3 نقرات إلى عائد 12.7٪

تتعرض العقارات للضرب ، مما يعني أن صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أصبحت صفقة رابحة مرة أخرى.

أخيراً! عادت عائدات صناديق الاستثمار العقارية إلى حيث ينبغي أن تكون - (الأرض) تتفوق على مؤشر ستاندرد آند بورز 500 الفانيليا!

نحن المعارضون ، بالطبع ، يمكننا أن نفعل ما هو أفضل من الشعبي صندوق Vanguard Real Estate ETF (VNQ). في حين أن 3.5٪ ليس سيئًا ، فإنه يتضاءل مقارنة بـ 12.7٪ "عائد العنوان" الذي نحن على وشك مناقشته.

لماذا صناديق الاستثمار العقاري رخيصة مرة أخرى؟ بسيط: الاحتياطي الفيدرالي.

كما ذكرت قبل شهورارتفاع أسعار الفائدة لا يعني فقط ارتفاع تكاليف رأس المال لصناديق الاستثمار العقاري (وجميع الشركات الأخرى ، في هذا الصدد) ، ولكن أيضًا المزيد من المنافسة على الدخل حيث تصبح عائدات السندات تنافسية بشكل متزايد.

في الواقع ، تصرفت صناديق الاستثمار العقاري كما توقعنا تمامًا ...

الصورة الكبيرة ، على الرغم من ذلك ، سوف ننظر إلى هذه الفترة باعتبارها واحدة من أفضل الأوقات لشراء صناديق الاستثمار العقاري بأسعار أرخص وعوائد أعلى بكثير من المتوسط.

من أين نبدأ؟ دعونا نناقش هذه الحزمة الثلاث من صناديق الاستثمار العقاري ، والتي تنتج 11.4٪ إلى 13.5٪.

ضرورة الاستثمار العقاري بالتجزئة (RTL)

العائد الربحي: 13.5%

لدي القليل من بقعة لينة ل جيتي ريالتي (جي تي واي)، متخصص مستأجر واحد يناسب قالب "الممل جميل" من خلال تأجير خصائصه لما أسميه تجار التجزئة "الضرورة": محطات الوقود والمتاجر ومحلات قطع غيار السيارات ، يمكنك الحصول على الصورة.

بالنظر إلى ذلك ، سأفعل لديك أن تحب شركة عقارية تطلق على نفسها ضرورة الاستثمار العقاري بالتجزئة (RTL)، حق؟

تمتلك شركة Necessity Retail أكثر من 1,000 مستأجر فردي و "مراكز طاقة مفتوحة ومتصلة بالبقالة في الهواء الطلق" في 48 ولاية يتم تأجيرها عبر صفقات طويلة الأجل بشكل أساسي. يأتي المستأجرون من 44 صناعة مختلفة - بما في ذلك الغاز / الراحة والرعاية الصحية ومطاعم الخدمة السريعة - مع عدم وجود صناعة واحدة تضم أكثر من 8٪ من إيجارات القسط الثابت.

لماذا يبدو مثل هذا الحجم الكبير من REIT غير مألوف؟ حسنًا ، منذ عام واحد فقط ، غيرت اسمها من صندوق التمويل الأمريكي (AFIN)-اسم لقد استكشفت في عام 2020. لقد أشرت إلى أن تعرضها الشديد للمطاعم والترفيه وتجار التجزئة والممتلكات المكتبية يمثل "مسؤولية" وسط COVID ، ولكن يمكن أن يبدو في نهاية المطاف وكأنه صفقة شراء بسبب احتمالية استرداد COVID.

تقدم سريعًا إلى اليوم ، وتواجه RTL مشكلة مختلفة كثيرًا - وهي الديون.

قرب نهاية عام 2021 ، أعلنت عن استحواذ بقيمة 1.3 مليار دولار على 81 أصلًا من أصول التجزئة من CIM Real Estate Finance Trust ، بالإضافة إلى تجريد ثلاثة أصول مكتبية غير أساسية.

الاخبار الجيدة؟ خفضت RTL تركيزها من بين أكبر 10 مستأجرين وخفضت تعرضها للمساحات المكتبية من 7٪ إلى 1٪. ما هو الجانب السلبي؟ عبء الديون الكبير أصبح أكبر. هذا الصندوق لديه الآن 2.8 مليار دولار من صافي الديون ، وهو ما يقرب من 10 أضعاف الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك وأكثر من ثلاثة أضعاف القيمة السوقية لها!

بالنسبة لما يستحق ، فإن تغطية توزيعات الأرباح هنا ليست مصدر قلق صارخ ، حيث تمثل الأرباح 83 ٪ فقط من الأموال المعدلة المتأخرة لمدة 12 شهرًا من العمليات (FFO). لكن عبء الديون المرتفع والافتقار إلى المحفزات الواضحة يعطيني القليل من التوقف حول RTL.

صافي الإيجار العالمي (GNL)

العائد الربحي: 11.4%

صافي الإيجار العالمي (GNL) هو صندوق استثمار عقاري تجاري ، كما يوحي اسم "العالمية" ، لا يعمل هنا في الولايات المتحدة فحسب ، بل في 10 دول أخرى ، بما في ذلك المملكة المتحدة وهولندا وفنلندا وفرنسا. تمتلك 311 عقارًا مؤجرًا لـ 140 مستأجرًا في 50 صناعة ، على الرغم من أن تركيز الصناعة أعلى قليلاً - الخدمات المالية (13٪) وتصنيع السيارات (12٪) كلاهما شرائح مكونة من رقمين من فطيرة المحفظة.

