٪ وانخفض FFO الطبيعي لكل وحدة بنسبة 10٪ مقارنة بربع العام السابق. نظرًا لمبيعات الأصول وانتهاء صلاحية بعض عقود الإيجار ، انخفض FFO لكل وحدة بنسبة 19 ٪ في الإجمالي في العامين الماضيين ومن المتوقع أن ينخفض ​​بنسبة 3 ٪ -4 ٪ أخرى هذا العام.

علاوة على ذلك ، قد تدفع أزمة فيروس كورونا العديد من الشركات إلى اعتماد نموذج "العمل من المنزل" الدائم من أجل تقليل تكاليف التشغيل. مثل هذا التحول من شأنه أن يضر بخصائص Office على المدى الطويل ، على الرغم من أنه من السابق لأوانه تقييم تأثير الوباء على هذا الاتجاه. نظرًا لعبء عبء الديون المرتفع على أداء خصائص المكاتب والرياح المعاكسة لاتجاه "العمل من المنزل" ، نتوقع فقط 2٪ متوسط ​​نمو سنوي من FFO لكل وحدة على مدى السنوات الخمس المقبلة.

قامت شركة Office Properties بتجميد توزيعات أرباحها لمدة أربع سنوات متتالية ولكنها تقدم عائدًا مرتفعًا بشكل استثنائي للأرباح بنسبة 15.7٪. يمتلك صندوق الاستثمار العقاري نسبة مدفوعات جيدة تبلغ 47 ٪ ولكن لديه عبء ديون مفرط. نتيجة لذلك ، قد يتم قطع أرباحها في حالة حدوث ركود.

على الجانب المشرق ، يتم تداول السهم حاليًا عند أدنى مستوى لما يقرب من 10 سنوات من السعر إلى FFO وهو 3.0 ، وهو أقل بكثير من متوسطه لمدة 10 سنوات البالغ 8.0. نظرًا للرافعة المالية العالية لصندوق REIT ، فإننا نفضل أن نكون متحفظين ، وبالتالي نفترض نسبة سعر عادل إلى FFO تبلغ 6.0.

إذا وصل السهم إلى مستوى التقييم العادل في غضون خمس سنوات ، فسيتمتع بمكاسب سنوية بنسبة 15.0٪ في عوائده. بالنظر أيضًا إلى توزيعات الأرباح بنسبة 15.7٪ ونمو FFO بنسبة 2.0٪ لكل وحدة ، يمكن أن تقدم Office Properties عائدًا سنويًا إجماليًا بنسبة 24.7٪ على مدار السنوات الخمس المقبلة.

كسر هذا الآمن للدخل

Safehold (سيف هولد)SAFE) أصبحت عامة في عام 2017 ، مع iStar كمدير لها ومستثمر رئيسي. حتى يومنا هذا ، لا تزال iStar هي المساهم الأكبر ، على الرغم من أنها محدودة بموجب القانون للسيطرة على 42 ٪ فقط من الأسهم التصويتية لأغراض حوكمة الشركات.

Safehold هو عقد إيجار أرضي REIT ، والذي يهدف إلى إحداث ثورة في صناعة العقارات من خلال توفير طريقة أكثر كفاءة في رأس المال للشركات لامتلاك المباني لأعمالها. ينخرط الصندوق في البيع طويل الأجل وإعادة تأجير الأراضي الواقعة تحت العقارات التجارية في جميع أنحاء الولايات المتحدة وهو صندوق الاستثمار العقاري الوحيد الذي يركز حصريًا على الإيجارات الأرضية لدعم الاستثمار والتطوير العقاري.

Safehold هو المحرك الأول في قطاع البيع وإعادة التأجير الأرضي. ونتيجة لذلك ، فإنها تستفيد من تقديم منتجات إيجار مبتكرة وفريدة من نوعها ، والتي توفر لصندوق الاستثمار العقاري هوامش ربح واسعة ومتسعًا واسعًا للنمو في المستقبل. ومع ذلك ، هناك عوائق قليلة للدخول في هذا العمل ، وبالتالي فإن الميزة التنافسية للثقة قد لا تكون دائمة.

تتمتع Safehold حاليًا بزخم عمل قوي. في الربع الثالث ، نمت إيراداتها بنسبة 52٪ مقارنة بربع السنة السابقة بفضل العديد من الإصدارات الجديدة وزادت ثلاث مرات تقريبًا FFO لكل وحدة ، ويرجع الفضل في ذلك جزئيًا إلى الربح غير المتكرر من بيع عقد إيجار أرضي. اشترى صندوق الاستثمار العقاري عقد الإيجار الأرضي في ديسمبر 2020 مقابل 76.7 مليون دولار وباعه في الربع الثالث مقابل 136 مليون دولار. بفضل زخم الأعمال المستدام ، فإن REIT في طريقها لتنمية FFO لكل وحدة بما يقرب من 30 ٪ هذا العام ، إلى مستوى قياسي جديد.

Safehold هي الشركة الرائدة في سوق ضخم يمكن التعامل معه يقدر بنحو 7 تريليون دولار. ومع ذلك ، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يمارس ضغطا على صافي قيمة الأصول (NAV) لصندوق الاستثمار العقاري. لذلك ، نفترض 2.7٪ متوسط ​​النمو السنوي لصافي قيمة الأصول العقارية على مدى السنوات الخمس المقبلة.

علاوة على ذلك ، يقدم الصندوق حاليًا عائد توزيعات أرباح بنسبة 2.4 ٪. في حين أن هذا العائد أقل بكثير من عائدات العقارات الطبية وخصائص المكاتب ، فإن أرباح Safehold أكثر أمانًا من توزيعات صندوقي الاستثمار العقاري الآخرين ، ويرجع الفضل في ذلك في المقام الأول إلى نسبة الدفع القوية البالغة 35٪.

يتم تداول Safehold حاليًا عند أدنى مستوى لمدة خمس سنوات تقريبًا من السعر إلى صافي القيمة الحالية 0.62 ، وهو أقل بكثير من مستوى التقييم العادل المفترض 1.0. بمجرد أن تبدأ أسعار الفائدة في الاعتدال ، نتوقع أن يعود صندوق الاستثمار العقاري المتداول إلى مستوى التقييم العادل. إذا تم تداول السهم عند مستوى التقييم العادل خلال خمس سنوات ، فسيتمتع بمكاسب سنوية بنسبة 12.6٪ في عوائده. بالنظر أيضًا إلى توزيعات الأرباح بنسبة 2.4٪ ونمو صافي الأصول بنسبة 2.7٪ لكل وحدة ، يمكن أن تقدم Safehold عائدًا سنويًا إجماليًا بنسبة 17.0٪ على مدار السنوات الخمس المقبلة.

افكار اخيرة

أصبحت الصناديق العقارية الثلاثة المذكورة أعلاه رخيصة بشكل استثنائي بسبب عمليات بيعها ، والتي نتجت بشكل أساسي عن تأثير التضخم المرتفع منذ 40 عامًا على نتائجها وعلى تقييمها.

نتوقع أن يبدأ التضخم في الانخفاض في العام المقبل بفضل السياسة العدوانية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي ، والتي أعطت الأولوية لإعادة التضخم إلى هدفه طويل الأجل عند 2٪. كلما كان التضخم معتدلاً ، يمكن لصناديق الاستثمار العقارية الثلاثة المذكورة أعلاه أن تكافئ المستثمرين.