لماذا لا يحتاج مستثمرو صناديق الاستثمار العقارية إلى الخوف من التضخم

كان العديد من المستثمرين قلقين من أن التحفيز القياسي ، الذي تصل قيمته إلى 11 تريليون دولار ، يمكن أن يؤدي إلى العودة إلى نمط التضخم في السبعينيات.

في الواقع ، فإن سوق السندات ، في حين أن التسعير في ظل توقعات تضخم أعلى باطراد ، لا يقترب بأي حال من مطابقة معدل التضخم البالغ 13.5 في المائة الذي شهدناه في عام 1979.

ومع ذلك ، ماذا لو واصلنا إنفاق مبالغ قياسية من المال وارتفع التضخم فوق المستويات المتواضعة المتوقعة حاليًا؟ هذا هو السبب في أن مستثمري REIT لا يحتاجون أبدًا إلى الخوف من التضخم

السبعينيات: من المرجح أن يحدث التضخم في الولايات المتحدة بنفس درجة السوء

شهدت السبعينيات ذروة التضخم عند 1970 في المائة في عام 13.5. من 1979 إلى 1978 كان متوسط ​​التضخم لمدة 1980 سنوات 3 في المائة ، وهو أعلى معدل في تاريخ الولايات المتحدة.

كان هذا نتيجة لعاصفة كاملة من الحوادث السياسية طويلة الأجل ، وخطأ ما لا يقل عن خمس إدارات رئاسية وثلاثة أنظمة لرؤساء الاحتياطي الفيدرالي.

ولكن هناك حقيقتان هما السبب في أن المستثمرين في صناديق الاستثمار العقاري يجب أن يناموا جيدًا في الليل ، بغض النظر عن مدى انخفاض أو ارتفاع التضخم في المستقبل.

أولاً ، دعنا نفحص العلاقة بين عائدات صناديق الاستثمار العقارية من عام 1972 إلى عام 2019. نظرًا لأن التضخم هو الشيء الأول الذي يستخدمه سوق السندات لتسعير عوائد سندات الخزانة ، فلنستخدم عائد 1 سنوات كبديل للتضخم.

من عام 1972 إلى عام 2019 ، هل كنت قادرًا على التنبؤ بالتضخم بدقة تامة ، وبالتالي أسعار الفائدة طويلة الأجل ، خمن إلى أي مدى كان بإمكانك توقع عوائد REIT في أي سنة معينة؟

● 2 في المائة فقط.

● وفقط إذا افترضت أن القليل من التضخم وبالتالي ارتفاع أسعار الفائدة كان مفيدًا بشكل طفيف لصناديق الاستثمار العقاري

بطبيعة الحال ، فإن 47 عامًا من بيانات معدل الفائدة والتضخم وعائد صناديق الاستثمار العقارية هي بالأحرى مضادة للتحلل. بعد كل شيء ، نصف قرن أطول من أي شخص تقريبًا فيما يتعلق بآفاق الوقت.

فكيف نعتبر أسوأ فترة تضخم في كل تاريخ البشرية. بعد كل شيء ، التضخم الذي رأيناه في أواخر السبعينيات وأوائل الثمانينيات ، والذي جلب معه معدلات فائدة عالية تصل إلى 1970 في المائة ، من المؤكد تقريبًا أن يكون سيئًا مثل التضخم أو المعدلات المرتفعة التي ستستمر في حياتنا.

فيما يلي بعض الاقتباسات التي لا تقدر بثمن من دراسة أجرتها NAREIT وكلية وارتون للأعمال. (التضخم والاستثمارات العقارية) ،

"بلغ معدل تضخم أسعار المستهلكين (CPI) في الولايات المتحدة 13.5٪ خلال عام 1979 ، وهو أسوأ عام منذ عام 1947. وبلغ متوسط ​​دخل توزيعات الأرباح من صناديق الاستثمار العقارية المتداولة عبر البورصة 21.2٪ في ذلك العام ، و إجمالي العوائد 24.4٪، أكثر من الحفاظ على القوة الشرائية التي فقدوها لمستثمري صناديق الاستثمار العقارية التي فقدوها بسبب التضخم ".

في عام كان التضخم فيه 13.5 في المائة وأسعار الفائدة طويلة الأجل من رقمين ، عادت صناديق الاستثمار العقاري 24.4 في المائة أو 10.9 في المائة بعد التضخم.

من عام 1972 إلى عام 2020 ، قدمت صناديق الاستثمار العقاري 11.5 بالمائة من إجمالي العوائد السنوية. في عام 1979 كانت النسبة 24.4 في المائة. حرفيا ، أسوأ عام للتضخم ، وبعض أعلى معدلات الفائدة في التاريخ ، وصناديق الاستثمار العقاري المتداولة أكثر من الضعف في عوائدها التاريخية.

