3 صناديق استثمار عقارية عالية الجودة وعائدات تخالف اتجاه السوق

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي صناع تقاعد في الوقت الحالي. يدفع الكثير من الأرباح التي هي ثلاثة أو حتى أربع مرات متوسط ​​السوق.

بالإضافة إلى أن هؤلاء الملاك رخيصون. إنهم يتداولون بمضاعفات التدفقات النقدية التي تجعلهم مساومات مقارنة بمؤشر S&P 500.

لماذا هذه الصفقات متاحة؟ ارتفاع معدلات.

على المدى القريب ، تعني المعدلات الأعلى ارتفاع تكاليف رأس المال بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري ، والمزيد من المنافسة على الدخل (مع ارتفاع عائدات السندات أيضًا). أدى ذلك إلى تراجع أسهم العقارات - وهو خبر سار لنا مستثمرو الأرباح ، لأنه يعني ذلك ادفع اكثر.

اليوم ، سنلقي نظرة على ثلاث مجموعات مدهشة من صناديق الاستثمار العقاري التي تنتج 3 إلى 4 أضعاف سوق الأسهم الأوسع ولا تتفوق فقط على القطاع خلال الأشهر القليلة الماضية ، ولكن ستاندرد آند بورز 500 الأفضل أداءً.

وبالمناسبة ، كل من هذه الصناديق العقارية الثلاثة لديها رفعت أرباحها في العام الماضي. دعنا ندخلهم.

الخصائص الصناعية المبتكرة (IIPR)

العائد الربحي: 6.5%

تعد المستودعات والمراكز اللوجستية من بين أكثر أنواع صناديق الاستثمار العقاري شيوعًا - ولكن على الرغم من الاسم ، هذا ليس كل شيء الخصائص الصناعية المبتكرة (IIPR) هو.

إنه صندوق الأعشاب الضارة.

لنكون أكثر تحديدًا ، فإن IIPR هي لعبة عقارية نادرة توفر رأس مال لصناعة القنب الخاضعة للتنظيم. لديها برنامج بيع وإعادة تأجير حيث تشتري عقارات صناعية وتجزئة قائمة بذاتها (في المقام الأول مرافق نمو الماريجوانا) وتؤجرها مرة أخرى ، مما يوفر لمشغلي القنب تدفقات كبيرة من رأس المال لتوسيع عملياتهم.

تبلغ المحفظة الناتجة حاليًا 111 عقارًا تضم ​​حوالي 8.7 مليون قدم مربع قابلة للتأجير في 19 ولاية.

لقد جعلت العقارات الصناعية المبتكرة قطاع صناديق الاستثمار العقارية من العار منذ طرحه العام الأولي في ديسمبر 2016 - عائدًا أكثر من 600٪ إلى 28٪ للقطاع - ولكن مثل العديد من أسهم النمو ، عانى IIPR في عام 2022. السهم متوقف بنسبة 60٪ تقريبًا سنويًا- حتى الآن حتى مع الارتداد الأخير ، مما يعكس الألم العميق الذي تشعر به صناعة الماريجوانا.

لكن IIPR تباعدت عن كل من العقارات والقنب خلال الأشهر الثلاثة الماضية ، up 19٪ مقابل منتصف سن المراهقة خسائر لهاتين المنطقتين من السوق.

ساعد تقرير رائع للربع الثالث. قفزت الأموال المعدلة للشركة من العمليات (AFFO) بنسبة 25٪ على أساس سنوي إلى 2.13 دولار للسهم - أكثر بكثير مما هو مطلوب لتغطية 1.80 دولار لكل سهم. (وارتفعت نسبة AFFO خلال تسعة أشهر بنسبة 32٪).

هذا المكاسب ، بالمناسبة ، كان ينمو مثل عشبة ضارة. إن 1.80 دولارًا للسهم الواحد أفضل بنسبة 20٪ مما كان عليه قبل عام ، وهو يتضخم بنسبة 64٪ سنويًا منذ أول دفعة بنسبة 15 في المائة في عام 2017.

التقييم جيد ، لكنه بالتأكيد ليس رائعًا. على الرغم من النزيف الهائل للأسهم في عام 2022 ، فإن تداول IIPR يزيد قليلاً عن 13 مرة حسب توقعات AFFO ، مما يعكس الكثير من الثقة المتبقية في السهم على الرغم من تعثره السريع.

سيمون الملكية المجموعة
SPG
(SPG)

العائد الربحي: 6.2%

بغض النظر عمن قال أن مراكز التسوق ماتت - حسنًا ، ربما لا يزالون على حق ، لكن صندوق Mega-REIT مجموعة سيمون العقارية (SPG) تظهر على الأقل علامات الحياة.