الجزء الآخر من اسمه هو "Net Lease" ، والذي ، كما هو الحال مع RTL ، سبب للإعجاب به. وللتذكير ، فإن صافي الإيجارات هو "صافي" التأمين والصيانة والضرائب ، مما يعني أنه يجمع الإيجار فقط ويترك كل شيء آخر للمستأجرين لمعرفة ذلك. وهذا يعني متغيرات أقل بالنسبة للمستثمرين في GNL ؛ الأرباح أكثر قابلية للتنبؤ وموثوقية مما ستكون عليه مع عقود الإيجار التقليدية.

اذا، ماذا خاطئ مع GNL؟

بالنسبة للمبتدئين ، كانت Global Net Lease من بين العديد من صناديق الاستثمار العقاري التي تقطع أرباحها بسبب COVID. على وجه التحديد ، خفضت الشركة مدفوعاتها بنسبة 25٪ إلى 40 سنتًا للسهم الواحد في أبريل 2020 ، ولم تنظر إلى الوراء.

إذا كان هناك أي جانب إيجابي للتخفيض ، فهو أن العائد الحالي أكثر استدامة. تبلغ نسبة مدفوعات AFFO 93 ٪ ، وهو أمر آمن بدرجة كافية ولكن الدببة ستراقب عن كثب في الأشهر المقبلة.

أيضًا ، مثل Necessity Retail ، فإن GNL لديها ديون عالية جدًا تبلغ 2.2 مليار دولار. إنها ليست بهذا السوء ، على الأقل نسبيًا - إنها EBITDA معدلة 8x و 1.5 ضعف القيمة السوقية لها. ومتوسط ​​سعر الفائدة المرجح الذي تدفعه على هذا الدين (3.5٪) أفضل قليلاً من RTL (4.2٪).

لذا ، فإن Global Net Lease لديها ثآليلها بالتأكيد. ولكن بالنسبة لمستثمري الأرباح الأكثر جرأة ، فإن GNL - وهي لعبة عقارية نادرة متعددة الجنسيات يتم تداولها بمستويات جذابة مقارنة بكل من AFFO و EBITDA المعدلة - قد تناسب الفاتورة.

صندوق دخل خصائص المكتب (OPI)

العائد الربحي: 13.2%

في بعض الأحيان ، حتى أسوأ المواقف يمكن أن تؤتي ثمارها.

أخذ صندوق دخل خصائص المكتب (OPI)، على سبيل المثال. يمتلك صندوق الاستثمار العقاري هذا 160 عقارًا يؤجره بشكل أساسي إلى مستأجرين فرديين يتمتعون بجودة ائتمانية عالية - ليس فقط الشركات ، ولكن أيضًا الكيانات الحكومية. و عندما راجعته في أكتوبر 2022، فقد كانت غارقة في انخفاض دام عقدًا من الزمان كان قد تسارع بالفعل مؤخرًا - فقد تم تخفيض أسهم OPI إلى النصف تقريبًا.

ولكن على الرغم من صعوبة كونك مالك عقار للمكاتب في أوقات WFH هذه ، فإن OPI لا تخلو من مزاياها. وفي ذلك الوقت ، فكرت في أنه "ربما كان السوق يفوق بيع OPI."

لنكن واضحين: OPI تخوض معركة شاقة بدأت قبل فترة طويلة من COVID.

ربما تكون مصطلحات "WFH" و "العمل عن بُعد" و "العمل عن بُعد" قد وصلت إلى الاتجاه السائد في عام 2020 ، لكن الشركات الأمريكية كانت تميل أكثر نحو مواقف العمل المرنة لسنوات - لقد أعطى COVID الاتجاه فقط دفعة مهذبة.

لا يزال ، الرهان ضد قد يكون صندوق دخل خصائص Office ، على الأقل في الوقت الحالي ، خطيرًا. في حين أنه استعاد ما يقرب من 20 ٪ من قيمته خلال الأشهر القليلة الماضية ، إلا أن السهم لا يزال رخيصًا للغاية ، بخمس مرات فقط كندي (النقد المتاح للتوزيع ، وهو مقياس ربحية بديل لبعض صناديق الاستثمار العقاري). إذا كنت ترغب في استخدام مقياس REIT أكثر تقليدية ، فإن OPI يتم تداولها بأقل من 4 أضعاف FFO الطبيعي.

علاوة على ذلك ، فإن OPI ليست بعض صناديق REIT الموجودة في مدينة نيويورك والتي تؤدي إلى نزيف المستأجرين. إنه يقع في الضواحي بشكل أكبر ، حيث تبلغ نسبة الإشغال الحالية فيه 96٪. ثلث المستأجرين بالكامل هم كيانات حكومية أو مقاولون - أنواع المستأجرين الملتصقة بمكاتبهم. وبعد عامين من تقديم مرونة غير مقيدة ، بدأ العديد من أرباب العمل أخيرًا في التراجع ومطالبة العمال بقضاء بضعة أيام في المكتب.

بريت أوينز كبير استراتيجيي الاستثمار لـ النظرة المتناقضة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، احصل على نسختك المجانية من تقريره الخاص الأخير: محفظة التقاعد المبكر الخاصة بك: أرباح ضخمة - كل شهر - إلى الأبد.

الإفشاء: لا يوجد