لكن هذه سنة واحدة فقط. لذلك دعونا نفكر في إطار زمني أطول ، لكنه لا يزال يطارد المستثمرين الخائفين من التضخم حتى يومنا هذا.

بلغ متوسط ​​التضخم 11.6 في المائة سنويا خلال الفترة 1978-1980 ، وهي أسوأ فترة ثلاث سنوات منذ ستة عقود ؛ مرة أخرى ، ومع ذلك ، فاقت صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا التضخم حيث بلغ متوسط ​​الدخل وإجمالي العوائد 12.2 في المائة و 23.1 بالمائة في السنة، على التوالى."

من عام 1978 إلى عام 1980 كانت أسوأ فترة تضخم في تاريخ الولايات المتحدة الحديث. ومع ذلك ، حتى بعد احتساب متوسط ​​التضخم بنسبة 11.6 في المائة ، حققت صناديق الاستثمار العقاري 11.5 في المائة من متوسط ​​إجمالي العوائد السنوية.

● ما قدمته صناديق الاستثمار العقاري منذ عام 1972 بالقيمة المطلقة التي قدمتها في عائدات معدلة حسب التضخم خلال أسوأ فترة تضخم في التاريخ

ولكن ماذا لو كان هذا مجرد مثال على اختيار البيانات التاريخية؟ ليست كذلك.

"كانت الفترة 1974-1981 هي أكثر ثماني سنوات تضخمية في التاريخ من الرقم القياسي لأسعار المستهلك في 9.3 بالمائة في السنة، لكن حقوق الملكية العقارية تعود بالقوة الشرائية المحفوظة بسهولة ، مع الدخل و متوسط ​​العوائد في المئة 10.2 و 16.3 في المئة كل سنة."

في أسوأ ثماني سنوات في تاريخ الولايات المتحدة التضخمي ، قدمت صناديق الاستثمار العقاري عائدات إجمالية معدلة حسب التضخم بلغت 7.0 في المائة.

كيف كان أداء ستاندرد آند بورز 500 خلال أسوأ فترة تضخم في التاريخ حرفيًا؟

● من عام 1974 إلى عام 1981 ، حقق ستاندرد آند بورز 500 عوائد إجمالية قدرها 10.1 في المائة من إجمالي معدل النمو السنوي المركب

● 0.8 في المئة معدلة للتضخم

● كان سوق الأسهم وسيلة جيدة للتحوط ضد التضخم

● تجاوزت صناديق الاستثمار العقاري سوق الأسهم بنحو 9 أضعاف في إجمالي العوائد المعدلة حسب التضخم

سوف تمرر صناديق الاستثمار العقاري ، مثلها مثل أي شركة ، ارتفاعات في الأسعار عندما يكون التضخم مرتفعًا. في الواقع ، تربط العديد من اتفاقيات الإيجار ارتفاعات الإيجارات السنوية بالتضخم.

وهذه ليست الدراسة الوحيدة التي تظهر أن صناديق الاستثمار العقاري هي استثمار رائع طويل الأجل ، بغض النظر عن التضخم وأسعار الفائدة.

نظرت دراسة هولندية عام 2019 في الأصول العالمية ، من حيث الاسمية والقيمة المعدلة حسب التضخم ، في جميع أنحاء العالم ، من 1960 إلى 2017.

● بما في ذلك فترات التضخم المرتفعة في الستينيات والسبعينيات

خمن ما هي أفضل فئة أصول معدلة حسب التضخم في التاريخ؟

إنها صناديق الاستثمار العقاري.

● إجمالي العوائد المعدلة حسب التضخم في صندوق الاستثمار العقاري العالمي: 6.4 معدل نمو سنوي مركب

● العوائد الحقيقية للأسهم العالمية: 5.5 في المائة من معدل النمو السنوي المركب

● السندات غير الحكومية: 3.5 في المائة من معدل النمو السنوي المركب

● السندات الحكومية: 3.1 في المائة معدل النمو السنوي المركب

ارتفاع التضخم في السماء في الولايات المتحدة؟ الأمر يستحق امتلاك صناديق الاستثمار العقاري.

ارتفاع التضخم عالميا؟ يستحق امتلاك صناديق الاستثمار العقاري.

تضخم متواضع أم منخفض في الولايات المتحدة أم عالميًا؟ يستحق امتلاك صناديق الاستثمار العقاري.

الدخل السخي والآمن والمتنامي الذي تحققه صناديق الاستثمار العقاري على مدار سنوات وعقود ، يجعلها أصلاً رائعًا لامتلاكه في جميع البيئات الاقتصادية ومعدلات الفائدة والتضخم.

المصدر: https://www.forbes.com/sites/bradthomas/2021/04/07/why-reit-investors-dont-need-to-fear-inflation/