يمتلك Simon أكثر من 250 عقارًا في جميع أنحاء العالم ، بما في ذلك مواقع في أكبر 25 سوقًا في الولايات المتحدة من حيث عدد السكان. إن تركيز الليزر على العقارات التقليدية جعلها منبوذة بشكل طبيعي خلال بداية COVID ، وبينما جاءت أسهم SPG في نهاية المطاف في همس من أعلى مستوياتها قبل COVID العام الماضي ، فقد كافحوا مرة أخرى في عام 2022 ، بشكل جيد أكثر من 20٪.

كان لدى Simon نفسه كرة من الربع الثالث ، حيث تغلبت على تقديرات FFO ، وحقق تحسنًا بمقدار 160 نقطة أساس على أساس سنوي في الإشغال إلى 94.5٪ ، ووقع 900 عقد إيجار جديد ، ورفع الحد الأدنى من الإيجارات الأساسية بنسبة أقل بقليل من 2٪ .

ما الذي يؤجج النجاح؟ حسنًا ، الاتجاه نحو التسوق عبر الإنترنت ، والذي تسارع خلال انتشار فيروس كورونا ، قد تراجع قليلاً ، وأقنع الشركات لمواصلة فتح المتاجر. لكن SPG ومشغلي مراكز التسوق الآخرين أصبحوا أكثر إبداعًا بشأن مساحاتهم ، وفتحوها لأجنحة العمل المشتركة ، والمنتجعات الصحية ، ومراكز اللياقة البدنية ، ومستأجري مراكز التسوق غير التقليديين الآخرين.

وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن Simon رفع مدفوعاته إلى 1.80 دولارًا للسهم ، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 9٪ على أساس سنوي.

لنكون واضحين: اخترقت SPG أرباحها بنسبة 38 ٪ في عام 2020 ، إلى 1.30 دولارًا للسهم من 2.10 دولارًا سابقًا. لذلك ، لا يزال المساهمون غير مرتاحين تمامًا ، لكن SPG ترفع مدفوعاتها كل ربع لمدة عامين حتى الآن. وتبلغ هذه الأرباح حوالي 60٪ فقط من FFO للربع الثالث ، لذا فإن التغطية ليست مشكلة هنا.

ما هو موضوع الخلاف هو الرياح المعاكسة الرئيسية التي سيتعين على SPG مواجهتها ، وهو الركود الذي يتوقعه كل خبير اقتصادي واستراتيجي. تعاني مراكز التسوق بشكل عام ، و SPG على وجه التحديد ، بطبيعتها عندما يتأرجح الاقتصاد. لذلك لا يزال هناك مجال لأن يصبح وضع سيمون أسوأ من قبل ، وإذا كان سيتحسن في النهاية.

جيتي ريالتي (جي تي واي)

العائد الربحي: 5.4%

متخصص ريت البيع بالتجزئة للمستأجر الفردي جيتي ريالتي (جي تي واي) هو وحيد القرن في عام 2022. فهو لا يتفوق فقط على قطاع العقارات على مدار الأشهر القليلة الماضية وطوال العام - فقد حقق بالفعل مكاسب (على أساس إجمالي العائد) حتى الآن في عام 2022.

تعرف GTY مصطلح "الممل جميل".

هذا صندوق إيجار ضخم ، يضم أكثر من 1,000 عقار في 38 ولاية وواشنطن العاصمة. يشمل المستأجرين فالفولين (VVV
VV
), بي بي (بي بي) و 7-Eleven.

من الواضح إذن أن الجاذبية هنا ليست نموًا خشنًا - إنها الاستقرار. وستجد ذلك في أكثر من مجرد محفظة عقارية.

ينشغل العديد من إخوانه ذوي الرافعة المالية في التعرق بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. لكن فريق محلل بيرد يسلط الضوء على "الرافعة المالية المنخفضة لـ Getty ، وعدم وجود آجال استحقاق للديون على المدى القريب ، ولا توجد قضايا واضحة تلوح في الأفق". وقد سمح لهم ذلك بالتركيز على الاستثمار في (اكتساب وتطوير) عقارات جديدة بينما تتطلع الشركات الأخرى إلى الخروج.

المكاسب يرسم صورة مماثلة. كانت أحدث زيادة في المدفوعات هي زيادة بنسبة 5٪ إلى 41 سنتًا للسهم ، وهو ما يتماشى تمامًا مع متوسط ​​نمو الأرباح السنوي بنسبة 5.1٪ خلال السنوات الخمس الماضية. ولكن بالمقارنة مع الكثير من صناديق الاستثمار العقاري التي اضطرت إلى سحب سلسلة الأرباح مرة أخرى خلال COVID ، فإن هذا النوع من الاتساق موضع ترحيب.

بريت أوينز كبير استراتيجيي الاستثمار لـ النظرة المتناقضة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، احصل على نسختك المجانية من تقريره الخاص الأخير: محفظة التقاعد المبكر الخاصة بك: أرباح ضخمة - كل شهر - إلى الأبد.

الإفشاء: لا يوجد